Copropriété : ce que vous payez, ce que vous récupérez
En copropriété, une partie de vos charges est récupérable sur votre locataire et une autre reste définitivement à votre charge. La frontière est fixée par décret, elle ne se négocie pas — et c’est là que la plupart des bailleurs perdent de l’argent sans le savoir.
Obligation souvent ignorée : en copropriété, tout copropriétaire doit être assuré au minimum en responsabilité civile, qu’il occupe son lot ou qu’il le loue (loi du 10 juillet 1965, art. 9-1). Ce que cela implique si vous louez.
Trois choses que la copropriété vous coûte en silence
Aucune des trois n’apparaît sur un relevé de charges. Toutes se corrigent.
Des charges récupérables non récupérées
Le décret du 26 août 1987 fixe limitativement ce qui se refacture au locataire. Beaucoup de bailleurs ne récupèrent que l’eau et le chauffage, et oublient l’ascenseur, l’entretien des parties communes, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ou la bonne quote-part du gardien. Sur une copropriété avec ascenseur et gardien, l’écart se compte en centaines d’euros par an.
Une régularisation qui se périme
Un rappel de charges ne peut plus être réclamé au locataire au-delà de trois ans. Attendre l’arrêté des comptes de la copropriété est normal ; laisser passer deux exercices sans régulariser revient à offrir la différence. Et vous restez redevable envers le syndicat, que votre locataire ait payé ou non.
Un fonds de travaux qui ne revient pas
Les sommes versées au fonds de travaux sont attachées au lot, pas à vous. À la revente, elles restent acquises au syndicat et bénéficient à l’acquéreur : vous ne les récupérez pas. Ce n’est ni un scandale ni une erreur, c’est la règle — mais elle doit entrer dans votre calcul de rendement et dans votre prix de vente.
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Qui paie quoi : le partage en trois colonnes
Le syndicat engage la dépense, vous la payez comme copropriétaire, et vous en refacturez une partie à votre locataire. Ces trois niveaux sont distincts, et c’est le troisième qui se perd le plus souvent.
| Poste de charge | À votre charge de copropriétaire | Récupérable sur le locataire |
|---|---|---|
| Ascenseur | Remplacement, mise aux normes, gros travaux | Électricité, contrat d’exploitation, menues réparations, visites de sécurité |
| Chauffage et eau chaude collectifs | Remplacement de la chaudière, réfection des colonnes | Combustible, consommation, entretien courant, relevés, ramonage |
| Parties communes intérieures | Peintures, réfection des sols, remplacement des équipements | Électricité, produits d’entretien, ampoules, entretien courant |
| Espaces extérieurs | Réfection des voies et des aires de stationnement | Entretien des espaces verts, des voies, déneigement |
| Gardien ou concierge | Le solde de la rémunération et les charges sociales correspondantes | 75 % s’il assure à la fois l’entretien des parties communes et l’élimination des déchets ; 40 % s’il n’assure que l’une des deux |
| Équipements divers | Installation et remplacement : interphone, VMC, antenne, portail | Entretien et réparations courantes de ces mêmes équipements |
| Ordures ménagères | — | Taxe d’enlèvement des ordures ménagères, entretien du local et du vide-ordures |
| Honoraires du syndic | La totalité | Rien |
| Fonds de travaux | La totalité, et sans restitution à la revente | Rien |
| Gros travaux ravalement, toiture, façade |
La totalité, selon vos tantièmes | Rien |
| Assurance de l’immeuble | Votre quote-part de la prime du syndicat | Rien |
La liste des charges récupérables est limitative : ce qui n’y figure pas n’est pas refacturable, même si le bail le prévoit. Une clause contraire est réputée non écrite, et les sommes indûment perçues sont restituables. Le principe général se retient facilement : le locataire paie l’usage, le propriétaire paie le capital. Entretenir un ascenseur est un usage ; le remplacer est un capital.
Ce que vous refacturez se fait par provisions mensuelles puis régularisation annuelle, sur justificatifs que le locataire peut demander à consulter pendant six mois après l’envoi du décompte.
L’assurance : l’obligation la plus oubliée
Beaucoup de copropriétaires bailleurs croient que l’assurance de l’immeuble, souscrite par le syndicat, les couvre. Elle couvre les parties communes, pas leur lot, et pas leur responsabilité de propriétaire.
