L’essentiel
Que vous soyez locataire ou propriétaire, la relation locative est régie par un cadre précis — la loi du 6 juillet 1989 — qui attribue des droits et des obligations aux deux parties. Ce guide s’adresse au propriétaire bailleur : il vous aide à comprendre ce que la loi vous impose, ce qu’elle vous interdit, et surtout à agir au bon moment pour protéger votre patrimoine. La première action à effectuer, avant même de remettre les clés : vérifier que le logement est décent, couvert par une assurance PNO, et que le bail est signé avec les annexes obligatoires.
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Ce que vous devez savoir avant tout
Le cadre légal : une relation asymétrique, mais protectrice
La loi du 6 juillet 1989 encadre tous les baux d’habitation à usage de résidence principale. Elle organise les obligations réciproques entre locataire et propriétaire, mais avec une réalité pratique : en cas de litige, c’est souvent le propriétaire qui supporte les délais, les coûts et le risque financier.
Ce que vous devez à votre locataire (art. 6 de la loi de 1989) :
- Un logement décent : surface minimale, absence de risque pour la santé ou la sécurité, performance énergétique conforme au calendrier légal (un logement classé G au diagnostic de performance énergétique est interdit à la location depuis le 1er janvier 2025 ; un logement classé F le sera au 1er janvier 2028 ; un logement classé E au 1er janvier 2034).
- La jouissance paisible des lieux — vous n’entrez pas sans autorisation, sauf urgence.
- L’entretien du bien et les réparations autres que les réparations locatives.
Ce que votre locataire vous doit (art. 7) :
- Le paiement du loyer et des charges aux termes convenus.
- Une assurance habitation (multirisque habitation, MRH) couvrant a minima sa responsabilité locative — il doit vous en fournir l’attestation à l’entrée, puis chaque année à votre demande.
- L’entretien courant du logement et les réparations locatives (menues réparations définies par l’usage).
Ce que ça coûte ou ce que ça rapporte
Être propriétaire bailleur génère des revenus — loyers — mais aussi des charges : assurance propriétaire non occupant (PNO), entretien, travaux, taxe foncière, éventuellement frais de gestion. Les revenus locatifs sont imposés selon votre régime fiscal : revenus fonciers (location vide) ou bénéfices industriels et commerciaux — BIC (location meublée). Les fourchettes varient considérablement selon le bien, la localisation et votre situation fiscale ; l’outil Micro-foncier ou réel — lequel choisir ? vous aide à arbitrer en deux minutes.
Les idées reçues qui coûtent cher
- « Le dépôt de garantie me protège des impayés. » Non. Le dépôt de garantie — un mois de loyer hors charges en location vide, deux en meublé (art. 22) — couvre les dégradations et le solde de charges à la sortie. Pour les impayés de loyer, il vous faut une garantie loyers impayés (GLI) ou un garant.
- « Je peux récupérer mon logement quand je veux. » Non. Le congé du bailleur est strictement encadré par l’art. 15 : six mois de préavis en location vide, trois en meublé, et seulement pour trois motifs (vente, reprise pour y habiter, motif légitime et sérieux).
- « Mon locataire est parti, je n’ai plus besoin d’assurance. » Faux. Un logement vacant est même plus risqué : dégât des eaux non détecté, vandalisme, responsabilité civile engagée. La PNO reste indispensable entre deux locations.
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Guide étape par étape
Étape 1 — Préparer le logement avant la mise en location
Documents à réunir : DDT (dossier de diagnostic technique) complet — DPE, état des risques, diagnostic plomb/amiante selon l’âge, diagnostic électricité/gaz si le bien a plus de quinze ans. Le DPE est opposable : s’il est inexact et que le locataire subit un préjudice, vous êtes responsable.
Délai : à réaliser avant l’annonce, pas seulement avant la signature.
Erreur fréquente : commander le DPE en urgence la veille de la signature. Si la classe est G ou F, vous devez le savoir avant de chercher un locataire, car vous êtes interdit de louer ou de renouveler le bail. Consultez le guide DPE et interdiction de location pour connaître vos obligations exactes selon la classe de votre bien.
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Étape 2 — Souscrire l’assurance PNO avant la remise des clés
L’assurance propriétaire non occupant (PNO) couvre votre responsabilité civile de bailleur, les dommages au bâti que la MRH du locataire ne prendrait pas en charge (défaut d’entretien, sinistre pendant une vacance), et selon les contrats, les recours des voisins.
Demandez votre PNO avant la remise des clés, pas après. Si un dégât des eaux survient le jour de l’état des lieux d’entrée, avant que le locataire ait souscrit sa MRH, vous devez être couvert.
Erreur fréquente : prendre la PNO la moins chère sans lire les exclusions — notamment l’absence de garantie pendant les périodes de vacance locative ou l’absence de couverture des dégradations immobilières. Le comparateur PNO affiche les prix et les garanties côte à côte.
