Peut-on demander des frais de dossier au locataire en location directe ?

Non. Aucun honoraire ne peut être facturé au locataire ; seul le dépôt de garantie est exigible.

Le contrat de bail type est-il obligatoire ?

Oui, pour un logement loué comme résidence principale, vide ou meublé, en application du décret du 29 mai 2015.

Louer sans agence : la méthode, étape par étape

Q: Un particulier peut-il louer sans passer par une agence ?

Oui. Le bailleur qui loue en direct doit respecter les mêmes règles qu'une agence : annonce conforme, pièces exigibles limitées, bail type, diagnostics et état des lieux.

Q: Peut-on demander un relevé de compte au candidat locataire ?

Non. Seuls les documents de la liste fixée par le décret du 5 novembre 2015 peuvent être demandés ; le relevé de compte en est exclu.

Q: Qui fait l'état des lieux sans agence ?

Le bailleur et le locataire, ensemble et contradictoirement. En cas de désaccord, un commissaire de justice peut l'établir, à frais partagés.

Trouver un locataire, vérifier son dossier, signer le bail, faire l’état des lieux : tout cela se fait sans intermédiaire, à condition de respecter un cadre légal précis — annonce, pièces exigibles, bail type, diagnostics. Voici l’ordre des opérations, et les erreurs qui coûtent cher.

Vérifier un dossier locataire Bail, quittance, état des lieux

Bail type obligatoire Liste de pièces limitative Aucun honoraire à facturer

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Louer en direct, c’est surtout éviter les honoraires de mise en location, facturés au bailleur comme au locataire. Mais c’est aussi assumer seul trois responsabilités qu’une agence porte d’ordinaire : la conformité du dossier demandé, la conformité du bail, et le choix du locataire. Les deux premières s’apprennent en une heure. La troisième se prépare.

Ce que fait une agence, et comment le faire vous-même

Pour la mise en location seule. La gestion courante — loyers, relances, régularisation des charges — est une autre prestation, traitée plus bas.

Étape	Ce qu’il faut faire	La règle à respecter
1. Fixer le loyer	Comparer avec les annonces du quartier, pour une surface et un état comparables.	Encadrement des loyers dans les villes qui l’appliquent ; en zone tendue, le loyer de relocation est en principe limité ; gel pour les logements classés F et G.
2. Préparer les diagnostics	Réunir le dossier de diagnostic technique avant la mise en ligne de l’annonce.	DPE obligatoire dès l’annonce ; les autres diagnostics sont annexés au bail.
3. Publier l’annonce	Sites d’annonces entre particuliers, réseaux locaux, bouche-à-oreille.	Mentions obligatoires : loyer et charges, dépôt de garantie, surface habitable, classes énergie et climat, commune.
4. Sélectionner le locataire	Organiser les visites, recevoir les dossiers, vérifier la solvabilité.	Seules les pièces de la liste fixée par décret peuvent être demandées. Toute discrimination est interdite.
5. Sécuriser le loyer	Choisir entre Visale, une caution personnelle ou une garantie loyers impayés.	Une GLI ne se cumule pas avec une caution, sauf pour un étudiant ou un apprenti.
6. Signer le bail	Remplir le contrat type, joindre les annexes, encaisser le dépôt de garantie.	Contrat type obligatoire pour une résidence principale, vide ou meublée.
7. Faire l’état des lieux	Visiter le logement pièce par pièce avec le locataire, remise des clés.	Contradictoire, sur un document respectant les mentions réglementaires, signé par les deux parties.

Ce que vous économisez vraiment

Depuis la loi ALUR, les honoraires de mise en location sont partagés entre bailleur et locataire. La part du locataire est plafonnée par mètre carré de surface habitable, et ne peut jamais dépasser celle du bailleur :

12 € par m² en zone très tendue, 10 € par m² en zone tendue, 8 € par m² ailleurs, pour la visite, la constitution du dossier et la rédaction du bail ;
3 € par m² en plus pour l’état des lieux d’entrée.

Pour un appartement de 50 m² en zone tendue, la part du locataire peut donc atteindre 650 €, et celle du bailleur est au moins égale — souvent supérieure, puisque seule la part du locataire est plafonnée. C’est cette somme, à chaque changement de locataire, que la location en direct vous épargne, et qu’elle épargne aussi à votre locataire : un argument réel pour attirer de bons dossiers.

En location directe, vous ne pouvez facturer aucun honoraire au locataire : ni frais de dossier, ni frais de visite, ni frais de rédaction de bail. Seul le dépôt de garantie est exigible.

Le dossier du locataire : ce que vous pouvez demander

La liste des pièces exigibles d’un candidat et de sa caution est fixée par le décret du 5 novembre 2015. Elle est limitative : ce qui n’y figure pas ne peut pas être demandé, même « pour compléter ».

✓ Une pièce d’identité en cours de validité.
✓ Un justificatif de domicile : trois dernières quittances, attestation d’hébergement ou dernier avis de taxe foncière.
✓ Des justificatifs d’activité : contrat de travail ou attestation de l’employeur, carte d’étudiant, extrait K ou K bis pour un indépendant.
✓ Des justificatifs de ressources : trois derniers bulletins de salaire, dernier avis d’imposition, justificatif de pension ou de bourse, les deux derniers bilans pour un indépendant.
✕ Interdit de demander : photo d’identité, relevé de compte bancaire, attestation de bonne tenue de compte, carte vitale, dossier médical, extrait de casier judiciaire, chèque de réservation, contrat de mariage, et plus généralement tout document absent de la liste.