Depuis la loi ALUR de 2014, l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 impose à chaque copropriétaire de s’assurer au minimum contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre — qu’il habite son lot, qu’il le loue ou qu’il le laisse vide. Pour un bailleur, ce contrat s’appelle une assurance propriétaire non occupant.
- ✓ Elle ne fait pas doublon avec l’assurance du locataire. Celle-ci couvre le locataire et ses biens ; la PNO couvre ce que le locataire ne couvre pas : la vacance entre deux baux, un défaut d’entretien, un vice de construction, un sinistre dont l’origine est dans votre lot alors qu’il est inoccupé.
- ✓ Elle prend le relais quand le locataire n’est pas assuré ou que son contrat a été résilié sans que vous le sachiez — une situation plus fréquente qu’on ne le croit, faute d’attestation réclamée chaque année.
- ✓ Elle est déductible de vos revenus fonciers au régime réel, comme les autres charges de votre bien.
- ✕ Elle ne remplace pas l’assurance du syndicat et ne vous dispense pas de vérifier ce que celle-ci couvre réellement : les franchises et les exclusions du contrat de l’immeuble finissent dans vos charges.
L’assemblée générale : ce qui se décide et à quelle majorité
La majorité applicable détermine ce qui peut passer et ce qui va bloquer. C’est la première chose à regarder sur un ordre du jour.
| Majorité | Comment elle se compte | Ce qu’elle décide |
|---|---|---|
| Article 24 majorité simple |
Des voix des copropriétaires présents ou représentés | Budget prévisionnel, travaux d’entretien et de conservation, approbation des comptes, travaux imposés par la loi |
| Article 25 majorité absolue |
Des voix de tous les copropriétaires, présents ou non | Désignation ou révocation du syndic, travaux d’économie d’énergie, installation de bornes de recharge, autorisation de travaux affectant les parties communes |
| Article 25-1 passerelle |
Second vote immédiat à la majorité de l’article 24, si le premier a réuni au moins un tiers des voix | Évite qu’une décision de l’article 25 échoue faute de participation |
| Article 26 double majorité |
Majorité des copropriétaires représentant au moins deux tiers des voix | Modification du règlement de copropriété, actes d’acquisition ou de disposition, travaux de transformation |
Ce qu’il faut savoir avant l’assemblée
- ✓ Vous recevez la convocation au moins 21 jours avant. Ce délai n’est pas une formalité : il conditionne la validité de la décision, et les pièces justificatives doivent l’accompagner.
- ✓ Vous pouvez donner pouvoir à une personne de votre choix, y compris hors de la copropriété. Un même mandataire ne peut toutefois pas concentrer plus de trois pouvoirs, sauf si le total des voix reste sous un seuil.
- ✓ Ne pas venir a un coût. Sur les décisions à la majorité de l’article 25, l’absence compte comme une opposition de fait, puisque la majorité se calcule sur tous les copropriétaires.
- ✓ Contester se fait dans les deux mois à compter de la notification du procès-verbal, et seulement si vous étiez opposant ou absent. Un copropriétaire qui a voté pour ne peut pas contester.
- ✕ Louer ne vous décharge de rien. C’est vous, propriétaire, qui votez, qui payez les appels de fonds et qui restez redevable envers le syndicat — même si votre locataire ne vous a pas remboursé sa part.
Rénovation énergétique : la copropriété entre dans le calendrier
Les obligations de la loi Climat et Résilience ne s’arrêtent pas à la porte de votre lot. Deux documents concernent désormais l’immeuble entier, et leur calendrier d’entrée en vigueur, échelonné selon le nombre de lots, est aujourd’hui arrivé à son terme pour toutes les tailles de copropriété.
Le DPE collectif
Un diagnostic de performance énergétique à l’échelle de l’immeuble, voté en assemblée générale et renouvelé tous les dix ans. Il ne remplace pas le DPE de votre lot, qui reste celui qui détermine si vous pouvez louer — mais il conditionne les aides collectives et pèse dans les décisions de travaux.
