L’essentiel : trois réflexes avant tout
Vous faites face à un impayé, un squatteur ou un litige locatif : la procédure légale d’expulsion est longue, mais elle reste votre seul recours légal. La première chose à faire est de constituer un dossier écrit daté dès le premier incident — courrier, e-mail, relevé de loyer. Le délai qui compte en matière d’impayé est celui du commandement de payer : vous ne pouvez saisir le juge qu’après un délai de six semaines suivant sa signification par un commissaire de justice (ancien huissier). L’erreur à ne pas commettre : couper l’eau, changer la serrure ou entrer dans le logement sans autorisation — ces actes vous exposent à des poursuites pénales, quelles que soient les fautes de votre locataire.
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Ce que dit la loi sur la procédure d’expulsion
Le cadre légal applicable
La loi sur l’expulsion d’un logement repose sur plusieurs textes qui s’articulent entre eux. Les références à connaître :
- Article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : il encadre la clause résolutoire en cas d’impayé de loyer, la procédure de commandement de payer, le rôle du juge et celui de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).
- Articles L.412-1 à L.412-8 du Code des procédures civiles d’exécution : ils régissent les délais accordés au locataire pour quitter les lieux et la trêve hivernale (art. L.412-6), du 1er novembre au 31 mars, pendant laquelle l’exécution des expulsions est suspendue.
- Loi du 27 juillet 2023 : elle a renforcé la répression des occupations sans droit ni titre (squat) et a raccourci certains délais procéduraux pour ces situations spécifiques.
Vos droits et obligations à chaque étape
En tant que propriétaire bailleur, vous avez le droit d’engager une procédure judiciaire dès que le locataire manque à ses obligations. Mais cette procédure est exclusivement judiciaire : vous devez passer par le juge des contentieux de la protection (JCP), anciennement juge d’instance, pour obtenir un titre exécutoire. Vous ne pouvez pas agir par vous-même.
Vous avez également l’obligation d’informer la CCAPEX (dans les délais prévus par le préfet de département) lorsque vous engagez une procédure, afin que les services sociaux puissent intervenir pour le relogement du locataire en difficulté.
Ce qui est strictement interdit au propriétaire
Certains comportements, même face à un locataire mauvais payeur ou à un squatteur, constituent des infractions pénales. Il est interdit :
- de couper l’eau, le gaz ou l’électricité pour contraindre l’occupant à partir ;
- de changer la serrure ou condamner l’accès au logement ;
- d’entrer dans le logement sans l’autorisation de l’occupant, hors urgence caractérisée ;
- de menacer ou d’intimider l’occupant pour le faire partir.
Ces actes peuvent être qualifiés de violation de domicile (art. 226-4 du Code pénal) et exposer le propriétaire à des poursuites — indépendamment de la faute du locataire.
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La chronologie étape par étape
Le tableau ci-dessous présente la procédure type en cas d’impayé de loyer avec clause résolutoire dans le bail. Les délais sont ceux fixés par la loi ; ils peuvent varier selon les juridictions et les situations.
| Étape | Qui agit | Délai | Coût indicatif | Document produit |
|---|---|---|---|---|
| 1. Relance amiable | Propriétaire | Dès le 1er impayé | Nul | Courrier recommandé AR ou e-mail tracé |
| 2. Mise en demeure | Propriétaire ou gestionnaire | Après 1 à 2 mois sans régularisation | Nul à faible | Lettre recommandée AR |
| 3. Commandement de payer | Commissaire de justice | Dès décision de saisir la justice | Quelques centaines d’euros (acte + frais) | Acte de commissaire de justice |
| 4. Délai de six semaines | Locataire pour payer ou régulariser | 6 semaines après signification du commandement | — | — |
| 5. Assignation devant le JCP | Avocat ou commissaire de justice | Après les 6 semaines | Honoraires d’avocat + frais d’acte | Assignation |
| 6. Audience et jugement | Juge des contentieux de la protection | Variable selon le tribunal (quelques semaines à plusieurs mois) | — | Jugement constatant la résiliation du bail et ordonnant l’expulsion |
| 7. Commandement de quitter les lieux | Commissaire de justice | Dès le jugement exécutoire | Acte de commissaire de justice | Commandement de quitter les lieux |
| 8. Délai de deux mois | Locataire pour partir volontairement | 2 mois à compter du commandement | — | — |
| 9. Demande de concours de la force publique | Propriétaire (via commissaire de justice) | Si le locataire ne part pas dans les 2 mois | Frais administratifs | Demande préfectorale |
| 10. Expulsion effective | Commissaire de justice + police/gendarmerie | Sur autorisation du préfet | — | Procès-verbal d’expulsion |
Ce qui se passe pendant la trêve hivernale
La trêve hivernale court du 1er novembre au 31 mars (art. L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution). Pendant cette période, l’exécution des expulsions est suspendue — mais la procédure judiciaire, elle, continue. Vous pouvez obtenir un jugement pendant la trêve, faire signifier un commandement de quitter les lieux, voire obtenir le concours de la force publique. L’exécution concrète sera simplement reportée au 1er avril. Ne perdez pas de temps en hiver : instruisez le dossier pour être prêt à agir dès la reprise.
