Louer son bien : sécuriser le loyer avant de le percevoir
Un impayé se joue au moment de la sélection du locataire, pas au moment du premier chèque qui manque. Voici les décisions à prendre dans l’ordre : mode de gestion, loyer, dossier, garantie, bail — et celles qui ne se rattrapent plus une fois le bail signé.
La garantie se met en place avant la signature, jamais après. Une GLI n’accepte pas un locataire déjà en place sans conditions, et le visa Visale doit exister au moment du bail. Une fois les clés remises, il est trop tard. Vérifier l’éligibilité du candidat.
Louer dans le bon ordre
Chaque étape ferme des options pour la suivante. L’ordre compte autant que les décisions elles-mêmes.
| Étape | La décision | Ce qui se joue | Où |
|---|---|---|---|
| 1. Avant tout | Le bien est-il encore louable ? | Classe DPE, décence, diagnostics à jour. Un nouveau bail est précisément ce que l’interdiction de louer vise : ce n’est pas au moment de la signature qu’on le découvre. | Louable jusqu’à quand ? |
| 2. Le mode de gestion | En direct, en ligne, ou par une agence ? | De 0 à 8 % des loyers selon la formule. La gestion en ligne s’est installée entre les deux et change le calcul pour un bien unique. | Gestion locative en ligne |
| 3. Le loyer | Quel montant, et est-il encadré ? | En zone tendue, un loyer au-dessus du plafond expose à une action en diminution. Pour les classes F et G, le loyer est en outre gelé. | Révision et indice IRL |
| 4. Le locataire | Quel dossier, et que puis-je exiger ? | La liste des pièces exigibles est fixée par décret. En demander d’autres est interdit — et le ratio revenus / loyer conditionne toute la suite. | Éligibilité du candidat |
| 5. La garantie | GLI, Visale, caution ou garant payant ? | Le choix doit être fait avant la signature, et il est exclusif : on ne cumule pas GLI et caution d’une personne physique, sauf étudiant ou apprenti. | Comparateur GLI |
| 6. Le bail | Signature, état des lieux, dépôt de garantie | L’état des lieux d’entrée est la seule preuve opposable à la sortie. Un état des lieux bâclé, c’est un dépôt de garantie qu’on ne peut plus retenir. | Bail et état des lieux |
Sécuriser le loyer : les quatre solutions
Elles ne s’adressent pas aux mêmes locataires, ne coûtent pas la même chose, et ne se cumulent pas librement.
| Solution | Qui paie | Conditions sur le locataire | Cumul avec une GLI |
|---|---|---|---|
| Garantie loyers impayés assurance souscrite par vous |
Vous : environ 2,5 à 3,5 % du loyer charges comprises, déductible au régime réel | Revenus d’environ 2,85 à 3 fois le loyer charges comprises, et un contrat de travail que l’assureur accepte | — |
| Visale garantie d’Action Logement |
Gratuit | Principalement les moins de 31 ans, et les salariés en prise de poste ou en contrat précaire. Le visa doit être obtenu avant le bail | Sans objet : c’est une alternative |
| Caution d’une personne physique un proche se porte garant |
Personne | Le garant doit justifier de revenus suffisants et signer un acte de cautionnement en bonne et due forme | Non, sauf locataire étudiant ou apprenti (art. 22-1) |
| Garant payant un organisme se porte caution |
Le locataire, sous forme de commission | Dossier examiné par l’organisme, souvent plus souple qu’une GLI | Alternative, pas complément |
La règle à retenir tient en une phrase : une GLI et la caution d’un proche ne se cumulent pas, hors locataire étudiant ou apprenti. Exiger les deux est une pratique courante et pourtant contraire à l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 : il faut choisir, et le choix se fait au vu du dossier.
Deuxième repère utile : quand le candidat est éligible à Visale, la question du coût ne se pose plus. La garantie est gratuite pour vous comme pour lui, et c’est le seul cas où la loi autorise à la cumuler avec la caution d’une personne physique.
Les guides de la section
Chaque décision en détail, avec les textes, les délais et les fourchettes de prix.
Les offres côte à côte : taux réel sur le loyer charges comprises, plafond d’indemnisation, durée de carence, détériorations couvertes ou non, frais de procédure.
Ce que coûte réellement une garantie, les conditions d’éligibilité appliquées par les assureurs, et les exclusions qu’on ne découvre qu’au moment du sinistre.
Les quatre protections comparées sur ce qui compte : coût, profil de locataire accepté, étendue de la couverture et règles de cumul.
Les mentions obligatoires, les annexes à ne pas oublier, et l’état des lieux d’entrée — la seule pièce qui vous permettra de retenir quoi que ce soit à la sortie.
Ce que couvrent réellement ces offres, ce qu’elles laissent à votre charge, et à partir de quel nombre de lots le calcul devient intéressant.