Le plan pluriannuel de travaux
Pour les immeubles de plus de quinze ans : une projection des travaux nécessaires sur dix ans, avec estimation des coûts, actualisée tous les dix ans. Il alimente le fonds de travaux et donne enfin une visibilité sur ce que votre lot va vous coûter dans la décennie.
Votre lot reste jugé sur son propre DPE : jusqu’à quand votre bien est-il louable ? — et les aides mobilisables pour un bailleur sont détaillées sur MaPrimeRénov’ bailleur.
Le syndic : trois leviers rarement utilisés
- Le contrat de syndic suit un modèle réglementaire. Le forfait doit couvrir la gestion courante ; seules des prestations limitativement énumérées peuvent être facturées en plus. Quand une ligne « hors forfait » revient chaque année, c’est souvent qu’elle aurait dû être dans le forfait.
- La mise en concurrence est la règle. Avant chaque renouvellement, le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrat, sauf si l’assemblée l’en dispense. Une copropriété qui n’a pas changé de tarif depuis cinq ans n’a probablement jamais fait jouer ce levier.
- Les frais de relance individuels ne sont pas collectifs. Les frais de recouvrement engagés contre un copropriétaire débiteur sont à sa charge, pas à celle du syndicat. S’ils apparaissent dans les charges générales, la répartition est à corriger.
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Questions fréquentes sur la copropriété
Les réponses courtes ; un cas particulier se vérifie auprès de votre syndic ou de l’ADIL.
Mon locataire doit-il payer les travaux de ravalement ?
Non. Les gros travaux — ravalement, toiture, façade, remplacement d’équipements — relèvent du capital et restent intégralement à votre charge, au prorata de vos tantièmes. Seuls l’entretien et l’usage courant sont récupérables. Une clause du bail qui prévoirait l’inverse serait réputée non écrite.
Mon locataire n’a pas remboursé sa part de charges, que se passe-t-il ?
Vous restez seul redevable envers le syndicat : la copropriété ne connaît que le copropriétaire. Les impayés de charges se traitent donc comme un impayé de loyer, avec les mêmes outils — relance, mise en demeure, clause résolutoire si le bail en prévoit une. Voir la chronologie.
Puis-je récupérer le fonds de travaux quand je vends ?
Non. Les sommes versées au fonds de travaux sont attachées au lot et restent acquises au syndicat : elles bénéficient à l’acquéreur. Rien n’interdit d’en tenir compte dans la négociation du prix, mais aucun remboursement n’est prévu par la loi.
La PNO est-elle vraiment obligatoire si je loue ?
En copropriété, oui : l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 impose à tout copropriétaire, occupant ou non, une assurance couvrant au minimum sa responsabilité civile. Hors copropriété — une maison individuelle par exemple — aucun texte ne l’impose, mais l’absence de couverture laisse à votre charge tout sinistre que l’assurance du locataire ne prend pas. Le détail.
Jusqu’à quand puis-je réclamer des charges à mon locataire ?
Trois ans. Au-delà, le rappel de charges est prescrit et la différence reste à votre charge. Envers le syndicat, la prescription des charges de copropriété est en revanche de cinq ans. Ces deux délais ne se confondent pas : vous pouvez devoir au syndicat une somme que vous ne pouvez plus réclamer à votre locataire.
Puis-je contester une décision votée en mon absence ?
Oui, si vous étiez absent ou opposant, dans les deux mois à compter de la notification du procès-verbal. Passé ce délai, la décision devient définitive, même irrégulière. C’est aussi pourquoi il vaut mieux donner pouvoir que ne rien faire : un copropriétaire qui a voté pour ne peut plus contester.
Les textes qui régissent tout cela
Trois textes suffisent à trancher l’essentiel des questions de copropriété, et nous y renvoyons plutôt que de les paraphraser : la loi du 10 juillet 1965 fixe le statut de la copropriété, son décret d’application du 17 mars 1967 en règle le fonctionnement, et le décret du 26 août 1987 donne la liste limitative des charges récupérables sur le locataire.
Une copropriété a aussi son propre règlement, qui répartit les tantièmes et peut prévoir des règles plus précises. En cas de doute sur une répartition, c’est le premier document à ouvrir — avant d’écrire au syndic.
Une consultation juridique gratuite sur un litige de copropriété : l’ADIL de votre département. Notre méthode de vérification : Méthodologie et sources.
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