Travaux et charges déductibles des revenus fonciers : la liste 2026
Au régime réel, chaque euro de charge déductible réduit la base de votre impôt et de vos prélèvements sociaux, soit 47,2 % d’économie dans la tranche à 30 %. Encore faut-il savoir ce qui se déduit, sur quelle ligne de la 2044, et ce que l’administration refuse. Voici la liste complète pour la déclaration 2026, avec un exemple de calcul et le cas des charges de copropriété.
Les charges déductibles, ligne par ligne
Pour une location nue, sur la déclaration 2044 des revenus 2025, déposée en 2026. Au micro-foncier, rien ne se déduit : l’abattement de 30 % couvre forfaitairement toutes les charges.
| Ligne | Charge | Ce qu’elle comprend |
|---|---|---|
| 221 | Frais d’administration et de gestion | Honoraires de gestion et de location, rémunération d’un gardien, frais de procédure, cotisation à une chambre syndicale de propriétaires. |
| 222 | Autres frais de gestion | Un forfait de 20 € par local loué, qui couvre les frais de courrier, de téléphone ou de déplacement, sans justificatif et sans pouvoir déduire davantage. |
| 223 | Primes d’assurance | Assurance propriétaire non occupant, garantie loyers impayés, assurance de l’immeuble. |
| 224 | Travaux | Réparation, entretien et amélioration, payés dans l’année. |
| 224 bis | Travaux de rénovation énergétique, sur option | Ceux qui ouvrent droit au plafond de déficit de 21 400 € : à reporter ici seulement, jamais aussi en 224. |
| 225 | Charges récupérables non récupérées | Au départ du locataire, celles que vous n’avez pas pu lui réclamer. |
| 226 | Indemnités d’éviction, frais de relogement | Versées pour libérer le logement en vue de le relouer dans de meilleures conditions. |
| 227 | Taxe foncière et taxes annexes | Hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères, récupérable sur le locataire. |
| 229 | Provisions pour charges de copropriété | Toutes les provisions versées au syndic dans l’année. |
| 230 | Régularisation des provisions de l’année précédente | À réintégrer : la part non déductible, récupérable ou non utilisée des provisions déduites l’an dernier. |
| 250 | Intérêts et frais d’emprunt | Intérêts, frais de dossier et de garantie, primes d’assurance emprunteur, pour un prêt qui a financé l’achat, la construction ou les travaux du bien. |
Travaux déductibles, travaux refusés
La frontière se trace sur la nature des travaux, pas sur leur montant.
Déductibles
Réparation et entretien : ce qui maintient ou remet le bien en état sans en changer la consistance — peinture, toiture réparée, chaudière remplacée. Amélioration, pour un local d’habitation : ce qui apporte un équipement ou un confort nouveau sans toucher au gros œuvre — isolation, chauffage central, salle de bains, pompe à chaleur.
Non déductibles
Construction, reconstruction et agrandissement : extension, surélévation, transformation d’un local en logement, et travaux intérieurs si lourds qu’ils équivalent à une reconstruction. Pour un local commercial ou professionnel, les travaux d’amélioration ne sont pas déductibles, sauf accessibilité aux personnes handicapées et désamiantage.
Les travaux réalisés sur un logement vide, avant sa mise en location, sont déductibles si vous prouvez qu’il est destiné à être loué : mise sur le marché dès la fin du chantier, annonces, mandat de location, et aucune occupation personnelle entre-temps. Le logement que vous reprenez pour l’habiter n’ouvre plus droit à déduction.
Exemple de calcul de l’impôt sur un revenu foncier
Un bailleur perçoit 12 000 € de loyers en 2025. Il paie 2 000 € d’intérêts d’emprunt, 900 € de taxe foncière hors ordures ménagères, 150 € d’assurance propriétaire non occupant et 4 000 € de travaux d’entretien. Il est dans la tranche à 30 %.
| Poste | Régime réel | Micro-foncier |
|---|---|---|
| Loyers | 12 000 € | 12 000 € |
| Charges déduites | 20 + 150 + 4 000 + 900 = 5 070 € | Abattement de 30 % : 3 600 € |
| Intérêts d’emprunt | 2 000 € | — |
| Revenu foncier imposable | 4 930 € | 8 400 € |
| Impôt à 30 % et prélèvements sociaux à 17,2 % | 2 327 € | 3 965 € |
Le régime réel fait économiser 1 638 € cette année-là. Il vous engage pour trois ans, et vous devez l’appliquer à l’ensemble de vos locations nues. Faites le calcul avec vos propres chiffres : micro-foncier, réel ou LMNP.
Charges de copropriété : les lignes 229 et 230, avec un exemple
Les provisions versées au syndic se déduisent en totalité l’année de leur paiement, ligne 229, même si vous connaissez déjà leur répartition. L’année suivante, une fois les comptes approuvés en assemblée générale, vous réintégrez ligne 230 ce qui n’était pas déductible : charges non déductibles, charges récupérables sur le locataire, provisions non consommées.
L’exemple de la notice officielle : 1 200 € de provisions payées en 2024 ont été déduits. Les comptes du syndic font apparaître 800 € de charges déductibles, 200 € non déductibles, 180 € récupérables sur le locataire et 20 € non utilisés. Sur la déclaration de 2026, vous réintégrez ligne 230 : 200 + 180 + 20 = 400 €, tout en déduisant ligne 229 les provisions payées en 2025.
Quand les charges dépassent les loyers : le déficit foncier
- ✓ Le déficit issu des charges autres que les intérêts s’impute sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an.
- ✓ Ce plafond monte jusqu’à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique qui font passer le logement de E, F ou G à une classe de A à D, payés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027, avec un DPE avant et après. Le dispositif est optionnel depuis la déclaration 2026 : ces travaux se reportent ligne 224 bis.
- ✓ La part issue des intérêts d’emprunt, et celle qui dépasse le plafond, ne s’imputent que sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.
- ✓ Un engagement de location : le logement doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation, sinon l’avantage est repris.
Le calcul détaillé et l’ordre d’imputation : déficit foncier et 2044 spéciale.
Travaux et charges déductibles : les questions fréquentes
Les réponses courtes ; les textes cités font foi.
Peut-on déduire des travaux au micro-foncier ?
Non. L’abattement de 30 % couvre forfaitairement toutes les charges. Pour déduire des travaux, il faut opter pour le régime réel, pour trois ans au moins.
La taxe foncière est-elle déductible des revenus fonciers ?
Oui, ligne 227, à l’exception de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, que vous pouvez récupérer auprès du locataire. Les frais de gestion figurant sur l’avis restent déductibles.
Les travaux avant la première location sont-ils déductibles ?
Oui, s’il s’agit de réparation, d’entretien ou d’amélioration et que vous prouvez que le logement est destiné à la location : mise en location dès la fin des travaux, sans occupation personnelle.
Quand déduire des travaux payés en plusieurs fois ?
L’année de chaque paiement : acomptes et solde se déduisent l’année où ils sont versés, même si les travaux sont financés à crédit.
Les frais d’agence sont-ils déductibles ?
Oui, ligne 221, pour la part des honoraires de location et de gestion qui reste à votre charge.
Qu’est-ce que la ligne 230 de la déclaration 2044 ?
La régularisation des provisions de copropriété déduites l’année précédente : vous y réintégrez leur part non déductible, récupérable sur le locataire ou non utilisée, d’après les comptes approuvés.
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