L’assurance PNO, c’est quoi ?
L’assurance propriétaire non occupant couvre le bien que vous possédez sans y habiter : loué, ou vide entre deux locataires. Elle ne remplace pas l’assurance de votre locataire — elle couvre ce que la sienne ne couvre pas. Tout l’enjeu est de savoir où passe cette frontière.
Trois contrats se partagent un même immeuble : l’assurance habitation du locataire, l’assurance de la copropriété et votre PNO. Un sinistre mal attribué, c’est un sinistre que personne ne rembourse. Le tableau « qui paie quoi » plus bas vaut plus que toutes les définitions.
Ce que couvre une PNO
La PNO est souscrite par le propriétaire, pour un logement qu’il n’occupe pas. Son socle est toujours le même, quelles que soient les options.
- ✓ Votre responsabilité civile de propriétaire. Les dommages causés à des tiers — voisins, passants, locataire — par le bien lui-même : défaut d’entretien, vice de construction, chute d’un élément du bâtiment. C’est le cœur du contrat, et le seul point obligatoire en copropriété.
- ✓ Les dommages au bien. Incendie, dégât des eaux, événements climatiques, catastrophes naturelles, dans la limite de ce que l’assurance de la copropriété ou celle du locataire ne prend pas en charge.
- ✓ Les périodes sans locataire. Entre deux baux, personne d’autre n’assure le logement. C’est souvent le moment où la PNO sert vraiment.
- ✓ La défaillance de l’assurance du locataire, selon les contrats : locataire non assuré, contrat résilié en cours de bail, refus de garantie. Cette garantie dite « de carence » n’est pas systématique — c’est l’un des critères à vérifier.
Obligatoire ou non ?
En copropriété, oui. Depuis la loi ALUR, l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 impose à chaque copropriétaire, occupant ou non, de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre. Le syndic peut demander l’attestation.
Pour une maison individuelle louée, non. Aucun texte ne l’impose. Mais rien d’autre ne couvre votre responsabilité de propriétaire ni le bâti quand le logement est vide : renoncer à la PNO revient à s’assurer soi-même, pour une économie d’une centaine d’euros par an.
Qui paie quoi : huit sinistres courants
Le principe est simple : chacun répond de ce dont il est responsable. L’application l’est moins, d’où ce tableau.
| Le sinistre | Qui en répond | Quel contrat paie |
|---|---|---|
| Le lave-linge du locataire fuit et abîme le plafond du voisin | Le locataire | Assurance habitation du locataire |
| Une canalisation encastrée, vétuste, fuit dans le mur du logement loué | Le propriétaire, au titre de l’entretien | PNO |
| Un incendie démarre chez le locataire, par sa faute | Le locataire, au titre des risques locatifs | Assurance habitation du locataire, la PNO complétant si ses plafonds sont dépassés |
| Dégât des eaux dans le logement vide entre deux locations | Le propriétaire | PNO |
| Le locataire n’était plus assuré au moment du sinistre | Le locataire, mais insolvable en pratique | PNO, si le contrat prévoit la garantie de carence |
| Une tuile de la maison louée tombe sur un passant | Le propriétaire du bâtiment | PNO, en responsabilité civile |
| Un défaut du logement blesse le locataire ou abîme ses affaires | Le propriétaire, tenu de garantir le locataire contre les vices du logement | PNO, en responsabilité civile |
| La colonne d’eau commune de l’immeuble rompt | Le syndicat des copropriétaires | Assurance de la copropriété |
Les exemples sont volontairement simplifiés : la responsabilité réelle dépend des faits, et c’est l’expertise qui la tranche. Mais la logique ne change pas — le locataire répond de ce qu’il fait, le propriétaire de ce qu’est le logement, et la copropriété des parties communes.
Votre PNO et l’assurance de votre locataire
Le locataire d’un logement vide ou meublé en résidence principale est obligé de s’assurer contre les risques locatifs, en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il doit vous remettre une attestation à la remise des clés, puis chaque année à votre demande.
S’il ne le fait pas, la loi vous laisse deux voies. Si le bail contient une clause résolutoire, vous pouvez la mettre en œuvre. Sinon, après une mise en demeure restée sans effet pendant un mois, vous pouvez souscrire une assurance pour le compte du locataire et lui en répercuter le coût, majoré de 10 %, par douzièmes avec le loyer. Cette assurance couvre ses risques locatifs, pas votre propre responsabilité : elle ne remplace pas la PNO.
