Passoire thermique : que faire d’un logement classé F ou G ?
Un logement classé F ou G n’est pas condamné, mais il perd de la valeur chaque année où rien ne se décide : loyer gelé, relocation bientôt impossible, décote à la vente. La bonne réponse dépend de trois choses — la vraie classe du logement, le coût des travaux qui la font changer, et votre horizon de détention. Voici la méthode, dans l’ordre.
La méthode en quatre temps
Chaque étape évite une dépense inutile à la suivante.
Vérifier la classe
Un DPE réalisé depuis juillet 2021 peut avoir changé de lettre avec le nouveau coefficient de l’électricité : téléchargez l’attestation gratuite de l’ADEME. En cas de doute sérieux, un second diagnostic se discute.
Faire chiffrer les scénarios
Un audit énergétique indique quels travaux, dans quel ordre, pour quelle classe finale et à quel coût. C’est la seule base sérieuse pour comparer rénover et vendre.
Monter le financement
Aides, éco-prêt à taux zéro, déficit foncier : le reste à charge réel est souvent très inférieur au devis. Déposez les demandes avant tout démarrage de travaux.
Décider, puis caler le calendrier
Sur la fin du bail en cours ou le départ du locataire, la disponibilité des artisans et, en copropriété, le vote de l’assemblée générale.
Rénover, vendre ou changer d’usage : les options
Aucune n’est bonne dans l’absolu. Ce tableau résume ce que chacune rapporte, coûte et referme.
| Option | Ce qu’elle rapporte | Ce qu’elle coûte ou referme |
|---|---|---|
| Rénover | Un bien relouable sans échéance proche, un loyer à nouveau révisable, une valeur préservée, un déficit foncier imputable sur le revenu global. | Un chantier à financer et à piloter, parfois long en copropriété. |
| Vendre en l’état | Aucun chantier, du capital libéré. | Une décote, car l’acheteur intègre les travaux ; pour une maison, un audit énergétique à fournir dès la première visite. |
| Garder le locataire en place | Des loyers jusqu’au terme du bail, sans rien faire tout de suite. | Un loyer gelé, et à l’échéance un bail reconduit sur un logement non décent : le locataire peut alors exiger les travaux. |
| Occuper le logement ou en faire une résidence secondaire | Aucune interdiction ne vise l’occupation par le propriétaire. | Des revenus locatifs perdus, et le problème reste entier à la vente. |
| Passer en location touristique | Une échéance repoussée à 2034. | Une autorisation de changement d’usage souvent exigée, qui suppose désormais un DPE de A à E, un régime fiscal moins favorable et des règles locales parfois restrictives. |
Pour chiffrer l’effet d’une vente : rendement locatif et plus-value. Pour situer votre échéance : le calendrier des interdictions de louer.
Les travaux qui font gagner des classes
L’étiquette dépend à la fois de la consommation d’énergie primaire et des émissions de gaz à effet de serre. Dans un logement chauffé au fioul ou au gaz, c’est souvent le chauffage qui fait perdre des lettres ; dans un logement mal isolé, ce sont les déperditions par la toiture, les murs et les fenêtres. D’où l’intérêt de l’audit, qui indique lequel des deux domine chez vous.
- ✓ L’isolation des combles ou de la toiture est en général le poste le plus rentable par euro investi.
- ✓ Le remplacement d’une chaudière fioul ou gaz par une pompe à chaleur air/eau fait souvent gagner plusieurs classes, d’autant que le calcul du DPE favorise désormais l’électricité.
- ✓ L’isolation des murs et des planchers bas complète l’ensemble, avec une ventilation adaptée pour éviter l’humidité.
- ✓ Les fenêtres améliorent le confort, mais changent rarement la lettre à elles seules.
Poste par poste, avec les aides de 2026 : isolation, pompe à chaleur, solaire.
Le financement d’un bailleur en 2026
MaPrimeRénov’ rénovation d’ampleur
Ouverte aux bailleurs, pour un logement classé E, F ou G qui gagne au moins deux classes, avec un accompagnateur obligatoire et un engagement de louer six ans. Le taux dépend de vos revenus, de 10 % à 80 % des travaux dans la limite d’un plafond.
L’éco-prêt à taux zéro
Jusqu’à 50 000 € sans intérêts pour une rénovation performante, ouvert aux bailleurs pour un logement loué en résidence principale, sans condition de revenus. Il finance aussi l’isolation, qui n’est plus aidée au geste par MaPrimeRénov’.
Les primes énergie
Les certificats d’économies d’énergie restent mobilisables, avec des bonifications fortes pour remplacer une chaudière fossile par une pompe à chaleur dans une résidence principale.
Le déficit foncier majoré
Au régime réel, les travaux de rénovation énergétique qui font passer un logement de E, F ou G à une classe de A à D, payés jusqu’au 31 décembre 2027, peuvent créer un déficit imputable sur le revenu global jusqu’à 21 400 € par an, au lieu de 10 700 €.
Les conditions détaillées : MaPrimeRénov’ pour un bailleur, l’éco-prêt à taux zéro et les travaux déductibles.
En copropriété : ce qui ne dépend pas de vous
Toiture, façades, chauffage collectif : les travaux les plus efficaces relèvent des parties communes et se votent en assemblée générale. Depuis 2025, toute copropriété de plus de quinze ans doit disposer d’un plan pluriannuel de travaux, et depuis 2026 d’un DPE collectif : ce sont vos meilleurs outils pour inscrire les travaux à l’ordre du jour.
Demandez par écrit l’inscription des résolutions, votez-les, et réalisez les travaux de votre lot. Si l’immeuble refuse malgré tout, ces diligences vous protègent : le juge ne peut pas vous condamner à des travaux que la copropriété a bloqués. Voir aussi la copropriété.
Passoire thermique : les questions fréquentes
Les réponses courtes ; les textes cités font foi.
Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?
Un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique : plus de 330 kWh d’énergie primaire ou 70 kg de CO2 par m² et par an pour F, plus de 420 kWh ou 100 kg pour G.
Peut-on vendre une passoire thermique ?
Oui, rien ne l’interdit. Pour une maison ou un immeuble en monopropriété classé E, F ou G, un audit énergétique doit être remis à l’acquéreur dès la première visite ; il chiffre les travaux et pèse sur le prix.
Combien coûte la rénovation d’une passoire thermique ?
Cela dépend entièrement du logement : seul un audit énergétique le chiffre sérieusement. Les aides, l’éco-prêt à taux zéro et le déficit foncier réduisent souvent fortement le reste à charge.
Puis-je augmenter le loyer après les travaux ?
Une fois le logement sorti des classes F et G, la révision annuelle redevient possible. Une hausse pour travaux obéit à des règles propres, et si vous avez reçu MaPrimeRénov’, la prime se déduit du montant des travaux qui justifient la hausse.
Mon logement G est loué : que se passe-t-il à la fin du bail ?
Le bail se reconduit, mais la reconduction d’un logement non décent permet au locataire d’exiger les travaux. Vous ne pouvez pas lui donner congé pour ce seul motif : anticipez les travaux.
La location saisonnière est-elle une solution ?
Parfois, à court terme : l’échéance des meublés de tourisme est fixée à 2034. Mais une autorisation de changement d’usage exige souvent un DPE de A à E, et la fiscalité des meublés de tourisme non classés est moins favorable.
Où perdez-vous le plus aujourd’hui ?
Assurance, loyer, DPE, fiscalité, impayés : deux minutes pour savoir quel poste vous coûte le plus cher, et ce que vous pouvez y faire.
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