Ce que vous économisez, ce que vous reprenez sur vos épaules, et les quatre moments où une erreur de particulier coûte plus cher que les honoraires épargnés.
Le dossier du locataire : ce que vous pouvez exiger
La liste des pièces qu’un bailleur peut demander est limitative et fixée par décret. Réclamer un document qui n’y figure pas est interdit, et c’est l’un des points sur lesquels un candidat de bonne foi peut refuser sans que cela dise quoi que ce soit de sa solvabilité.
- ✓ Vous pouvez demander une pièce d’identité, un justificatif de domicile, les justificatifs d’activité professionnelle et les justificatifs de ressources : bulletins de salaire, avis d’imposition, attestation de l’employeur, bilans pour un indépendant.
- ✕ Vous ne pouvez pas demander un relevé de compte bancaire, une attestation d’absence de crédit, un extrait de casier judiciaire, un dossier médical, ni un chèque de réservation. Ces demandes sont interdites, quelle qu’en soit la justification.
- ✓ Vérifiez l’authenticité plutôt que la quantité. Les avis d’imposition se vérifient en ligne auprès de l’administration fiscale, en quelques secondes, avec le numéro fiscal et la référence de l’avis. C’est plus efficace que d’exiger trois pièces de plus.
- ✓ Réclamez l’attestation d’assurance chaque année. Le locataire doit être assuré pendant toute la durée du bail, pas seulement à l’entrée. Un contrat résilié en cours de route ne se voit que si vous le demandez — et c’est alors votre PNO qui prend le relais.
L’assurance qui vous couvre pendant ce temps : comparateur PNO. Et si malgré tout le loyer ne rentre plus : que faire dès le premier impayé.
Questions fréquentes sur la mise en location
Les réponses courtes ; le détail et les sources dans chaque guide.
Puis-je exiger une GLI et un garant en plus ?
Non, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 interdit de cumuler une assurance contre les loyers impayés avec le cautionnement d’une personne physique. Il faut choisir : soit vous souscrivez une garantie, soit vous demandez une caution. Exiger les deux est une pratique répandue et pourtant irrégulière.
Mon locataire est déjà en place, puis-je souscrire une GLI ?
Rarement, et jamais pour un impayé déjà né. La plupart des contrats n’acceptent la reprise que si le locataire est à jour de ses loyers depuis plusieurs mois, avec un délai de carence avant toute prise en charge. C’est pourquoi la garantie se décide avant la signature : après, elle devient difficile à obtenir et ne couvre pas le passé.
Quel niveau de revenus exiger d’un candidat ?
Les assureurs demandent en général des revenus de 2,85 à 3 fois le loyer charges comprises. Ce n’est pas une règle de droit mais une pratique de marché, et chaque assureur a sa grille. Visale ne s’appuie pas sur le même ratio, ce qui en fait souvent la solution quand un dossier ne passe pas la barre.
Combien coûte la gestion locative ?
De l’ordre de 6 à 8 % des loyers encaissés pour une agence traditionnelle, sensiblement moins pour une offre en ligne, rien si vous gérez en direct. Ces frais sont déductibles de vos revenus fonciers au régime réel. Le calcul dépend surtout du temps que vous êtes prêt à y consacrer et de la distance qui vous sépare du bien.
Que risque un loyer fixé au-dessus de l’encadrement ?
En zone d’encadrement, le locataire peut demander la diminution du loyer, et la collectivité peut prononcer une amende administrative. Le complément de loyer reste possible mais doit être justifié par des caractéristiques objectives de confort ou de localisation — et il se conteste. Vérifiez le plafond applicable à votre rue avant de publier l’annonce.
L’état des lieux d’entrée est-il vraiment indispensable ?
Oui, et c’est le document le plus rentable de votre dossier. Sans état des lieux d’entrée, le locataire est réputé avoir reçu le logement en bon état : vous ne pouvez alors plus rien retenir sur le dépôt de garantie à la sortie, quelles que soient les dégradations constatées. Photos datées à l’appui, il se fait en une heure.
Comment nous comparons
Nous ne vendons ni garantie, ni gestion locative. Nos comparatifs sont ordonnés sur des critères annoncés en haut de chaque page — taux réel, plafond d’indemnisation, carence, exclusions — identiques pour tous les acteurs comparés, qu’ils nous rémunèrent ou non.
C’est aussi pourquoi Visale apparaît systématiquement dans nos pages alors qu’elle ne nous rapporte rien : quand un locataire y est éligible, c’est la bonne réponse, et le dire est la moindre des choses.
Notre modèle et nos engagements : Qui sommes-nous · Méthodologie et sources · Partenaires et liens d’affiliation.
Votre candidat passera-t-il la garantie ?
Ratio de revenus, nature du contrat, orientation Visale ou caution : la réponse en trente secondes, avant de signer quoi que ce soit.
Tester le dossier de mon candidatGratuit, sans inscription, et rien de ce que vous saisissez ne quitte votre navigateur.