Dans un immeuble, les assureurs s’arrangent entre eux
Pour les dégâts des eaux et les incendies en immeuble, les assureurs appliquent entre eux une convention, dite IRSI. Elle désigne l’assureur qui gère le sinistre — celui de l’occupant du local endommagé, ou votre PNO si le logement est vide — et règle leurs recours mutuels. Pour les petits dommages, jusqu’à 1 600 € hors taxes par local, l’assureur gestionnaire indemnise sans chercher de responsable.
Conséquence pratique : déclarez toujours un sinistre, même si vous pensez que c’est « à l’autre » de payer. La convention lie les assureurs, pas vous, et c’est votre déclaration qui déclenche la gestion.
Ce que la PNO ne couvre pas
- ✕ Les loyers impayés. Sauf option spécifique, qui reste bien moins complète qu’une garantie loyers impayés. Pour cela : GLI, Visale, caution ou garant.
- ✕ L’usure et l’entretien courant. Remplacer une chaudière en fin de vie ou refaire une toiture vieillissante reste à votre charge : une assurance couvre des événements, pas le vieillissement.
- ✕ Les affaires du locataire. Elles relèvent de sa propre assurance, sauf si c’est un défaut du logement qui les a endommagées.
- ✕ Le mobilier d’un meublé, sans extension spécifique. Une PNO standard couvre les murs.
- ✕ Les dégradations volontaires du locataire, le plus souvent exclues ou très encadrées. Elles se récupèrent d’abord sur le dépôt de garantie.
Combien coûte une PNO, et ce qu’elle vous coûte vraiment
Comptez de 60 à 120 € par an pour un appartement et de 90 à 180 € pour une maison, hors options. Ce sont des fourchettes constatées, pas des tarifs : la surface, la commune et la franchise font varier la prime, et deux assureurs s’écartent couramment de 30 % à garanties équivalentes.
Pour un bailleur au régime réel, la prime est une charge déductible des revenus fonciers, sur la ligne des primes d’assurance de la déclaration 2044. Dans la tranche à 30 %, avec les prélèvements sociaux, une PNO à 120 € vous revient en réalité à un peu plus de 60 €. Au micro-foncier, elle est comprise dans l’abattement forfaitaire de 30 %.
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Questions fréquentes sur la PNO
Les réponses courtes ; un contrat particulier se lit dans ses conditions générales.
Que signifie PNO ?
Propriétaire non occupant. C’est l’assurance du propriétaire d’un logement qu’il n’habite pas : logement loué, vide entre deux locations, ou prêté. Un logement que vous occupez, même quelques semaines par an, s’assure en multirisque habitation.
Mon locataire est assuré, la PNO fait-elle doublon ?
Non. Son contrat couvre ce dont il est responsable ; le vôtre couvre ce dont vous êtes responsable en tant que propriétaire, plus les périodes sans locataire. Les deux ne se recouvrent que marginalement, comme le montre le tableau des huit sinistres.
La PNO est-elle obligatoire pour une maison ?
Non, aucun texte ne l’impose hors copropriété. Elle reste recommandée : sans elle, un sinistre dont vous êtes responsable, ou survenu pendant une vacance, est intégralement à votre charge.
Puis-je faire payer la PNO à mon locataire ?
Non. La prime de votre PNO n’est pas une charge récupérable. En revanche, si le locataire ne justifie pas de sa propre assurance, vous pouvez, après mise en demeure, en souscrire une pour son compte et lui en répercuter le coût majoré de 10 %.
Faut-il une PNO pour un logement en SCI ?
Oui, dans les mêmes conditions, mais souscrite au nom de la SCI, propriétaire du bien. Un contrat au nom de l’un des associés laisse la société sans couverture.
La PNO est-elle déductible des impôts ?
Oui, au régime réel : la prime se déduit des revenus fonciers sur la déclaration 2044. Au micro-foncier, elle est réputée incluse dans l’abattement forfaitaire de 30 % et ne se déduit pas en plus.
Pour aller plus loin
Les huit garanties à comparer avant le prix, et la méthode pour départager deux devis.
Ce qu’impose l’article 9-1 et ce que risque un propriétaire non assuré.
L’outil qui vous dit quel contrat il vous faut selon l’occupation du bien.
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