Que faire quand un locataire ne paie pas son loyer : la procédure étape par étape

L’essentiel

Quand un locataire ne paie pas son loyer, la première chose à faire est d’agir vite et par écrit : chaque semaine d’attente allonge la procédure et alourdit la dette. Le délai qui compte d’abord est celui de votre contrat de garantie loyers impayés (GLI) — la plupart exigent une déclaration de sinistre dès le premier ou le deuxième mois impayé. L’erreur à ne pas commettre : tenter de reprendre possession du logement vous-même — couper l’eau, changer la serrure, entrer sans autorisation. C’est une voie expéditive qui se retourne systématiquement contre le propriétaire.

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Ce que dit la loi

Le cadre légal exact

La procédure en cas de loyer impayé est régie principalement par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (dite loi du 6 juillet 1989). Cet article organise la mise en jeu de la clause résolutoire — la clause du bail qui prévoit sa résiliation de plein droit en cas d’impayé — et impose un passage obligatoire par le juge avant toute expulsion.

La trêve hivernale, qui suspend l’exécution des expulsions du 1er novembre au 31 mars, est définie par l’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution. Elle ne suspend pas la procédure judiciaire elle-même, seulement son exécution physique.

Enfin, la loi du 27 juillet 2023 a renforcé la répression des squats et a raccourci certains délais dans des situations spécifiques (occupation sans titre depuis l’origine). Pour un impayé classique entre bailleur et locataire, la procédure de l’article 24 reste la voie principale.

Ce qui vous est strictement interdit

Couper l’eau, le gaz ou l’électricité, changer la serrure, vider le logement, ou entrer sans l’autorisation du locataire constituent des voies de fait au sens pénal. Ces actes exposent le propriétaire à des poursuites pour violation de domicile (jusqu’à trois ans d’emprisonnement et 45 000 € d’amende selon l’article 226-4 du Code pénal) et à une mise en cause de sa responsabilité civile. Aucune avance de procédure ne justifie ce risque.

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La chronologie, étape par étape

Voici la séquence type depuis le premier impayé jusqu’à la libération du logement. Les délais sont ceux prévus par la loi — votre situation concrète peut différer, consultez un commissaire de justice ou l’ADIL de votre département.

Étape	Qui agit	Délai indicatif	Coût indicatif	Document produit
1. Relance amiable	Propriétaire	Dès le 1er jour de retard	Nul	SMS, email, courrier simple
2. Mise en demeure	Propriétaire	Sous 8 à 15 jours	Quelques euros (lettre recommandée)	Courrier recommandé AR
3. Déclaration de sinistre GLI	Propriétaire (si GLI)	Selon contrat : souvent dès le 1er ou 2e mois impayé	Nul	Formulaire assureur + justificatifs
4. Commandement de payer	Commissaire de justice	Dès que la relance amiable échoue	Selon acte : quelques centaines d’euros	Acte de commissaire de justice, signifié au locataire
5. Délai légal de six semaines	Locataire (possibilité de régulariser)	6 semaines après le commandement	—	Éventuel plan d’apurement
6. Saisine du juge (assignation)	Commissaire de justice / avocat	Après les 6 semaines si impayé persistant	Quelques centaines d’euros (frais + honoraires)	Assignation devant le juge des contentieux de la protection
7. Audience et jugement	Tribunal judiciaire	Variable : 2 à 6 mois selon juridiction	Honoraires d’avocat selon complexité	Jugement constatant la résiliation du bail
8. Commandement de quitter les lieux	Commissaire de justice	Après le jugement	Selon acte	Acte signifié au locataire, délai de 2 mois
9. Demande de concours de la force publique	Propriétaire (via commissaire de justice)	Après les 2 mois si le locataire reste	Variable	Demande préfectorale
10. Expulsion physique	Commissaire de justice + forces de l’ordre	Selon disponibilité préfecture	Variable	Procès-verbal d’expulsion

Ce qui se passe pendant la trêve hivernale

La trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars) ne suspend pas la procédure : vous pouvez continuer à faire délivrer un commandement de payer, obtenir une assignation, et même obtenir un jugement pendant cette période. Ce qui est suspendu, c’est l’exécution physique de l’expulsion. Concrètement, si votre jugement tombe en décembre, vous ne pourrez faire procéder à l’expulsion qu’à partir du 1er avril. La procédure continue donc — ne l’arrêtez pas sous prétexte qu’on est en hiver.

