Loyer impayé huissier : la procédure étape par étape

L’essentiel

Un loyer impayé huissier — aujourd’hui appelé commissaire de justice — est le pivot de toute la procédure : sans lui, aucun commandement de payer valable, aucune saisine du juge, aucune expulsion légale. La première chose à faire est de déclarer le sinistre à votre garantie loyers impayés (GLI) dès le premier impayé — la plupart des contrats imposent un délai strict, souvent autour de deux à trois mois, faute de quoi la prise en charge est refusée. L’erreur à ne commettre sous aucun prétexte : reprendre vous-même possession du logement, couper l’eau ou l’électricité, changer la serrure — ces actes constituent des voies de fait pénalement sanctionnées.

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Ce que dit la loi

Le cadre légal, texte par texte

La procédure d’impayé est encadrée par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui organise la mise en jeu de la clause résolutoire (la clause du bail qui prévoit sa résiliation de plein droit en cas d’impayé) et le commandement de payer.

L’expulsion forcée obéit au Code des procédures civiles d’exécution (CPCE), notamment son article L.412-6, qui fixe la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars : pendant cette période, l’exécution forcée de toute décision d’expulsion est suspendue, sauf exceptions limitées (squatteurs condamnés pour violation de domicile, relogement décent proposé, etc.).

La loi du 27 juillet 2023 a renforcé les sanctions contre les propriétaires qui tentent d’expulser eux-mêmes un occupant (voies de fait) et a, en parallèle, raccourci certains délais pour les situations de squat et de troubles à l’ordre public.

Ce que vous avez le droit de faire

• Envoyer des relances et mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.
• Mandater un commissaire de justice (nom officiel de l’huissier depuis la réforme des professions juridiques réglementées) pour délivrer un commandement de payer.
• Saisir le juge des contentieux de la protection (JCP) du tribunal judiciaire.
• Demander le concours de la force publique après obtention du jugement et expiration des délais légaux.

Ce qui vous est formellement interdit

Couper l’eau, le gaz ou l’électricité pour contraindre le locataire à partir, changer la serrure, entrer dans le logement sans autorisation ou procéder vous-même à l’expulsion sont des voies de fait constitutives d’un délit pénal, exposant à des peines d’emprisonnement et d’amende. Ce cadre est inchangé depuis la loi du 27 juillet 2023, qui l’a même durci.

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La chronologie, étape par étape

Étape	Qui agit	Délai légal ou indicatif	Coût indicatif	Document produit
Relance amiable	Propriétaire	Dès le 1er jour de retard	Nul	Lettre simple ou LRAR
Mise en demeure	Propriétaire (ou avocat/commissaire de justice)	Sous deux à quatre semaines	Faible (timbre recommandé)	LRAR + accusé de réception
Déclaration de sinistre GLI	Propriétaire	Dès le 1er impayé (délai contractuel)	Nul	Formulaire assureur
Commandement de payer	Commissaire de justice	Acte délivré au locataire dès que souhaité	Quelques centaines d’euros (barème réglementé)	Commandement de payer (acte authentique)
Délai de six semaines	—	6 semaines à compter du commandement	—	—
Assignation devant le JCP	Avocat ou commissaire de justice	Après les 6 semaines (audience à 2-3 mois en général)	Honoraires variables + émoluments	Assignation + convocation
Jugement	Juge des contentieux de la protection	Audience puis délibéré (quelques semaines)	—	Jugement constatant la résiliation et l’expulsion
Commandement de quitter les lieux	Commissaire de justice	Après signification du jugement	Quelques centaines d’euros	Commandement de quitter les lieux
Délai de deux mois	—	2 mois à compter du commandement de quitter	—	—
Demande de concours de la force publique	Commissaire de justice / préfet	Après les 2 mois	Gratuit (droit pour le propriétaire)	Réquisition à la préfecture
Expulsion effective	Commissaire de justice + forces de l’ordre	Délai variable selon disponibilité de la force publique	Honoraires du commissaire de justice	Procès-verbal d’expulsion

