Micro-foncier, réel ou LMNP : quel régime vous coûte le moins cher ?
Saisissez vos loyers, vos charges et vos travaux : les trois régimes s’affichent côte à côte, avec l’impôt et les prélèvements sociaux de chacun, le déficit foncier et l’amortissement en meublé. Gratuit, sans inscription, et rien ne quitte votre navigateur.
Comment lire le résultat
Le tableau compare les régimes sur les mêmes chiffres. Quatre colonnes, et c’est la dernière qui décide.
- ✓ Base imposable. Ce sur quoi l’impôt se calcule, après abattement forfaitaire au micro ou après déduction des charges réelles. Une base plus basse ne suffit pas à conclure : encore faut-il regarder ce qu’il vous reste.
- ✓ Impôt + prélèvements. Votre tranche marginale plus les prélèvements sociaux : 17,2 % en location nue, 18,6 % en location meublée depuis les revenus 2025. C’est ce cumul qui compte : dans la tranche à 30 %, le taux réel est de 47,2 % en nu et de 48,6 % en meublé, pas de 30 %.
- ✓ Reste net. Loyers moins charges moins impôt. C’est la seule colonne qui parle d’argent réellement disponible, et celle sur laquelle l’outil désigne le régime gagnant.
- ✓ Un régime marqué « indisponible » affiche son motif : le plus souvent un plafond dépassé. Le micro-foncier s’arrête à 15 000 € de loyers annuels, le micro-BIC à 77 700 € de recettes.
Quand le résultat est un déficit, la ligne du régime réel affiche une économie d’impôt plutôt qu’un impôt : le déficit s’impute sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an.
Ce qui fait vraiment pencher la balance
Trois mécanismes expliquent presque tous les résultats de cet outil.
La règle des 30 %
Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 %. Si vos charges réelles dépassent 30 % de vos loyers, le réel vous coûte moins cher ; en dessous, le micro gagne et vous épargne la paperasse. Tout le reste n’est qu’affinage de cette comparaison.
L’engagement de trois ans
L’option pour le réel en location nue vous lie trois années, reconduites tacitement. Décidez sur vos travaux à venir, pas sur l’année écoulée : basculer avant un ravalement est judicieux, basculer pour une seule année de travaux vous enferme ensuite deux ans.
Les intérêts, à part
La fraction du déficit qui provient des intérêts d’emprunt ne s’impute jamais sur le revenu global : elle ne se reporte que sur vos revenus fonciers des dix années suivantes. L’outil sépare les deux, ce que beaucoup de simulateurs ne font pas.
Ce qu’il faut avoir sous la main
Cinq chiffres suffisent pour la location nue, deux de plus pour le meublé. Tous figurent sur des documents que vous avez déjà.
| À saisir | Où le trouver |
|---|---|
| Loyers encaissés, hors charges | Vos quittances ou votre relevé de gestion. C’est ce que vous avez réellement perçu dans l’année, pas ce qui était dû. |
| Intérêts d’emprunt | Le tableau d’amortissement de votre prêt. Pensez à y ajouter l’assurance emprunteur, déductible elle aussi. |
| Travaux d’entretien et de réparation | Les factures payées dans l’année : c’est la date de paiement qui compte, pas celle de la facture ni de la fin du chantier. |
| Autres charges | Taxe foncière, prime d’assurance, frais de gestion, provisions de copropriété versées — et le forfait de 20 € par local pour frais divers, qui ne demande aucun justificatif. |
| Tranche marginale d’imposition | Sur votre dernier avis d’impôt, ou déductible de votre revenu imposable. En cas de doute, essayez deux tranches : l’écart vous dira si le choix en dépend. |
| Valeur du bâti et du mobilier meublé uniquement |
Prix d’acquisition hors terrain — comptez en général 80 à 85 % du prix total — et la valeur du mobilier que vous fournissez. |
Le détail de ce qui se déduit et de ce qui ne se déduit pas : travaux et charges déductibles.
Ce que cet outil ne calcule pas
Un simulateur qui ne dit pas ses limites vous fera prendre une décision sur un chiffre faux. Voici les siennes.
- ✕ L’amortissement LMNP est simplifié. L’outil applique un taux moyen au bâti et étale le mobilier ; en pratique l’amortissement se calcule par composants — gros œuvre, toiture, installations, agencements — avec des durées différentes, et suppose une comptabilité commerciale.
- ✕ Le meublé de tourisme obéit à d’autres règles. Seuils et abattements distincts de la location meublée de longue durée, et modifiés à plusieurs reprises : ne vous fiez pas à ce résultat si vous louez en saisonnier.
- ✕ La SCI à l’impôt sur les sociétés n’est pas couverte. C’est une fiscalité entièrement différente — amortissement obligatoire, taux d’IS, imposition de la plus-value professionnelle à la sortie — qui ne se compare pas au micro-foncier.
- ✕ Le calcul porte sur une année. Il ne projette pas l’effet du report de déficit sur les dix années suivantes, ni celui de l’amortissement accumulé sur la plus-value à la revente. En LMNP, ce dernier point est loin d’être neutre : le gain annuel se paie en partie à la sortie.
Chiffrer la revente : rendement locatif et plus-value.
Questions fréquentes
Les réponses courtes ; le détail dans les guides de la section Déclarer.
Comment choisir le régime réel ?
Il n’y a pas de case « je choisis le réel » : le fait de déposer une déclaration 2044 vaut option. C’est pourquoi la décision se prend avant de remplir, pas après avoir vu le résultat. Et elle vous engage trois ans.
Mes loyers dépassent 15 000 €, ai-je encore le choix ?
Non, le micro-foncier n’est plus accessible au-delà de ce plafond : le régime réel s’applique de plein droit. L’outil affiche alors le micro comme indisponible, avec le motif. Le seuil s’apprécie sur le total de vos revenus fonciers, tous biens confondus, pas bien par bien.
Puis-je avoir du nu et du meublé en même temps ?
Oui, et ce sont deux fiscalités parallèles : les loyers nus relèvent des revenus fonciers, les loyers meublés des bénéfices industriels et commerciaux. Chaque catégorie a son plafond et son régime. Lancez l’outil deux fois, une fois par catégorie.
Le déficit foncier réduit-il mon impôt immédiatement ?
Jusqu’à 10 700 € par an, oui : cette part s’impute sur votre revenu global et produit une économie l’année même. Le surplus se reporte dix ans sur vos seuls revenus fonciers. Et la fraction provenant des intérêts d’emprunt n’entre jamais dans les 10 700 €.
L’outil enregistre-t-il mes chiffres ?
Non. Tout le calcul s’exécute dans votre navigateur : aucune donnée n’est envoyée au site, stockée ni transmise à un partenaire. Fermez l’onglet et il n’en reste rien, pas même chez nous.
À quelle fréquence les seuils sont-ils mis à jour ?
À chaque loi de finances. Les plafonds du micro-foncier et du micro-BIC, les abattements, le taux des prélèvements sociaux et le plafond du déficit foncier sont regroupés en un seul endroit du code, partagé par les neuf outils du site : une révision les met tous à jour en même temps.
Pour aller plus loin
Une fois le régime choisi, voici ce qu’il reste à faire.
Ligne par ligne, avec les erreurs de report les plus fréquentes entre la 2044 et la 2042.
Quand la spéciale s’impose, la part réservée aux intérêts et le report sur dix ans.
L’amortissement en meublé, ce qu’il rapporte chaque année et ce qu’il coûte à la revente.
Elle fait partie de vos charges déductibles — encore faut-il ne pas payer celle d’un autre.
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