L’essentiel
Face à un impayé ou une occupation sans droit ni titre, la procédure d’expulsion est strictement encadrée par la loi : elle passe obligatoirement par le juge, dans un ordre précis et à des délais incompressibles. La première chose à faire est de constater l’impayé par écrit et de notifier votre assureur GLI sans attendre — la plupart des contrats imposent une déclaration de sinistre dès le premier mois non payé. L’erreur qui coûte le plus cher : tenter de reprendre le logement vous-même — c’est une voie pénale, pas un raccourci.
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Ce que dit la loi
Le cadre juridique
La procédure d’expulsion en France repose sur plusieurs textes complémentaires :
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 24 : elle encadre la clause résolutoire dans les baux d’habitation, le commandement de payer, le délai de six semaines avant saisine du juge, et le rôle du juge des contentieux de la protection (JCP).
- Code des procédures civiles d’exécution (CPCE), art. L.412-6 : il fixe la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars, pendant laquelle les expulsions sont suspendues (mais la procédure judiciaire continue).
- Loi du 27 juillet 2023 : elle a renforcé la répression du squat (occupation sans droit ni titre par des personnes n’ayant aucun titre d’occupation) et raccourci certains délais de traitement administratif pour les cas de squats avérés.
Vos droits et obligations
En tant que bailleur, vous avez le droit de faire constater la résiliation du bail par le juge et d’obtenir l’expulsion du locataire défaillant. Vous avez également l’obligation de passer par les voies légales à chaque étape, sans exception ni raccourci.
Ce qui est formellement interdit
| Action interdite | Conséquence pénale |
|---|---|
| Couper l’eau ou l’énergie | Délit de coupure abusive — sanction pénale possible |
| Changer la serrure ou condamner l’accès | Voie de fait, assimilable à une expulsion illégale |
| Entrer dans le logement sans autorisation | Violation de domicile (art. 226-4 du Code pénal) |
| Expulser physiquement vous-même | Délit de violence ou de voie de fait |
Ces interdits s’appliquent même si le locataire ne paye plus, même en fin de bail, même si vous avez un jugement en main mais que le délai légal n’est pas écoulé. La loi du 27 juillet 2023 a par ailleurs renforcé les sanctions contre les propriétaires qui pratiquent ces méthodes d’intimidation.
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La chronologie étape par étape
Voici la séquence type pour un impayé de loyer avec une clause résolutoire dans le bail — la situation la plus fréquente. Un litige sur un squat ou un congé refusé suit une logique proche mais avec des variantes procédurales : consultez un avocat ou l’ADIL de votre département pour le cas concret.
| Étape | Qui agit | Délai légal / indicatif | Coût indicatif | Document produit |
|---|---|---|---|---|
| 1. Relance amiable | Bailleur | Dès le premier mois impayé | Nul | Courrier ou e-mail de relance |
| 2. Déclaration du sinistre à la GLI | Bailleur | Dès le premier impayé (vérifier le contrat) | Nul | Déclaration de sinistre |
| 3. Mise en demeure par courrier recommandé | Bailleur | Avant ou en parallèle du commandement | Quelques euros | Lettre LRAR |
| 4. Commandement de payer | Commissaire de justice | Délivré à tout moment après l’impayé | Quelques dizaines d’euros | Acte de commissaire de justice |
| 5. Délai de régularisation | Locataire | 6 semaines à compter du commandement (art. 24 loi de 1989) | — | — |
| 6. Assignation devant le JCP | Commissaire de justice / avocat | Après les 6 semaines, si non-régularisation | Quelques centaines d’euros (honoraires + frais) | Assignation |
| 7. Audience et jugement | Juge des contentieux de la protection | Variable selon le tribunal (souvent 2 à 6 mois après assignation) | Compris dans les honoraires | Jugement constatant la résiliation + ordre d’expulsion |
| 8. Commandement de quitter les lieux | Commissaire de justice | Après jugement définitif | Quelques dizaines d’euros | Acte de commissaire de justice |
| 9. Délai pour quitter les lieux | Locataire | 2 mois à compter du commandement (délai pouvant être allongé par le juge) | — | — |
| 10. Demande de concours de la force publique | Bailleur → Préfecture | Si le locataire n’est pas parti à l’issue du délai | Nul (dépôt de la demande) | Demande préfectorale |
| 11. Expulsion avec concours de la force publique | Huissier + forces de l’ordre | Délai variable selon le calendrier préfectoral | Frais de commissaire de justice + relogement | Procès-verbal d’expulsion |
Pendant la trêve hivernale
Du 1er novembre au 31 mars, les expulsions physiques sont suspendues en application de l’article L.412-6 du CPCE. Cela signifie que le commissaire de justice ne peut pas procéder à l’expulsion, même avec un jugement et un concours de la force publique accordé.
