L’essentiel
La garantie loyers impayés (GLI) — contrat d’assurance souscrit par le bailleur, qui prend en charge les loyers non payés, les frais de procédure et parfois les dégradations — ne fonctionne que si vous l’avez souscrite avant l’impayé et que vous déclarez le sinistre dans le délai prévu au contrat, souvent dès le premier loyer non reçu. Ce guide vous aide à choisir la bonne formule, à sélectionner un locataire éligible, et à activer la garantie sans perdre de mois de couverture.
Première action : vérifiez maintenant si votre locataire actuel ou futur remplit les conditions de solvabilité — la GLI refuse les dossiers hors critères, et personne ne vous le dira après la signature du bail.
—
Ce que vous devez savoir avant tout
Le cadre légal
La GLI n’est pas encadrée par la loi du 6 juillet 1989 en tant que telle, mais elle s’articule directement avec elle. L’article 22-1 de cette loi pose une règle essentielle : vous ne pouvez pas cumuler une GLI avec une caution d’une personne physique, sauf si votre locataire est étudiant ou apprenti. Demander les deux protections pour un salarié en CDI est interdit. La caution solidaire (engagement écrit d’un tiers de payer à la place du locataire) et la GLI sont donc, dans la règle générale, des alternatives mutuellement exclusives.
La garantie Visale, proposée gratuitement par Action Logement, couvre certains profils de locataires (jeunes, salariés en mobilité, etc.) selon des critères d’éligibilité définis par Action Logement. Elle n’est pas cumulable avec une caution physique non plus, mais elle est gratuite pour le bailleur, ce qui change le calcul.
Ce que ça coûte
La GLI représente en général entre 2,5 % et 3,5 % du loyer charges comprises par an. Sur un loyer de 800 € charges comprises, comptez entre 240 et 340 € annuels. Certains contrats premium dépassent ce plafond si les garanties annexes (dégradations, vacance) sont étendues. Pour comparer les offres du marché au moment où vous lisez ceci, le comparateur GLI de Proprietaires.com affiche les prix en temps réel.
Les idées reçues qui coûtent cher
« La GLI couvre tout dès la souscription. » Non. Chaque contrat prévoit un délai de carence (souvent un à trois mois), des franchises, des plafonds de loyer mensuel garanti et des exclusions. Lisez les conditions générales avant de signer.
« Je déclare l’impayé quand je veux. » Faux et dangereux. La quasi-totalité des contrats exigent une déclaration dès le premier loyer non reçu, dans un délai contractuel strict (parfois 30 jours). Attendre « pour ne pas créer de problème avec le locataire » peut invalider toute prise en charge.
« La GLI remplace l’huissier. » Elle finance les frais de procédure, elle ne les évite pas. La procédure légale — commandement de payer, assignation, jugement — reste obligatoire, et c’est l’assureur qui mandate souvent son propre cabinet.
« Mon locataire en CDI est forcément accepté. » Non. Le critère habituel est un revenu net mensuel représentant deux à trois fois le loyer charges comprises, avec bulletins de salaire stables. Un CDI avec salaire insuffisant ou une période d’essai en cours peut être refusé.
—
Guide étape par étape
Étape 1 — Choisissez votre formule avant de chercher un locataire
Ce que vous faites : comparez les contrats GLI sur les garanties réelles, pas sur le seul prix. Vérifiez : loyers couverts (montant mensuel plafonné, durée de prise en charge), dégradations (plafond, franchise), frais de procédure (avocat, commissaire de justice), vacance locative (souvent absente ou très limitée).
Documents à préparer : rien à ce stade, mais notez par écrit le plafond de loyer mensuel accepté par le contrat que vous visez — il doit correspondre à votre bien.
Délai : faites ce travail avant de publier votre annonce. Une fois le bail signé, souscrire la GLI rétroactivement est impossible.
Erreur fréquente : choisir le contrat le moins cher sans vérifier que le plafond de loyer garanti est inférieur à votre loyer réel. Un contrat qui couvre jusqu’à 1 500 € de loyer mensuel ne vous sert à rien si votre logement est loué 1 800 €.
—
Étape 2 — Sélectionnez un locataire éligible à la GLI
Ce que vous faites : collectez les pièces justificatives dans le respect strict du décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 (liste limitative des documents exigibles). Vous pouvez demander : pièce d’identité, contrat de travail, trois derniers bulletins de salaire, dernier avis d’imposition, justificatif de domicile antérieur.
Critère clé : la plupart des assureurs exigent que les revenus nets du locataire (et de son garant, s’il y a lieu) soient au moins deux à trois fois le montant du loyer charges comprises. Vérifiez ce ratio avant de vous engager moralement envers un candidat.
Délai : transmettez le dossier à l’assureur avant la signature du bail ou au plus tard le jour de la remise des clés, selon le contrat.
Erreur fréquente : ne soumettre le dossier à l’assureur qu’après la signature du bail. L’assureur peut refuser le dossier a posteriori et vous laisser sans couverture. Certains contrats exigent une validation préalable du locataire — vérifiez si le vôtre l’impose.