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Les options qui accélèrent ou sécurisent

La garantie loyers impayés (GLI)

La garantie loyers impayés (GLI) est un contrat d’assurance souscrit par le bailleur. Elle prend en charge les loyers et charges impayés, les frais de procédure, et selon les contrats, les dégradations locatives. Le point critique : déclarez le sinistre à votre assureur dès le délai prévu au contrat — souvent le premier ou le deuxième mois impayé. Un délai manqué peut entraîner un refus de prise en charge, même si la dette est réelle.

Attention : la GLI est soumise à des conditions de solvabilité du locataire à l’entrée dans le logement. Si le dossier a été accepté par l’assureur, la prise en charge est en principe acquise ; si vous avez constitué le dossier vous-même sans validation préalable de l’assureur, le risque de refus existe. Pour comparer les contrats avant de louer, le comparateur GLI de Proprietaires.com affiche les prix et conditions en transparence.

Rappel légal : la GLI n’est pas cumulable avec une caution d’une personne physique, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989).

Visale

Visale est la garantie gratuite d’Action Logement, réservée à certains profils de locataires (jeunes, mobilité professionnelle, etc.). Elle fonctionne comme une caution solidaire publique. Si votre locataire en bénéficie, le processus de réclamation se fait via la plateforme d’Action Logement — consultez les conditions spécifiques de votre garantie.

La caution solidaire

La caution solidaire est l’engagement écrit d’un tiers (parent, employeur) de payer à la place du locataire défaillant. En cas d’impayé, vous pouvez mettre en demeure le garant simultanément ou après le locataire. La caution n’accélère pas la procédure d’expulsion, mais elle ouvre un recours en paiement distinct.

La protection juridique

Si vous avez souscrit une protection juridique (incluse dans certaines PNO ou contrats d’assurance habitation, ou souscrite séparément), vérifiez immédiatement qu’elle couvre les litiges locatifs et alertez votre assureur. Elle peut prendre en charge les frais d’avocat et de commissaire de justice. Ici encore, la déclaration précoce est essentielle — ne tardez pas.

Le plan d’apurement

Pendant le délai de six semaines qui suit le commandement de payer, le locataire peut régulariser sa situation. Un plan d’apurement (étalement de la dette en mensualités) peut être proposé et homologué par le juge. C’est pertinent quand le locataire est de bonne foi, a une capacité de remboursement réelle, et que vous préférez éviter la procédure complète. En revanche, si la relation est durablement dégradée ou si la dette est très élevée, la négociation peut faire perdre du temps sans résoudre le problème.

Les acteurs-clés

• Le commissaire de justice (ancien huissier de justice) : indispensable pour délivrer le commandement de payer, signifier les actes et procéder à l’expulsion. Il peut aussi tenter une médiation.
• L’avocat : obligatoire pour l’assignation devant le tribunal judiciaire dans certaines procédures ; recommandé dès que la dette est significative ou que le locataire conteste.
• La CCAPEX (Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives) : instance départementale qui intervient pour les locataires en difficulté. Elle peut proposer des solutions de relogement. Le juge peut y renvoyer.
• L’ADIL (Agence Départementale d’Information sur le Logement) : conseil juridique gratuit pour les propriétaires et les locataires, sans prise de position. Sollicitez-la pour un point de situation sur votre dossier.

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Les erreurs qui font perdre des mois

1. Attendre « encore un peu ».
Chaque mois d’attente alourdit la dette et réduit les chances de recouvrement. Agissez dès le premier impayé, même si vous êtes en bons termes avec le locataire.