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Étape 3 — Choisir et formaliser la garantie contre les impayés
Trois options, non cumulables entre elles (sauf cas particulier) :
| Garantie | Coût | Condition | Ce qu’elle couvre |
|---|---|---|---|
| GLI (assurance bailleur) | En général 2,5 à 3,5 % du loyer CC | Solvabilité du locataire vérifiée | Loyers, charges, frais de procédure, parfois dégradations |
| Visale (Action Logement) | Gratuite | Profil locataire éligible (jeunes, salariés mobiles…) | Loyers impayés dans la limite du contrat |
| Caution solidaire | Gratuite | Engagement écrit d’un tiers solvable | Loyers et charges selon l’acte de cautionnement |
Important (art. 22-1 de la loi de 1989) : vous ne pouvez pas cumuler GLI et caution d’une personne physique, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.
Erreur fréquente : souscrire la GLI après la signature du bail en pensant que la couverture est rétroactive. Elle ne l’est pas. Et déclarez le sinistre dès le premier impayé — les contrats prévoient un délai strict au-delà duquel la garantie peut refuser la prise en charge.
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Étape 4 — Rédiger le bail et réaliser l’état des lieux
Le bail doit inclure les mentions obligatoires (surface loi Boutin, montant du loyer et de l’IRL de référence, dépôt de garantie, liste des charges récupérables) et être accompagné des annexes légales.
L’état des lieux d’entrée est votre seule preuve de l’état initial du logement. Soyez précis : notez les rayures, les taches, l’état des équipements, prenez des photos datées. En l’absence d’état des lieux, le logement est présumé avoir été remis en bon état — vous ne pouvez rien retenir sur le dépôt de garantie.
Erreur fréquente : bâcler l’état des lieux en cinq minutes. Comptez une heure minimum pour un appartement de taille standard.
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Étape 5 — Gérer la vie du bail (loyer, charges, révision)
- Révision du loyer : elle n’est pas automatique. Elle doit être prévue au bail, demandée par le bailleur à la date anniversaire, et calculée selon l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE (art. 17-1 de la loi de 1989). Si vous la manquez, vous perdez la révision pour la période écoulée. L’outil Révision IRL calcule le montant pour vous.
- Régularisation des charges : les charges récupérables (listées par le décret n° 87-713 du 26 août 1987) doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle. Vous ne pouvez réclamer que ce qui figure dans ce décret — pas vos travaux, pas la taxe foncière (sauf la TEOM).
- Attestation d’assurance : demandez-la chaque année. Si le locataire ne l’a pas, vous pouvez souscrire une assurance à sa place et lui en facturer le coût (art. 7, g de la loi de 1989).
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Étape 6 — Gérer un impayé sans perdre de temps
Agissez dès le premier loyer non payé. La chronologie type :
- Relance amiable (téléphone, e-mail, lettre).
- Mise en demeure par courrier recommandé.
- Commandement de payer délivré par un commissaire de justice (ancien huissier) — délai de six semaines pour le locataire (art. 24 de la loi de 1989), qui déclenche la clause résolutoire.
- Assignation devant le juge des contentieux de la protection.
- Jugement, commandement de quitter les lieux (deux mois), concours de la force publique.
La trêve hivernale (1er novembre au 31 mars) suspend les expulsions — mais pas la procédure. Continuez à agir pendant la trêve.
Erreur fréquente : attendre trois ou quatre mois avant d’agir par bienveillance. Chaque mois perdu allonge la procédure et réduit vos chances de recouvrement.
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Les points de vigilance
Ce que les gestionnaires ne mettent pas en avant
- La PNO d’entrée de gamme exclut souvent la vacance locative et les dégradations immobilières. Lisez les conditions générales, pas seulement la fiche produit.
- La GLI peut refuser un dossier après la souscription si elle découvre que les pièces transmises étaient inexactes. Vérifiez vous-même les justificatifs de revenus avant de les envoyer à l’assureur.
- Le commandement de payer mal rédigé peut être annulé par le juge — il doit mentionner la faculté pour le locataire de saisir la CAF et les organismes sociaux. Confiez-le à un commissaire de justice.
Cas particuliers
- Copropriété : la PNO est obligatoire pour tout copropriétaire non occupant (loi du 10 juillet 1965, art. 9-1). En cas de sinistre affectant les parties communes, votre responsabilité peut être engagée même si votre locataire a une MRH.
- SCI à l’IR : les revenus sont déclarés directement par les associés en revenus fonciers (formulaire 2072 pour la SCI). Une société civile immobilière (SCI) à l’IS permet l’amortissement mais crée une imposition à la sortie — arbitrage à faire avec un expert-comptable.
- Location meublée : vous relevez des BIC, pas des revenus fonciers. Le statut LMNP (location meublée non professionnelle) permet l’amortissement au réel — un avantage fiscal substantiel, mais qui exige de tenir une comptabilité et de remplir la liasse 2042-C-PRO.
- Résidence secondaire ou bien vacant : pensez à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (maintenue, voire majorée en zone tendue) et à l’assurance spécifique pour logement vacant.
Quand faire appel à un professionnel
- ADIL/ANIL : pour toute question sur le droit locatif, gratuit et local — avant d’envoyer un courrier ou de signer un bail.
- Notaire : pour une SCI, une vente, ou une succession impliquant le bien.