Mais la procédure judiciaire, elle, continue : vous pouvez assigner, obtenir un jugement, délivrer un commandement de quitter les lieux. Tout ce travail préparatoire accompli pendant la trêve vous permet d’agir dès le 1er avril. Ne mettez pas la procédure en veille entre novembre et mars — c’est une erreur fréquente qui coûte plusieurs mois.
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Les options qui accélèrent ou sécurisent
La garantie loyers impayés (GLI)
La garantie loyers impayés est un contrat d’assurance souscrit par le bailleur qui couvre, selon les termes du contrat, les loyers impayés, les frais de procédure et les dégradations locatives. Elle ne remplace pas la procédure judiciaire mais finance les étapes (commissaire de justice, avocat) et indemnise les loyers pendant la procédure.
Règle impérative : déclarez le sinistre dès le premier mois d’impayé. La plupart des contrats GLI prévoient un délai strict — parfois 30 jours à compter du premier loyer impayé — au-delà duquel l’assureur peut refuser la prise en charge. Consultez vos conditions particulières le jour même où le virement ne tombe pas.
La GLI n’est pas cumulable avec la caution d’une personne physique, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti (art. 22-1 de la loi du 6 juillet 1989).
Visale, la garantie gratuite d’Action Logement, fonctionne sur un principe similaire pour les locataires éligibles : en cas d’impayé, c’est Action Logement qui paye le bailleur puis se retourne contre le locataire. Les délais et conditions de déclenchement sont propres au dispositif — renseignez-vous directement sur actionlogement.fr.
La protection juridique
Si vous avez souscrit une assurance protection juridique (souvent incluse dans une multirisque habitation ou une PNO haut de gamme), vérifiez qu’elle couvre les litiges locatifs. Elle peut prendre en charge les honoraires d’avocat et les frais de procédure indépendamment d’une GLI.
La CCAPEX
La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) intervient en amont : elle réunit les acteurs sociaux pour trouver des solutions avant que la situation soit irréversible. Le greffe du tribunal ou le commissaire de justice informe les services sociaux dès la délivrance du commandement de payer — c’est une obligation légale. Dans certains cas, la CCAPEX peut faciliter un plan d’apurement ou un relogement.
Le plan d’apurement : quand y avoir recours ?
Un plan d’apurement (échelonnement de la dette) n’est pertinent que si le locataire est de bonne foi, dispose d’une capacité de remboursement réelle et que la dette reste absorbable. Le juge peut l’accorder d’office. Si vous l’acceptez à l’amiable, formalisez-le par écrit et sachez qu’il suspend (sans éteindre) la procédure — une reprise d’impayé vous contraint à tout reprendre.
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Les erreurs qui font perdre des mois
1. Pas de clause résolutoire dans le bail. Sans cette clause, vous ne pouvez pas demander au juge de constater la résiliation de plein droit : vous devez demander une résiliation judiciaire, procédure plus longue. Vérifiez votre bail avant d’agir — et pour les futurs baux, utilisez un modèle conforme à la loi du 6 juillet 1989.
2. Un commandement de payer mal rédigé ou délivré sans commissaire de justice. Une lettre recommandée n’est pas un commandement de payer. Seul un commissaire de justice (anciennement huissier de justice) peut le délivrer. Un commandement mal rédigé — montant erroné, vices de forme — peut être annulé par le juge, ce qui vous oblige à tout recommencer et relance le délai de six semaines.
3. La déclaration GLI trop tardive. Déjà évoquée, mais c’est l’erreur la plus fréquente et la plus coûteuse. Relisez la clause « délai de déclaration » de votre contrat dès la signature.