2. La clause résolutoire absente ou mal rédigée.
Si votre bail ne contient pas de clause résolutoire, la résiliation n’est pas automatique : vous devrez demander au juge de la prononcer, ce qui allonge considérablement la procédure. Vérifiez votre bail avant d’agir — et pour les futurs baux, ne négligez pas cette clause.

3. Le commandement de payer mal rédigé.
Un commandement de payer mal rédigé (montant erroné, références inexactes, défaut de mention légale) peut être annulé par le juge, vous obligeant à tout recommencer. Confiez cet acte à un commissaire de justice, pas à vous-même.

4. Le sinistre déclaré trop tard à l’assureur GLI.
C’est l’erreur la plus fréquente et la plus coûteuse. Relisez votre contrat GLI dès la signature du bail et notez le délai de déclaration. Certains contrats prévoient 30 jours, d’autres 60 jours après le premier impayé.

5. Le courrier recommandé sans suite écrite.
Une mise en demeure sans réponse ne suffit pas à prouver que vous avez respecté la procédure. Conservez toutes les pièces : AR, accusés de réception, échanges de messages, relevés de compte, quittances non payées.

6. Oublier d’informer la CAF ou la MSA.
Si votre locataire bénéficie d’une aide au logement (APL, ALF, ALS) versée directement au bailleur, signalez l’impayé à la caisse concernée. Cela peut déclencher des dispositifs de maintien des droits ou d’alerte précoce.

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FAQ

Le locataire n’a pas payé depuis un mois seulement — est-il trop tôt pour agir ?

Non. Il n’est jamais trop tôt pour envoyer une relance écrite et, si vous avez une GLI, pour vérifier votre délai de déclaration. Plus vous attendez, plus la procédure sera longue et la dette difficile à recouvrer. Commencez par le dialogue, mais posez tout par écrit dès le premier jour de retard.

Le commandement de payer marque-t-il le début de l’expulsion ?

C’est le point de départ légal de la procédure judiciaire : il fait courir le délai de six semaines pendant lequel le locataire peut régulariser. Si rien n’est payé à l’issue de ce délai, vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection. Ce n’est pas encore une expulsion, mais c’est le premier acte officiel obligatoire.

La trêve hivernale bloque-t-elle tout jusqu’au printemps ?

Non. La trêve hivernale (1er novembre – 31 mars) suspend uniquement l’exécution physique de l’expulsion. Toutes les étapes de la procédure — commandement de payer, assignation, audience, jugement — peuvent se dérouler pendant cette période. Utilisez ces mois pour avancer, pas pour attendre.

Mon locataire a une GLI : puis-je aussi demander une caution à ses parents ?

Si votre locataire n’est pas étudiant ni apprenti, l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 interdit de cumuler une GLI avec une caution d’une personne physique. Vous devez choisir l’une ou l’autre au moment de la rédaction du bail.

Que faire si le locataire disparaît sans payer ni rendre les clés ?

Ne reprenez pas possession du logement par vous-même. Faites constater la situation par un commissaire de justice (état des lieux, tentatives de contact), puis engagez la procédure judiciaire normale. Le juge peut prononcer la résiliation du bail même en l’absence du locataire. L’abandon de logement ne dispense pas du passage par le tribunal.

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Conclusion

Un impayé de loyer est une épreuve, mais c’est une procédure balisée. Ce qui fait la différence, c’est la réactivité dans les premiers jours — relance écrite, déclaration GLI, commissaire de justice — et la rigueur dans les actes : un commandement de payer bien rédigé, des délais respectés, des documents conservés. Ne cédez pas à la tentation des raccourcis : ils retardent toujours la procédure et exposent le propriétaire à des recours.

Si vous n’avez pas encore de garantie loyers impayés ou si vous ne savez pas ce que votre contrat couvre réellement, c’est le bon moment pour faire le point. Le comparateur GLI de Proprietaires.com vous permet de comparer les garanties et les prix à couverture équivalente, sans démarche commerciale. Gratuit, sans inscription.

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