DPE et location : le calendrier des interdictions de louer
Depuis la loi Climat et Résilience, un logement trop énergivore n’est plus un logement décent : il ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail. Les logements classés G sont concernés depuis 2025, les F le seront en 2028 et les E en 2034. Voici qui est visé exactement, ce qui se passe pour un bail en cours, et ce que change le nouveau calcul du DPE.
Votre étiquette a peut-être changé. Le coefficient qui convertit l’électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9 le 1er janvier 2026, et passera à 1,7 le 1er janvier 2027. Environ 850 000 logements chauffés à l’électricité sont sortis des classes F et G en 2026. Si votre DPE date d’après le 1er juillet 2021, une attestation gratuite mise à jour se télécharge sur l’observatoire de l’ADEME, sans nouveau diagnostic : vérifiez-la avant d’engager des travaux.
Le calendrier, en métropole et en outre-mer
Les dates s’appliquent aux baux signés, renouvelés ou reconduits tacitement à partir de chacune d’elles.
| Étape | Métropole | Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte |
|---|---|---|
| Plus de 450 kWh d’énergie finale par m² et par an | Interdit depuis le 1er janvier 2023 | — |
| Classe G | Interdite depuis le 1er janvier 2025 | 1er janvier 2028 |
| Classe F | 1er janvier 2028 | 1er janvier 2031 |
| Classe E | 1er janvier 2034 | Pas d’interdiction prévue |
La classe d’un logement dépend de deux seuils, sa consommation d’énergie primaire et ses émissions de gaz à effet de serre : la plus mauvaise des deux lettres l’emporte. Un logement est classé F au-delà de 330 kWh ou de 70 kg de CO2 par m² et par an, G au-delà de 420 kWh ou de 100 kg.
Qui est concerné, et qui ne l’est pas
- ✓ Les baux d’habitation de résidence principale, en location vide comme en location meublée : la règle de décence s’applique aux deux.
- ✓ Le nouveau bail, le renouvellement et la reconduction tacite. C’est le point que beaucoup de bailleurs découvrent tard : à l’échéance de votre bail actuel, sa reconduction compte comme une mise en location.
- ✕ Pas le bail en cours : la loi ne rompt aucun contrat. Votre locataire reste jusqu’au terme de son bail, et vous ne pouvez pas lui donner congé pour ce seul motif.
- ✕ Pas le logement que vous occupez, ni votre résidence secondaire : seule la location est visée. La classe compte en revanche à la vente, avec l’audit énergétique obligatoire pour les maisons.
- ✕ Pas directement les meublés de tourisme, qui relèvent de règles propres depuis la loi du 19 novembre 2024 : un DPE de classe A à E pour obtenir une nouvelle autorisation de changement d’usage, et, à partir du 1er janvier 2034, le niveau exigé pour les résidences principales, sauf lorsque le meublé est la résidence principale du loueur.
Votre échéance réelle n’est donc pas l’année du calendrier : c’est la fin de votre bail actuel, ou votre prochain changement de locataire, si elle tombe après. Le guide pas à pas : passoire thermique, par où commencer.
Ce que vous risquez en louant un logement non conforme
Il n’existe pas d’amende administrative propre au DPE : les sanctions passent par le locataire et par le loyer.
Le locataire peut exiger les travaux
Un logement sous le niveau requis n’est pas décent. Le locataire peut demander sa mise en conformité, saisir la commission départementale de conciliation puis le juge, qui peut ordonner les travaux, réduire le loyer et accorder des dommages et intérêts.
Le loyer est gelé
Pour un logement F ou G, pas de révision annuelle, pas d’augmentation au renouvellement ni entre deux locataires : le nouveau loyer ne peut dépasser celui du locataire précédent. Depuis le 24 août 2022 en métropole et le 1er juillet 2024 en outre-mer.
Les aides au logement peuvent être retenues
Lorsqu’un logement est reconnu non décent, la CAF ou la MSA peut conserver l’aide au logement au lieu de vous la verser, le locataire ne payant que le loyer restant, jusqu’à la mise en conformité.
