Bail, quittance, état des lieux : les documents de la location
Trois documents encadrent toute location, de l’entrée à la sortie. Chacun a un modèle ou des mentions imposés par la loi, et chacun devient une pièce décisive le jour d’un désaccord : sur le loyer, sur les charges, sur le dépôt de garantie.
Le bail
Pour un logement loué vide ou meublé à titre de résidence principale, le bail doit respecter le contrat type fixé par le décret du 29 mai 2015, modifié par le décret du 6 juillet 2026 pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er octobre 2026 : clause résolutoire rédigée avec son délai de six semaines, motifs de résiliation complétés, numéros de téléphone des parties en option. Il est établi par écrit, en autant d’exemplaires que de parties.
- ✓ Les parties et le logement : identité du bailleur et du locataire, adresse, surface habitable, description des pièces et équipements, destination du logement.
- ✓ La durée : trois ans pour une location vide consentie par un particulier, six ans pour une société ; un an pour un meublé, neuf mois pour un étudiant.
- ✓ Le loyer et les charges : montant, modalités de paiement, date et indice de révision, mode de récupération des charges, et en zone tendue le loyer du précédent locataire.
- ✓ Le dépôt de garantie : un mois de loyer hors charges au plus pour une location vide, deux mois pour un meublé.
- ✓ Les annexes : dossier de diagnostic technique, notice d’information sur les droits et obligations des parties, état des lieux, et pour un meublé l’inventaire du mobilier.
- ✕ Les clauses interdites sont réputées non écrites : prélèvement automatique imposé, frais de quittance, pénalités de retard forfaitaires, interdiction d’héberger un proche, responsabilité collective des locataires pour des dégradations d’un tiers, entre autres.
Qui peut signer comme garant, et avec quelle garantie : GLI, Visale, caution ou garant.
L’état des lieux
Il est établi contradictoirement — bailleur et locataire ensemble, ou leurs représentants — à la remise des clés et à leur restitution, selon les mentions fixées par le décret du 30 mars 2016. C’est la seule base de comparaison entre l’entrée et la sortie.
- Pièce par pièce, élément par élément : sols, murs, plafonds, équipements, avec leur état et, idéalement, des photographies datées annexées.
- Les relevés de compteurs d’eau, d’électricité et de gaz, et le nombre de clés remises.
- Le complément du locataire : dans les dix jours qui suivent l’entrée, il peut demander à compléter l’état des lieux ; pour le chauffage, pendant le premier mois de la période de chauffe.
- À la sortie, le même document sert de référence. Seules les dégradations imputables au locataire, au-delà de l’usure normale, peuvent être retenues sur le dépôt de garantie. Une grille de vétusté annexée au bail évite bien des désaccords.
À défaut d’accord, un commissaire de justice peut établir l’état des lieux, à frais partagés par moitié entre bailleur et locataire.
La restitution du dépôt de garantie
Un délai légal court à compter de la remise des clés, et son dépassement coûte cher.
| Situation à la sortie | Délai de restitution |
|---|---|
| État des lieux de sortie conforme à celui d’entrée | 1 mois |
| Différences constatées entre l’entrée et la sortie | 2 mois, déduction faite des sommes justifiées |
| Retard de restitution | Majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé |
Toute retenue doit être justifiée : devis, factures, constat. Dans un immeuble en copropriété, le bailleur peut conserver au plus 20 % du dépôt jusqu’à l’arrêté annuel des comptes, pour régulariser les charges.
La quittance de loyer
Le bailleur doit remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande, pour chaque paiement complet. Elle détaille le loyer et les charges. Aucun frais d’envoi ou d’établissement ne peut être facturé. Avec l’accord du locataire, elle peut être transmise par voie électronique.
Un paiement partiel donne lieu à un reçu, pas à une quittance : délivrer une quittance pour un loyer incomplet reviendrait à reconnaître qu’il est intégralement payé.
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Questions fréquentes
Les réponses courtes ; les textes cités font foi.
Le bail type est-il obligatoire ?
Oui, pour un logement loué comme résidence principale, vide ou meublé. Des clauses particulières peuvent être ajoutées, à condition qu’elles ne figurent pas parmi les clauses interdites par la loi.
Puis-je facturer la quittance ?
Non. La quittance est gratuite, y compris son envoi. Une clause du bail prévoyant des frais de quittance est réputée non écrite.
Le locataire peut-il compléter l’état des lieux d’entrée ?
Oui, dans les dix jours suivant son établissement, et pour les éléments de chauffage pendant le premier mois de la période de chauffe.
Sous quel délai rendre le dépôt de garantie ?
Un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, deux mois sinon. Chaque mois de retard commencé entraîne une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges.
Que faire si nous ne sommes pas d’accord sur l’état des lieux ?
Faire appel à un commissaire de justice, dont les frais sont partagés par moitié. Son constat fait foi entre les parties.
Que doit contenir le bail d’un meublé en plus ?
Un inventaire et un état détaillé du mobilier, qui doit comprendre au minimum les équipements fixés par décret pour permettre au locataire de vivre dans le logement.
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