—
Étape 3 — Souscrivez la GLI et conservez la preuve de souscription
Ce que vous faites : signez le contrat, payez la première cotisation, obtenez une attestation de souscription datée.
Documents à conserver : conditions générales, conditions particulières, attestation de souscription, preuve du paiement de la cotisation. Gardez-les aussi longtemps que le bail est en cours, plus le délai de prescription (en général cinq ans après la fin du contrat).
Délai : souscrivez idéalement avant la remise des clés, pas après. Certains assureurs acceptent la souscription le jour de l’entrée dans les lieux, d’autres exigent un délai.
Erreur fréquente : ne pas lire la clause sur le délai de carence. Si le contrat prévoit un mois de carence, un impayé au deuxième mois sera couvert, pas un impayé au premier.
—
Étape 4 — Déclarez le sinistre au premier impayé, sans attendre
Ce que vous faites : dès que le loyer n’est pas reçu à la date prévue au bail, envoyez une relance amiable et ouvrez simultanément le dossier sinistre auprès de votre assureur GLI. Ces deux démarches ne s’excluent pas.
Documents à joindre à la déclaration : bail signé, état des lieux d’entrée, quittances des loyers précédents, preuve de l’impayé (relevé bancaire), copie de la relance envoyée au locataire.
Délai : respectez le délai contractuel à la lettre (souvent 30 jours après la première échéance impayée). Un retard peut entraîner le rejet du sinistre.
Erreur fréquente : attendre deux ou trois mois pour « laisser une chance » au locataire. C’est humainement compréhensible, mais juridiquement et contractuellement risqué. Déclarez d’abord, négociez ensuite en parallèle.
—
Étape 5 — Suivez la procédure légale en parallèle de la GLI
Ce que vous faites : l’assureur GLI mandate généralement un avocat ou un cabinet de recouvrement, mais vous restez partie à la procédure. La chronologie légale s’impose :
| Étape | Délai minimal | Acteur |
|---|---|---|
| Commandement de payer (art. 24 loi du 6 juillet 1989) | Envoi par commissaire de justice | Commissaire de justice |
| Délai au locataire pour régulariser | 6 semaines après commandement | — |
| Assignation devant le juge des contentieux de la protection | Après les 6 semaines | Avocat ou vous-même |
| Audience et jugement | Variable selon le tribunal | Juge |
| Commandement de quitter les lieux | Après jugement, délai de 2 mois | Commissaire de justice |
| Trêve hivernale | Du 1er novembre au 31 mars | Exécution suspendue |
La trêve hivernale (article L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution) suspend l’exécution de l’expulsion du 1er novembre au 31 mars, mais n’arrête pas la procédure ni la prise en charge par la GLI. Continuez les démarches pendant cette période.
—
Les points de vigilance
Les clauses que les assureurs mettent peu en avant
Le plafond mensuel de loyer garanti. Vérifiez qu’il est supérieur à votre loyer réel, charges comprises.
Le plafond total de prise en charge. Certains contrats limitent la couverture à 12 ou 18 mois de loyers impayés, d’autres vont jusqu’à 36. Un contentieux long peut dépasser ce plafond.
La garantie dégradations. Souvent soumise à une franchise élevée et à un plafond bas. Elle ne remplace pas un état des lieux d’entrée minutieux, signé et photographié.
L’exclusion de la période de préavis. Si le locataire ne paie plus pendant son préavis, certains contrats n’indemnisent pas cette période.
Cas particuliers
En SCI : une société civile immobilière peut souscrire une GLI comme un propriétaire personne physique. L’interlocuteur du contrat est la SCI, pas les associés. Vérifiez que les conditions générales l’autorisent explicitement.
En location meublée : la GLI existe pour les meublés, avec des conditions spécifiques. Le bail meublé est d’un an (neuf mois pour un étudiant), renouvelable : vérifiez que le contrat GLI couvre ce type de bail et que les critères de solvabilité sont identiques à ceux du vide.
En copropriété : la GLI ne remplace pas l’assurance propriétaire non occupant (PNO), qui couvre votre responsabilité civile en tant que copropriétaire (article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965). Vous avez besoin des deux.
À plusieurs propriétaires (indivision) : l’un des indivisaires peut souscrire la GLI, mais le bail doit être signé par tous. Clarifiez ce point avec l’assureur avant de souscrire.
Quand consulter un professionnel
Consultez votre ADIL (Agence Départementale d’Information sur le Logement) si vous hésitez entre GLI, Visale et caution, ou si la situation de votre locataire est atypique (travailleur indépendant, revenus mixtes, locataire étranger). Consultez un avocat spécialisé en droit locatif dès que le commandement de payer est émis, pour vous assurer que la procédure ne présente aucune irrégularité — une formalité manquante peut faire perdre plusieurs mois. Retrouvez la chronologie complète sur la page impayés de Proprietaires.com.