Pour la solvabilité, la pratique des assureurs de loyers impayés est un bon repère : des revenus nets d’au moins 2,85 fois le loyer charges comprises, 3 fois pour les plus exigeants. L’outil ci-dessous applique ce ratio et vous oriente vers Visale, la caution ou la GLI selon le profil.

Le dossier passe-t-il ?

Loyer, revenus, situation professionnelle : l’outil vous dit si le candidat est assurable, et quelle garantie privilégier.

Le bail et ses annexes

Pour un logement loué comme résidence principale, vide ou meublé, le bail doit suivre le contrat type fixé par le décret du 29 mai 2015, mis à jour par le décret du 6 juillet 2026 pour les baux signés ou renouvelés à partir du 1er octobre 2026. Ses paramètres essentiels :

Durée : trois ans minimum pour une location vide consentie par un particulier, six ans pour une société, un an pour un meublé — neuf mois pour un étudiant, sans reconduction.
Dépôt de garantie : un mois de loyer hors charges au plus pour une location vide, deux mois pour un meublé.
Annexes : dossier de diagnostic technique, notice d’information sur les droits et obligations des parties, état des lieux, et en copropriété les extraits du règlement concernant l’usage des parties privatives et communes.

Les diagnostics à annexer

Le dossier de diagnostic technique comprend, selon le logement : le diagnostic de performance énergétique, l’état des risques, le constat de risque d’exposition au plomb pour un immeuble construit avant 1949, l’état des installations d’électricité et de gaz de plus de quinze ans, et le diagnostic bruit à proximité d’un aéroport. La surface habitable doit figurer au bail. Un DPE classé F ou G emporte des conséquences directes sur le loyer : voir DPE et interdiction de louer.

Modèles et formalités : bail, quittance et état des lieux.

Après la signature : ce qui change sans agence

La mise en location n’est que le début. Trois obligations courantes reposent désormais sur vous.

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Les quittances

Vous devez remettre gratuitement une quittance au locataire qui la demande, pour chaque loyer payé. Elle distingue le loyer et les charges. Un envoi électronique est possible avec son accord.

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La révision annuelle

Si le bail la prévoit, le loyer se révise une fois par an selon l’indice de référence des loyers. Une révision oubliée ne se rattrape que sur un an : notez la date.

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Les charges et l’entretien

Régularisation annuelle des charges récupérables, attestation d’assurance du locataire à demander chaque année, réparations qui vous incombent en tant que propriétaire.

Si vous ne voulez pas assumer cette gestion courante, il existe un intermédiaire entre l’agence et la gestion en direct : les services de gestion locative en ligne, qui automatisent quittances, relances et révisions pour un coût généralement inférieur à celui d’une agence traditionnelle.

Calculer une révision : révision du loyer (IRL).

Quand une agence reste le bon choix

✓ Vous habitez loin du bien et ne pouvez ni organiser les visites, ni faire l’état des lieux, ni intervenir rapidement en cas de sinistre.
✓ Le bien est dans une ville à encadrement des loyers et vous ne voulez pas porter seul le risque d’un loyer contesté.
✓ Vous gérez plusieurs lots et le temps passé vaut plus que les honoraires.
✕ En revanche, l’agence ne garantit pas le loyer. Un bon dossier sélectionné par une agence peut devenir un impayé comme un autre. La garantie se choisit à part : GLI, Visale, caution ou garant.

Questions fréquentes

Les réponses courtes ; les textes cités font foi.

Un particulier peut-il louer sans passer par une agence ?

Oui, rien ne l’impose. Le bailleur qui loue en direct doit simplement respecter les mêmes règles qu’une agence : annonce conforme, pièces exigibles limitées, bail type, diagnostics et état des lieux.

Puis-je demander des frais de dossier au locataire ?

Non. En location directe, aucun honoraire ne peut être facturé au locataire : ni frais de dossier, ni frais de visite, ni frais de bail. Seul le dépôt de garantie est exigible.

Puis-je demander un relevé de compte au candidat ?

Non. Le relevé de compte, l’attestation de bonne tenue de compte et la photo d’identité figurent parmi les pièces interdites. Seuls les documents de la liste fixée par le décret du 5 novembre 2015 peuvent être demandés.

Le contrat type est-il vraiment obligatoire ?

Oui, pour un logement loué comme résidence principale du locataire, vide ou meublé. Vous pouvez y ajouter des clauses particulières, à condition qu’elles ne soient pas interdites par la loi.

Qui fait l’état des lieux sans agence ?

Vous et le locataire, ensemble, à la remise des clés et à la restitution. Le document doit comporter les mentions réglementaires et être signé par les deux parties. En cas de désaccord, un commissaire de justice peut l’établir, à frais partagés.

Puis-je cumuler une GLI et une caution ?

Non, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. Si vous souscrivez une garantie loyers impayés, vous ne pouvez pas exiger en plus un garant personne physique.