Ce qui se passe pendant la trêve hivernale

La trêve hivernale (1er novembre – 31 mars) suspend l’exécution des expulsions, pas la procédure elle-même. Vous pouvez — et vous devez — continuer d’agir : délivrer le commandement de payer, saisir le juge, obtenir votre jugement. Seule la mise à la porte effective est gelée. Un jugement obtenu en décembre sera donc exécutable dès le 1er avril, ce qui vous fait gagner plusieurs mois si vous n’avez pas tardé. Consultez notre guide dédié sur la trêve hivernale et ses exceptions.

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Les options qui accélèrent ou sécurisent

La GLI : déclarez immédiatement

La garantie loyers impayés (GLI) est un contrat d’assurance souscrit par le bailleur qui couvre les loyers et charges impayés, les frais de procédure et, selon le contrat, les dégradations locatives. Elle prend en charge les honoraires du commissaire de justice et, souvent, ceux de l’avocat. Condition impérative : déclarez le sinistre dans le délai prévu au contrat (souvent fixé à la fin du deuxième ou troisième mois d’impayé). Un retard dans la déclaration peut entraîner un refus de prise en charge, même si la créance est réelle. Lisez votre contrat dès le premier loyer manquant.

Visale et caution solidaire

Si votre locataire bénéficie de la garantie Visale (garantie gratuite d’Action Logement, réservée à certains profils), c’est Action Logement qui prend en charge les impayés et conduit la procédure à votre place dans certains cas. Vérifiez immédiatement les conditions de votre avenant Visale. Si vous avez une caution solidaire (engagement écrit d’un tiers), adressez-lui une mise en demeure dès que vous engagez la procédure contre le locataire : la mise en cause tardive du garant peut fragiliser votre recours.

Négociation et plan d’apurement

Un plan d’apurement (accord écrit prévoyant le remboursement des arriérés en plusieurs mensualités) peut être conclu à tout stade de la procédure. Il est pertinent quand le locataire est de bonne foi et en difficulté temporaire, et quand le loyer courant est repris. Formalisez-le par écrit, signé des deux parties. Le juge peut aussi en imposer un lors de l’audience, assorti d’un délai de grâce. Si le plan n’est pas respecté, la procédure reprend sans recommencer à zéro.

Commissaire de justice, avocat, CCAPEX

• Le commissaire de justice est incontournable : lui seul peut délivrer le commandement de payer et procéder à l’expulsion. Il peut aussi gérer l’ensemble de la procédure.
• L’avocat n’est pas obligatoire devant le JCP, mais il est fortement recommandé dès que la situation se complique (contestation du locataire, dette importante, bail atypique).
• La CCAPEX (Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives) est saisie automatiquement par le greffe dans les situations d’impayés. Elle cherche des solutions de relogement pour le locataire et peut débloquer des aides (FSL, Solibail) — son intervention ne ralentit pas votre procédure mais peut faciliter une sortie négociée.

Pour un premier repérage de vos droits et des délais dans votre situation, l’ADIL (Agence départementale d’information sur le logement) de votre département offre une consultation gratuite et neutre.

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Les erreurs qui font perdre des mois

Oublier la clause résolutoire dans le bail. Sans cette clause, la résiliation du bail n’est pas de plein droit : vous devez demander au juge de prononcer la résiliation, ce qui allonge la procédure. Vérifiez que votre bail en contient une avant même le premier impayé.

Un commandement de payer mal rédigé. L’acte doit viser expressément la clause résolutoire, mentionner le montant exact de la dette (loyer + charges) et reproduire les dispositions légales imposées par l’article 24 de la loi de 1989. Un acte incomplet est nul et fait repartir le délai de six semaines à zéro — parfois plusieurs mois perdus.