Deux situations limitent l’action du locataire : le juge ne peut pas ordonner les travaux si vous prouvez des contraintes architecturales ou patrimoniales qui empêchent d’atteindre le niveau requis, ou, en copropriété, que vous avez demandé en vain le vote des travaux sur les parties communes et réalisé ceux de votre lot.
Le nouveau calcul du DPE : 2026, puis 2027
L’étiquette d’un logement n’est pas figée : la méthode de calcul évolue, et deux changements récents font sortir des centaines de milliers de logements des classes interdites.
- ✓ Le coefficient de l’électricité baisse : 1,9 depuis le 1er janvier 2026, 1,7 à partir du 1er janvier 2027. Un logement chauffé à l’électricité consomme autant qu’avant, mais son énergie primaire, donc sa lettre, s’améliore.
- ✓ L’attestation mise à jour est gratuite pour tout DPE encore valide réalisé depuis le 1er juillet 2021 : elle se télécharge sur l’observatoire de l’ADEME avec le numéro du DPE, sans nouvelle visite, et garde la durée de validité du diagnostic d’origine. De nouvelles attestations seront disponibles à partir du 1er janvier 2027.
- ✓ Les petites surfaces ont des seuils adaptés depuis le 1er juillet 2024, pour les logements de 40 m² ou moins, que l’ancienne méthode pénalisait.
- ✓ Un DPE est valable dix ans, à condition d’avoir été réalisé depuis le 1er juillet 2021 : ceux établis avant cette date ne sont plus valides.
Si la classe reste insuffisante, faites chiffrer les scénarios : l’audit énergétique, puis les travaux qui font gagner des classes et les aides pour un bailleur.
Jusqu’à quand votre logement est-il louable ?
Votre classe, votre zone, votre situation : l’échéance qui vous concerne et le gel éventuel de votre loyer.
Ce qui est en discussion au Parlement
Le projet de loi relatif à la relance et à la décentralisation du logement, adopté par le Sénat le 8 juillet 2026 et en cours d’examen à l’Assemblée nationale, prévoit que certains logements F ou G puissent rester considérés comme décents : travaux techniquement impossibles ou d’un coût manifestement disproportionné, refus récent des travaux par l’assemblée générale de copropriété, contrat de travaux signé avant 2030, entre autres.
Rien de tout cela n’est applicable aujourd’hui, et le texte peut encore changer. Le calendrier en vigueur reste celui du tableau ci-dessus : ne différez pas une décision sur la foi d’une réforme qui n’est pas votée.
DPE et location : les questions fréquentes
Les réponses courtes ; les textes cités font foi.
Peut-on encore louer un logement classé G ?
Plus sous un nouveau bail en métropole depuis le 1er janvier 2025, ni en cas de renouvellement ou de reconduction tacite. Un bail signé avant continue jusqu’à son terme.
Mon locataire actuel doit-il partir en 2028 si le logement est F ?
Non. La loi ne met fin à aucun bail. Mais à l’échéance, la reconduction compte comme une mise en location : le logement devient non décent et le locataire peut exiger les travaux.
La location meublée est-elle concernée ?
Oui, lorsque le logement est loué comme résidence principale : les mêmes niveaux de performance s’appliquent. Les meublés de tourisme ont leurs propres règles, avec une échéance au 1er janvier 2034.
Mon DPE date de 2022 : dois-je le refaire ?
Non, il reste valable dix ans. Mais si le logement est chauffé à l’électricité, téléchargez l’attestation gratuite qui tient compte du nouveau coefficient : votre classe a peut-être changé.
Que risque un bailleur qui loue une passoire thermique ?
Une action du locataire pour obtenir les travaux, une baisse de loyer ou des dommages et intérêts, le gel du loyer, et la retenue possible de l’aide au logement. Il n’y a pas d’amende administrative spécifique.
Le calendrier va-t-il être repoussé ?
Aucun texte en vigueur ne le modifie. Un projet de loi en discussion prévoit des dérogations pour certains logements F et G, mais rien n’est applicable tant qu’il n’est pas adopté et promulgué.
Le DPE n’est qu’un poste sur six.
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