Certaines situations permettent de lever la trêve (locataire relogé dans des conditions décentes, squat caractérisé, etc.) — c’est une question à poser à un avocat ou un commissaire de justice selon votre situation concrète.
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Les options qui accélèrent ou sécurisent
La garantie loyers impayés (GLI) : déclarez sans attendre
La garantie loyers impayés (GLI) est un contrat d’assurance souscrit par le bailleur qui couvre tout ou partie des loyers impayés, les frais de procédure et, selon le contrat, les dégradations. Si vous en disposez, déclarez le sinistre dès le premier impayé : chaque contrat fixe un délai maximal de déclaration, souvent 30 à 90 jours selon les assureurs. Un délai manqué peut entraîner le refus de prise en charge.
Attention : la GLI n’est pas cumulable avec une caution d’une personne physique, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti (art. 22-1 de la loi du 6 juillet 1989). Si vous n’avez pas encore de GLI, le comparateur /louer/comparateur-gli/ affiche les prix à garanties comparables.
Visale, la garantie gratuite d’Action Logement, fonctionne selon le même principe mais pour les locataires éligibles (jeunes, salariés en mobilité, etc.) : c’est Action Logement qui prend en charge les loyers impayés dans les conditions du contrat, et qui engage lui-même la procédure de recouvrement.
La protection juridique : un filet souvent sous-estimé
Un contrat de protection juridique prend en charge les honoraires d’avocat et les frais de procédure. Vérifiez votre contrat multirisque habitation (MRH) ou votre assurance propriétaire non occupant (PNO) : beaucoup incluent une protection juridique locative. Si ce n’est pas le cas, une assurance protection juridique dédiée est souscriptible séparément. Pour les détails sur la PNO, consultez /impayes/protection-juridique/.
Le plan d’apurement : quand le dialogue reste possible
Si le locataire est de bonne foi mais en difficulté passagère, un plan d’apurement — accord écrit fixant un échéancier de remboursement des arriérés — peut éviter une procédure longue et coûteuse. Le juge peut aussi l’imposer lors de l’audience en accordant des délais de paiement. Ce n’est pas une perte de temps si le locataire respecte l’échéancier : c’est souvent plus rapide et moins coûteux qu’une procédure complète.
Les acteurs à solliciter selon votre situation
- Le commissaire de justice (ancien huissier de justice) : il rédige et signifie le commandement de payer, l’assignation, le commandement de quitter les lieux et réalise l’expulsion. C’est votre interlocuteur opérationnel de bout en bout.
- L’avocat : obligatoire pour l’audience devant le JCP dans certains cas, fortement conseillé dans tous. Il sécurise la rédaction des actes et anticipe les délais.
- La CCAPEX (Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives) : présente dans chaque département, elle réunit services sociaux, CAF, préfecture et bailleurs pour trouver des solutions de relogement. Votre signalement est parfois obligatoire avant l’audience.
- L’ADIL (Agence départementale pour l’information sur le logement) : consultation juridique gratuite pour les propriétaires comme pour les locataires. À consulter dès les premiers signes de litige.