Attendre pour déclarer le sinistre GLI. Comme indiqué, le délai contractuel de déclaration est souvent court. Beaucoup de propriétaires espèrent un règlement amiable et déclarent trop tard. Déclarez d’abord, négociez ensuite.

Envoyer une relance sans accusé de réception. Un simple SMS ou un e-mail ne constitue pas une mise en demeure opposable. Utilisez systématiquement la lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) pour créer une preuve de date certaine.

Couper les charges ou harceler le locataire. Outre le risque pénal, ces comportements peuvent être invoqués par le locataire pour retourner la procédure contre vous et obtenir des dommages et intérêts.

Négliger la caution solidaire. Si vous n’avez pas de GLI, la caution est votre principal filet. Ne la sollicitez pas trop tard : certaines jurisprudences ont écarté la responsabilité du garant qui n’avait pas été averti suffisamment tôt de la défaillance du locataire.

Pour visualiser la chronologie complète et les délais dans votre cas, utilisez l’outil Chronologie de l’impayé sur Proprietaires.com — gratuit, sans inscription.

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FAQ

Le commissaire de justice est-il obligatoire pour un loyer impayé ?

Oui, pour délivrer le commandement de payer prévu à l’article 24 de la loi de 1989, seul un commissaire de justice (ancien huissier) est compétent. Sans cet acte, la clause résolutoire ne peut pas jouer et vous ne pouvez pas valablement saisir le juge des contentieux de la protection.

Combien de temps dure une procédure d’expulsion de A à Z ?

En dehors de la trêve hivernale, comptez en général six mois à plus d’un an entre le premier impayé et l’expulsion effective, selon le tribunal, la charge d’audience et le comportement du locataire. C’est pourquoi il faut agir dès le premier loyer manquant et ne pas attendre plusieurs mois.

Puis-je expulser moi-même mon locataire si j’ai obtenu le jugement ?

Non. Même avec un jugement d’expulsion, seul un commissaire de justice accompagné, si nécessaire, des forces de l’ordre peut procéder à l’expulsion. Agir seul est constitutif d’une voie de fait pénalement sanctionnée, quelle que soit la légitimité de votre créance.

Que se passe-t-il si mon locataire paye une partie de la dette pendant la procédure ?

Le paiement partiel arrête la clause résolutoire uniquement si le loyer courant et l’intégralité des arriérés sont réglés dans le délai de six semaines suivant le commandement de payer. Un paiement partiel ne suspend pas la procédure ; le juge appréciera la situation à l’audience, et peut accorder des délais de grâce.

Ma GLI peut-elle refuser de couvrir les impayés si le dossier du locataire n’était pas conforme à ses critères de solvabilité ?

Oui, c’est un piège fréquent. Certains contrats GLI prévoient la vérification a posteriori de la solvabilité du locataire au moment de l’entrée dans les lieux ; si le dossier ne répondait pas aux critères (revenus insuffisants, documents non conformes), l’assureur peut refuser la garantie. C’est pourquoi il faut sélectionner le locataire selon les critères exacts de votre contrat GLI avant de signer le bail.

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Conclusion

La procédure loyer impayé – commissaire de justice est longue, mais elle est balisée. Chaque étape a son délai légal, son acteur et son document. Ce qui fait la différence entre douze mois et dix-huit mois de procédure, c’est souvent une déclaration GLI faite au bon moment, un commandement de payer rédigé sans erreur et une assignation déposée sans attendre la fin de la trêve hivernale.

Si vous n’avez pas encore de GLI ou si vous souhaitez comparer ce que couvrent réellement les contrats disponibles — délais de carence, plafonds de remboursement, prise en charge des frais de procédure — le comparateur garantie loyers impayés de Proprietaires.com affiche les prix et les conditions côte à côte, sans inscription. C’est le meilleur moment pour le faire : avant le prochain locataire, pas après le premier impayé.

Pour votre situation concrète, consultez l’ADIL de votre département, un commissaire de justice ou un avocat spécialisé en droit immobilier — ce guide est une information générale, pas une consultation juridique.