Protection juridique du bailleur : ce qu’elle couvre en cas de loyer impayé
Une protection juridique ne rembourse pas les loyers : elle finance la procédure — avocat, commissaire de justice, expert — et vous renseigne sur vos droits. Pour un propriétaire bailleur, c’est le complément d’une garantie loyers impayés, ou son alternative quand le locataire n’entre pas dans les critères de l’assureur. Encore faut-il qu’elle couvre bien les litiges locatifs, ce qui n’a rien d’automatique.
Vérifiez l’exclusion des biens loués. Beaucoup de protections juridiques rattachées à une assurance habitation ou à une carte bancaire excluent les litiges liés aux biens que vous donnez en location. Pour un impayé, il faut une garantie qui vise expressément votre qualité de bailleur.
Garantie loyers impayés ou protection juridique : qui paie quoi
Les deux contrats se complètent. Beaucoup de garanties loyers impayés intègrent d’ailleurs une protection juridique limitée au bail.
| Ce qui est pris en charge | Garantie loyers impayés | Protection juridique |
|---|---|---|
| Loyers et charges impayés | Oui, dans la limite du plafond | Non |
| Frais de procédure contre le locataire | Oui, en général | Oui, dans la limite des plafonds |
| Dégradations locatives | Souvent, en option | Non, mais elle finance l’action pour les réclamer |
| Litiges avec la copropriété, un artisan, un voisin | Non | Souvent, selon le contrat |
| Conditions sur le locataire | Oui : ressources, pièces justificatives | Aucune |
| Informations juridiques par téléphone | Parfois | Oui, en général |
Pour choisir la garantie qui paie les loyers : les critères du comparateur GLI, et le prix et les conditions d’une GLI.
Ce que la loi vous garantit
L’assurance de protection juridique est encadrée par les articles L127-1 et suivants du code des assurances. Quelles que soient les conditions générales, ces règles s’appliquent.
- ✓ Le libre choix de l’avocat. Vous choisissez librement votre avocat, et l’assureur ne peut vous en proposer un sans votre demande écrite.
- ✓ Des honoraires fixés entre vous et l’avocat. Ils ne peuvent faire l’objet d’un accord entre l’avocat et l’assureur ; le contrat fixe seulement les montants que l’assureur rembourse. Au-delà, le complément reste à votre charge.
- ✓ Un arbitrage en cas de désaccord. Si l’assureur estime qu’une action n’est pas fondée et que vous n’êtes pas d’accord, le différend peut être soumis à une tierce personne ; les frais de cette procédure sont à la charge de l’assureur, sauf si elle est jugée abusive.
- ✓ Une déclaration avant d’engager des frais. Sauf urgence, les frais exposés avant la déclaration du litige ne sont pas pris en charge : prévenez l’assureur dès le premier impayé, avant de mandater quiconque.
Les clauses à lire avant de signer
Deux contrats qui portent le même nom peuvent n’avoir presque rien en commun. Ces points font toute la différence le jour où l’impayé arrive.
- ✓ Les litiges couverts : les litiges avec vos locataires doivent figurer expressément, pour chacun des logements que vous louez.
- ✓ Le seuil d’intervention : le montant en dessous duquel l’assureur n’intervient pas en justice. Un seuil élevé écarte les petits impayés.
- ✓ Les plafonds : par litige, par an, et le barème de remboursement des honoraires d’avocat, instance par instance. Comparez-les à ce que coûte réellement une procédure.
- ✓ Le délai de carence : la période après la souscription pendant laquelle un nouveau litige n’est pas couvert.
- ✓ L’antériorité : un litige dont vous aviez connaissance avant de souscrire est exclu. On ne s’assure pas pour un impayé déjà commencé.
- ✓ L’exécution : certains contrats s’arrêtent au jugement ; d’autres financent aussi les frais d’exécution, commandement de quitter les lieux et saisies compris.
Faut-il un avocat pour un loyer impayé ?
Devant le juge des contentieux de la protection, qui traite les litiges de bail d’habitation, l’avocat n’est pas obligatoire : vous pouvez vous défendre seul, avec les actes délivrés par le commissaire de justice. C’est envisageable pour un dossier simple, avec un bail en règle et une dette non contestée.
L’avocat devient vite utile quand le locataire conteste la dette ou l’état du logement, demande des délais, fait appel, ou quand la procédure d’expulsion se prolonge. C’est précisément ce que la protection juridique rend abordable. À noter : l’aide juridictionnelle n’est pas accordée pour des frais déjà couverts par un contrat de protection juridique.
Le déroulé de la procédure, du commandement au jugement : la procédure d’expulsion.
Protection juridique et loyer impayé : les questions fréquentes
Les réponses courtes ; les textes cités font foi.
La protection juridique paie-t-elle les loyers impayés ?
Non. Elle prend en charge les frais de la procédure et l’information juridique. Seule une garantie loyers impayés, ou Visale, indemnise les loyers eux-mêmes.
Peut-on souscrire une protection juridique quand l’impayé a commencé ?
Pas pour ce litige-là : les contrats excluent les litiges dont vous aviez connaissance avant la souscription, et prévoient souvent un délai de carence. Elle couvrira les litiges suivants.
Puis-je choisir mon avocat ?
Oui : le libre choix de l’avocat est garanti par le code des assurances. L’assureur ne peut vous en proposer un que si vous le lui demandez par écrit.
La protection juridique de mon assurance habitation couvre-t-elle mon logement loué ?
Souvent non : beaucoup de contrats excluent les litiges liés aux biens donnés en location. Vérifiez les exclusions, ou souscrivez une garantie qui vise votre qualité de bailleur.
Que faire si l’assureur refuse de financer l’action ?
Demandez l’arbitrage prévu par le code des assurances : le désaccord est soumis à une tierce personne, aux frais de l’assureur sauf demande abusive. La médiation de l’assurance reste ensuite possible.
Un avocat est-il obligatoire pour une procédure de loyer impayé ?
Non, devant le juge des contentieux de la protection. Il reste recommandé dès que le locataire conteste, demande des délais ou fait appel.
Assurance, impayés, fiscalité : où perdez-vous le plus ?
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