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Les erreurs qui font perdre des mois
Un bail sans clause résolutoire : sans cette clause, le juge ne peut pas constater automatiquement la résiliation du bail — il doit apprécier au cas par cas. Vérifiez la présence de cette clause avant de vous lancer. Si elle est absente, votre commissaire de justice ou votre avocat adaptera la stratégie.
Un commandement de payer mal rédigé : il doit mentionner le montant exact des sommes dues (loyer, charges, provision), la clause résolutoire du bail et les droits du locataire à se faire assister. Une erreur de forme peut rendre l’acte nul et vous faire recommencer à zéro — soit plusieurs mois perdus.
Le sinistre GLI déclaré trop tard : chaque jour compte. Si vous attendez trois mois avant d’avertir votre assureur GLI, vous risquez un refus de prise en charge. Déclarez dès le premier impayé, même si vous espérez encore un règlement amiable.
La relance orale sans trace écrite : un coup de téléphone ne prouve rien. Toutes vos relances doivent être écrites, datées, envoyées en recommandé avec accusé de réception ou par tout moyen laissant une trace (e-mail avec confirmation de lecture, espace numérique sécurisé).
Entrer dans le logement sans accord du locataire : même pour constater des dégradations, même pour une visite convenue qui tourne mal. Le procès-verbal de constat doit être dressé par un commissaire de justice, pas par vous seul.
Attendre la fin de la trêve hivernale pour commencer : la procédure peut être engagée à n’importe quel moment de l’année. Commencer en novembre, c’est obtenir un jugement en janvier ou février — et pouvoir agir dès le 1er avril.
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FAQ
Qu’est-ce que la loi du 27 juillet 2023 a changé concrètement pour les propriétaires ?
Cette loi a renforcé les sanctions pénales contre le squat et introduit une procédure accélérée devant le juge pour certaines situations d’occupation illicite (logement résidence principale ou secondaire du propriétaire). Elle a également durci les peines pour les personnes qui maintiennent abusivement l’occupation d’un logement dont elles ne sont pas titulaires d’un bail. Pour votre cas précis, consultez un avocat ou votre ADIL : les conditions d’application varient selon que le locataire est en place avec un bail ou qu’il s’agit d’une occupation sans droit ni titre.
Peut-on expulser un locataire pendant la trêve hivernale ?
Non, sauf exceptions très limitées (locataire relogé dans des conditions décentes, squatteur dans la résidence principale du propriétaire dans certaines conditions). La trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars suspend l’exécution de l’expulsion, pas la procédure judiciaire. Continuez d’instruire votre dossier pendant cette période.
Le locataire a payé après le commandement de payer : la procédure s’arrête-t-elle ?
Si le locataire règle l’intégralité des sommes dues (loyers, charges, frais du commandement) dans le délai de six semaines, la clause résolutoire ne peut pas être activée et la procédure s’arrête. Si le paiement est partiel ou intervient après ce délai, la situation se complique : c’est au juge d’apprécier. Faites-vous conseiller par un commissaire de justice ou un avocat avant de donner une quittance.
Faut-il obligatoirement un avocat pour une procédure d’expulsion ?
La représentation par avocat n’est pas toujours obligatoire devant le juge des contentieux de la protection, mais elle est fortement recommandée. Une erreur de procédure — assignation mal rédigée, délais non respectés, pièces manquantes — peut entraîner le renvoi de l’affaire et plusieurs mois de délai supplémentaire. Le coût d’un avocat est souvent couvert par la protection juridique incluse dans votre contrat d’assurance.
Mon locataire ne paie plus mais continue d’occuper le logement : puis-je suspendre ses services (eau, chauffage) ?
Non, en aucun cas. Couper l’eau, le gaz, l’électricité ou le chauffage pour contraindre un occupant à partir est une infraction pénale, que le locataire soit en situation régulière ou non. Seule la procédure judiciaire permet d’obtenir légalement l’éviction. Toute tentative d’expulsion de fait vous expose à des poursuites pour voies de fait ou violation de domicile.
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Conclusion
La procédure d’expulsion locative est encadrée à chaque étape : elle protège le locataire, mais elle protège aussi le propriétaire qui la suit à la lettre. Un dossier bien constitué, des actes rédigés sans erreur de forme et des délais respectés sont les trois conditions d’une procédure qui aboutit — même si elle reste longue.
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