4. Mettre la procédure en pause pendant la trêve hivernale. La trêve suspend l’exécution de l’expulsion, pas la procédure. Continuer à avancer d’octobre à mars vous permet d’être prêt à expulser dès avril.
5. Accepter verbalement un arrangement sans l’écrire. Un locataire qui vous promet de payer « la semaine prochaine » sans engagement écrit ne suspend aucun délai. Si vous acceptez un plan d’apurement, faites-le constater par le juge ou formalisez-le par écrit avec accusé de réception.
6. Oublier de saisir la préfecture pour le concours de la force publique. Après le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, vous devez demander le concours de la force publique à la préfecture. Ce n’est pas automatique. Sans cette demande, vous ne pouvez pas expulser même avec un jugement en main.
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FAQ
Le locataire a payé une partie de sa dette après le commandement de payer : la procédure doit-elle reprendre à zéro ?
Pas nécessairement. Si le locataire régularise la totalité de la dette dans le délai de six semaines, la clause résolutoire ne joue pas et le bail est maintenu. Un paiement partiel ne suffit pas à éteindre la clause résolutoire — le juge en apprécie les modalités. Continuez la procédure et laissez le juge trancher.
Peut-on expulser pendant la trêve hivernale en cas de squat ?
La loi du 27 juillet 2023 a créé une procédure administrative accélérée pour les squats (occupation sans droit ni titre par des tiers n’ayant jamais eu de titre d’occupation). Dans ce cas précis, le préfet peut ordonner l’évacuation forcée sans passer par le juge, et la trêve hivernale ne s’applique pas de la même façon. Mais la notion de « squat » est stricte juridiquement — consultez un avocat ou l’ADIL avant d’engager cette voie.
Mon locataire est parti mais n’a pas rendu les clés : que faire ?
Tant que les clés ne sont pas remises, le bail n’est pas résilié de façon incontestable et le locataire peut contester votre reprise de possession. Faites constater l’abandon par un commissaire de justice (procès-verbal de constat, état des lieux contradictoire ou de carence) avant de reprendre le logement. Entrer seul sans ce constat vous expose à une procédure en violation de domicile.
La GLI couvre-t-elle les frais d’avocat et de commissaire de justice ?
Cela dépend du contrat. La plupart des GLI couvrent les frais de procédure (commissaire de justice, avocat dans certaines limites), mais les plafonds et conditions varient d’un assureur à l’autre. Lisez la section « frais de procédure » de vos conditions générales, et vérifiez si une protection juridique séparée ne double pas cette couverture inutilement.
Combien de temps dure une procédure d’expulsion en pratique ?
De la constatation du premier impayé à l’expulsion effective, il faut compter en général entre douze et vingt-quatre mois, parfois plus selon le tribunal, la période (trêve hivernale comprise ou non) et les délais accordés par le juge. C’est précisément pour cette raison qu’une GLI — qui indemnise les loyers pendant toute la procédure — change la réalité financière du bailleur.
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Conclusion
La procédure d’expulsion est longue, balisée et sans raccourcis légaux. Sa durée réelle dépend de votre réactivité aux premières étapes — relance immédiate, déclaration GLI sans délai, commandement de payer confié à un commissaire de justice — bien plus que de prétendues astuces pour accélérer le système. À l’inverse, une seule erreur de forme ou un délai manqué peut vous faire perdre plusieurs mois.
Pour ne pas vous retrouver à découvrir trop tard que votre contrat GLI ne couvre pas votre situation, ou que votre bail ne contient pas de clause résolutoire en bonne et due forme, le mieux est de faire le point avant que la situation se tende. L’outil Chronologie de l’impayé de Proprietaires.com vous guide étape par étape dans la procédure pour votre situation concrète : premier impayé, commandement déjà délivré, jugement obtenu — chaque cas débouche sur les actions prioritaires et les délais qui s’appliquent. Gratuit, sans inscription.
Pour le cas concret — rédaction du commandement de payer, stratégie judiciaire, situation de squat — adressez-vous à un commissaire de justice, un avocat spécialisé en droit immobilier ou à l’ADIL de votre département (anil.org).