- Avocat spécialisé : dès qu’un impayé devient conflictuel ou qu’une procédure d’expulsion est engagée.
- Expert-comptable : pour le choix du régime fiscal (meublé/nu, micro/réel, SCI IS/IR) et la déclaration 2044 ou la liasse BIC.
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Checklist récapitulative
Avant la mise en location
- [ ] DPE valide et conforme (vérifier la classe, pas de G ni de F interdit à la date de votre bail)
- [ ] DDT complet annexé au bail
- [ ] PNO souscrite ou vérifiée
- [ ] Garantie impayés choisie (GLI, Visale ou caution) — pas les deux premières en même temps
- [ ] Bail rédigé avec toutes les mentions obligatoires
- [ ] État des lieux d’entrée détaillé et photographié
Pendant la vie du bail
- [ ] Révision IRL demandée chaque année à la date anniversaire
- [ ] Attestation MRH du locataire réclamée chaque année
- [ ] Régularisation des charges effectuée annuellement avec justificatifs
- [ ] Sinistre GLI déclaré dès le premier mois d’impayé
À la sortie
- [ ] État des lieux de sortie contradictoire
- [ ] Dépôt de garantie restitué dans le délai légal (un mois si l’état des lieux est conforme, deux mois s’il y a des retenues — art. 22)
- [ ] Conservation des documents
Documents à conserver et durées
- Bail signé et ses annexes : toute la durée du bail + 3 ans après la fin (prescription de droit commun)
- États des lieux (entrée et sortie) : idem
- Quittances de loyer : 3 ans
- Justificatifs de travaux et charges : 3 ans (fiscalité) à 10 ans (garantie décennale)
- Contrats d’assurance : 2 ans après résiliation (prescription assurance)
Dates légales à retenir
- Gel des loyers F et G : en vigueur
- Interdiction de location G : depuis le 1er janvier 2025
- Interdiction de location F : 1er janvier 2028
- Interdiction de location E : 1er janvier 2034
- Trêve hivernale : 1er novembre au 31 mars (suspensions d’expulsions)
- Taxe foncière : propriétaire au 1er janvier pour l’année entière (CGI art. 1415)
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FAQ
Le locataire peut-il refuser de payer une augmentation de loyer ?
Si la révision est prévue au bail et calculée selon l’IRL (art. 17-1), elle est opposable au locataire — mais vous devez l’avoir notifiée dans les formes et dans le délai prévu. Si vous n’avez pas demandé la révision à la date anniversaire, vous ne pouvez pas la réclamer rétroactivement pour les périodes passées.
Puis-je déduire la taxe foncière de mes revenus locatifs ?
Non, la taxe foncière n’est pas déductible des revenus locatifs en tant que telle — mais vous pouvez déduire la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) des charges récupérables sur le locataire, et au régime réel, certaines taxes annexes peuvent être déduites. Consultez la page Charges déductibles et, pour votre situation précise, un expert-comptable ou impots.gouv.fr.
Mon locataire ne m’a pas fourni son attestation d’assurance. Que faire ?
Mettez-le en demeure par courrier recommandé. Si sous un mois il ne régularise pas, la loi vous autorise à souscrire une assurance habitation à sa place et à lui en répercuter le coût sur les charges (art. 7, g). Cela ne suspend pas le bail mais vous protège.
Un commandement de payer arrête-t-il la trêve hivernale ?
Non — la trêve hivernale (1er novembre au 31 mars) suspend uniquement l’exécution de l’expulsion, pas la procédure judiciaire. Vous pouvez et devez continuer : délivrer le commandement de payer, saisir le juge, obtenir le jugement. L’expulsion physique sera simplement reportée à la fin de la trêve.
Locataire ou propriétaire : qui paie les travaux en cours de bail ?
Le principe est simple : les grosses réparations et l’entretien structurel sont à la charge du propriétaire ; les réparations locatives (liste fixée par décret) sont à la charge du locataire. Mais la frontière est parfois floue — une chaudière vétuste qui lâche, par exemple, est à votre charge même si le locataire ne l’a pas entretenue. En cas de doute, l’ADIL de votre département peut vous orienter gratuitement.
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Conclusion
La relation entre locataire et propriétaire est encadrée précisément par la loi — et c’est une bonne chose, même si vous pouvez avoir l’impression d’être le moins bien protégé des deux. La clé, en tant que propriétaire, est d’agir tôt, par écrit, et dans les délais. Un état des lieux bâclé, une GLI souscrite trop tard, un commandement de payer mal rédigé ou une révision de loyer oubliée : chacune de ces erreurs vous coûte des mois ou des centaines d’euros — pour des actions qui prennent quelques heures si vous êtes préparé.
Si vous souhaitez faire rapidement le point sur votre situation — assurance, loyer, DPE, déclaration fiscale, taxe foncière — l’outil gratuit « Payer moins pour mon bien » sur Proprietaires.com vous donne une vue d’ensemble en deux minutes, sans inscription. C’est souvent là que les propriétaires réalisent qu’ils paient trop pour leur PNO, qu’ils ont manqué une révision IRL, ou que leur logement va basculer en classe F d’ici quelques années.
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