—
Checklist récapitulative
Avant de chercher un locataire
- [ ] Comparer les contrats GLI (plafond, durée, dégradations, délai de carence)
- [ ] Vérifier que le plafond de loyer garanti est supérieur à votre loyer charges comprises
- [ ] Vérifier que le contrat couvre le type de bail prévu (vide, meublé, SCI…)
Lors de la sélection du locataire
- [ ] Calculer le ratio loyer / revenus nets (objectif : revenus ≥ 2,5 à 3 fois le loyer CC)
- [ ] Collecter les pièces dans le respect du décret du 5 novembre 2015
- [ ] Soumettre le dossier à l’assureur avant la signature du bail si le contrat l’exige
- [ ] Vérifier l’incompatibilité GLI / caution physique (sauf étudiant ou apprenti — art. 22-1)
À la remise des clés
- [ ] Souscrire la GLI avant ou le jour de la remise des clés
- [ ] Conserver l’attestation de souscription, les conditions générales et particulières
- [ ] Réaliser un état des lieux d’entrée détaillé, signé, photographié
En cas d’impayé
- [ ] Relancer le locataire par écrit dès le premier jour de retard
- [ ] Déclarer le sinistre à la GLI dans le délai contractuel (souvent 30 jours)
- [ ] Mandater un commissaire de justice pour le commandement de payer
- [ ] Ne jamais couper l’eau, le gaz ou l’électricité, ni changer la serrure
Documents à conserver
- Bail, avenants, état des lieux d’entrée et de sortie : toute la durée du bail + 5 ans
- Contrat GLI, attestations, correspondances avec l’assureur : durée du bail + 5 ans
- Quittances, preuves de paiement des loyers : durée du bail + 5 ans
- Commandement de payer, jugements : 10 ans
Dates à retenir
- Délai contractuel de déclaration sinistre : à noter lors de la souscription
- Trêve hivernale : du 1er novembre au 31 mars (exécution suspendue, procédure non)
—
FAQ
La GLI peut-elle refuser de prendre en charge un impayé si j’ai accepté un virement partiel du locataire ?
Oui, dans certains contrats, accepter un paiement partiel sans réserve écrite peut être interprété comme une renonciation partielle à la créance et compliquer la prise en charge. Signalez immédiatement tout paiement partiel à votre assureur et envoyez une quittance mentionnant explicitement le solde restant dû.
Puis-je souscrire une GLI après avoir signé le bail ?
Techniquement, certains assureurs l’acceptent si le locataire est en place depuis peu et que le premier loyer a bien été payé, mais les conditions varient selon les contrats. En pratique, souscrire dès avant la remise des clés est la seule façon d’être couvert dès le premier jour du bail.
Visale est-elle aussi efficace que la GLI ?
Visale est gratuite pour le bailleur et couvre les impayés sous ses propres conditions (plafond de loyer, profil du locataire éligible). Elle est pertinente si votre locataire y est éligible, mais elle n’indemnise pas les dégradations et ses plafonds sont différents de ceux d’une GLI privée. Comparez les deux solutions selon votre bien et le profil de votre locataire ; le guide GLI, Visale ou caution détaille les arbitrages.
Est-ce que la GLI couvre les dégradations locatives ?
Certains contrats incluent une garantie dégradations, souvent avec une franchise et un plafond limités. Elle ne joue qu’après épuisement du dépôt de garantie (un mois de loyer hors charges en location vide, deux en meublé, selon l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989). Un état des lieux d’entrée irréprochable reste indispensable pour que cette garantie puisse être activée.
Que se passe-t-il si mon locataire régularise sa situation après que j’ai déclaré le sinistre ?
Déclarez immédiatement la régularisation à votre assureur. L’indemnisation ne porte que sur les sommes réellement non perçues ; si le locataire rembourse, l’assureur ne vous indemnise plus (ou récupère les sommes déjà versées sur la partie remboursée). Certains contrats prévoient la gestion de ce cas — vérifiez les conditions particulières.
—
Conclusion
La garantie loyer impayé locataire est un outil réel de protection, à condition de la choisir avant de signer le bail, de sélectionner un locataire dont le dossier est accepté par l’assureur (pas seulement par vous), et de déclarer tout impayé immédiatement. Ces trois règles simples font la différence entre une GLI qui fonctionne et une GLI qui déçoit.
Sur les conditions précises — critères de solvabilité, plafonds, clauses d’exclusion — les contrats du marché varient sensiblement. Le comparateur GLI de Proprietaires.com vous permet de voir les prix et les garanties côte à côte, sans inscription. Si vous préférez commencer par un bilan global de votre situation (assurance, loyer, DPE, déclaration), l’outil gratuit « Faire le point » prend deux minutes.
Proprietaires.com est un guide d’action indépendant pour propriétaires bailleurs et occupants. Les comparateurs et outils sont gratuits et sans inscription. Le site peut percevoir une commission lorsqu’un lecteur souscrit via un partenaire ; cela ne change ni les prix affichés ni l’ordre des résultats. Les liens partenaires sont signalés. Pour une situation personnelle complexe, rapprochez-vous de votre ADIL locale ou d’un avocat spécialisé en droit locatif.