Déclarer les revenus d’une SCI : 2072, 2044 et impôt sur les sociétés
Une SCI déclare ses revenus en deux temps : la société dépose sa propre déclaration, puis chaque associé reporte sa part sur la sienne. Tout dépend du régime fiscal de la SCI — impôt sur le revenu, le cas général, ou impôt sur les sociétés, sur option ou par obligation. Voici les formulaires, les dates de 2026, et le piège de la location meublée.
SCI à l’impôt sur le revenu : qui déclare quoi
La société n’est pas imposée elle-même : ses revenus fonciers sont répartis entre les associés, à proportion de leurs droits.
La SCI dépose la 2072
La déclaration 2072-S, ou 2072-C dans certains cas, obligatoirement en ligne : recettes, charges, résultat, et répartition entre associés. Pour l’exercice 2025, la date légale était le 5 mai 2026, avec quinze jours de plus pour la télédéclaration.
Chaque associé remplit la 2044
Sa quote-part se reporte dans la rubrique 110 de la 2044 : revenus bruts, frais hors intérêts, intérêts d’emprunt, résultat. S’il a d’autres biens loués nus, ils s’ajoutent au même calcul.
Le résultat va sur la 2042
Bénéfice en case 4BA, déficit en 4BB ou 4BC selon son origine, déficits antérieurs en 4BD. Les prélèvements sociaux de 17,2 % s’appliquent au bénéfice.
La 2072-C remplace la 2072-S lorsqu’un associé est soumis à l’impôt sur les sociétés, ou lorsque la SCI détient certains biens particuliers ou applique un régime d’amortissement spécifique. Les intérêts d’un emprunt contracté par un associé pour acheter ses parts se déduisent de sa propre quote-part.
Micro-foncier : possible seulement dans un cas
Un associé de SCI ne peut utiliser le micro-foncier que s’il possède aussi, en direct, au moins un logement loué nu, et que l’ensemble de ses revenus fonciers ne dépasse pas 15 000 €. Il déclare alors sa quote-part avec ses autres loyers, case 4BE, avec l’abattement de 30 %. S’il ne détient que des parts de SCI, la déclaration 2044 est obligatoire.
Le piège de la location meublée en SCI
Louer en meublé est une activité commerciale. Une société civile qui loue des locaux meublés, même occasionnellement ou de façon saisonnière, devient passible de l’impôt sur les sociétés, sauf si ses recettes commerciales ne dépassent pas 10 % de ses recettes totales. Le basculement est subi, pas choisi, et il a des conséquences lourdes : amortissements, fiscalité des dividendes, plus-value calculée sur la valeur comptable à la revente.
Avant de meubler un logement détenu par une SCI familiale, faites vérifier ce seuil. Pour louer en meublé, on détient en général le bien en direct, sous le statut de loueur en meublé non professionnel. Voir LMNP : la déclaration 2042-C-PRO.
SCI à l’impôt sur les sociétés
Sur option, ou par obligation pour une activité commerciale. L’option est révocable jusqu’au cinquième exercice qui suit celui où elle a été exercée ; au-delà, elle est définitive.
| Point | SCI à l’impôt sur le revenu | SCI à l’impôt sur les sociétés |
|---|---|---|
| Déclaration de la société | 2072 | 2065 et liasse fiscale |
| Imposition | Chez les associés : barème de l’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux | Dans la société : 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice sous conditions, 25 % au-delà |
| Amortissement du bien | Non | Oui, hors terrain |
| Revenus perçus par les associés | Leur quote-part, distribuée ou non | Les dividendes, imposés à leur distribution |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers, avec abattements pour durée de détention | Régime professionnel, sur la valeur nette comptable après amortissements |
Le taux réduit de 15 % suppose un chiffre d’affaires inférieur à 10 millions d’euros et un capital entièrement libéré, détenu à 75 % au moins par des personnes physiques.
Pour aller plus loin : remplir la 2044, les charges déductibles, et l’assurance d’un bien détenu en société : PNO pour une SCI ou un immeuble.
Déclarer les revenus d’une SCI : les questions fréquentes
Les réponses courtes ; les textes cités font foi.
Quelle déclaration pour une SCI à l’impôt sur le revenu ?
La SCI dépose la 2072, en ligne, en mai. Chaque associé reporte ensuite sa quote-part sur sa 2044, rubrique 110, puis sur sa 2042.
Un associé de SCI peut-il être au micro-foncier ?
Seulement s’il possède aussi en direct un logement loué nu et que ses revenus fonciers totaux ne dépassent pas 15 000 €. Sinon, la 2044 est obligatoire.
Une SCI peut-elle louer en meublé ?
Elle le peut, mais la location meublée est commerciale : la SCI devient passible de l’impôt sur les sociétés dès que ses recettes commerciales dépassent 10 % de ses recettes totales.
Quand choisir l’impôt sur les sociétés pour une SCI ?
Quand les loyers sont élevés, les associés fortement imposés et les bénéfices réinvestis plutôt que distribués. En contrepartie, la plus-value de revente est bien plus lourde : le choix se fait sur l’horizon de détention.
La SCI doit-elle payer la taxe foncière ?
Oui, en tant que propriétaire au 1er janvier. Pour une SCI à l’impôt sur le revenu, elle se déduit dans la 2072, hors taxe d’ordures ménagères récupérable.
Que risque une SCI qui ne dépose pas sa 2072 ?
Une amende pour document manquant et, surtout, des difficultés pour les associés, qui ne peuvent pas justifier la quote-part qu’ils déclarent. Déposez-la chaque année dans les délais.
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