L’essentiel
L’assurance garantie loyer impayé (GLI) est le filet de sécurité que vous souscrivez avant la remise des clés — pas après le premier impayé. Ce guide vous aide à choisir le bon contrat, à constituer un dossier locataire qui passe les conditions de solvabilité, et à déclarer un sinistre dans les délais pour être indemnisé. Première action : vérifiez la solvabilité de votre candidat locataire avant de signer le bail, car la GLI peut refuser le dossier a posteriori si le locataire ne remplissait pas les critères au départ.
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Ce que vous devez savoir avant tout
Le cadre légal
La GLI est un contrat d’assurance souscrit par le bailleur (c’est-à-dire vous, le propriétaire), qui couvre au minimum les loyers impayés, les charges et, selon les contrats, les frais de procédure et les dégradations locatives. Elle n’est pas imposée par la loi, mais elle est encadrée par elle.
Point crucial : l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 interdit de cumuler une GLI avec une caution (garantie) d’une personne physique, sauf si votre locataire est étudiant ou apprenti. Autrement dit, si vous souscrivez une GLI, vous ne pouvez pas demander en plus un parent garant — choisissez l’un ou l’autre avant la signature du bail.
Ce que ça coûte
La prime d’une GLI se situe en général entre 2,5 % et 3,5 % du loyer charges comprises par an. Sur un loyer de 800 € charges comprises, cela représente environ 240 à 336 € annuels — à mettre en regard du coût d’un impayé de plusieurs mois, voire d’une procédure d’expulsion qui peut durer plus d’un an.
Ces chiffres varient selon l’assureur, les garanties incluses (dégradations, protection juridique, vacance locative) et le profil du locataire. Utilisez le comparateur GLI de Proprietaires.com pour voir les prix affichés pour votre bien, sans engagement.
Les idées reçues qui coûtent cher
« La GLI couvre tout automatiquement. » Non. Chaque contrat a des plafonds, des franchises, des délais de carence (souvent deux à trois mois avant la première indemnisation) et des conditions de solvabilité précises. Un locataire dont le loyer dépasse 33 % de ses revenus peut être refusé par l’assureur — après que vous avez signé le bail.
« Je peux souscrire après le premier impayé. » Impossible. La GLI ne couvre que les loyers postérieurs à la date d’effet du contrat, et certains assureurs excluent même les impayés survenus dans les premiers mois. Souscrivez avant la remise des clés.
« Visale, c’est pareil que la GLI. » Non. Visale est une garantie gratuite proposée par Action Logement, réservée à certains profils de locataires (jeunes, salariés en mobilité, etc.). Elle ne couvre pas les dégradations dans tous les cas, et son champ d’application est plus restreint. C’est une alternative pertinente, pas un équivalent.
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Guide étape par étape
Étape 1 — Vérifiez l’éligibilité de votre locataire avant de signer
Ce que vous faites : collectez les pièces justificatives du candidat — justificatif d’identité, trois derniers bulletins de salaire ou bilans comptables, dernier avis d’imposition, contrat de travail ou justificatif de statut.
Le ratio clé : la plupart des assureurs GLI exigent que le loyer charges comprises ne dépasse pas 33 % des revenus nets du locataire. Certains acceptent jusqu’à 35 %, d’autres moins pour les CDD.
L’erreur fréquente : accepter un locataire au feeling, signer le bail, puis découvrir que l’assureur refuse le dossier parce que le candidat était en période d’essai ou en CDD de moins de huit mois. Résultat : vous êtes lié par le bail, sans GLI. Vérifiez les critères de l’assureur avant de sélectionner votre locataire.
Temps : deux à cinq jours pour réunir et analyser le dossier.
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Étape 2 — Comparez les contrats sur les garanties, pas seulement sur le prix
Ce que vous faites : identifiez les garanties qui comptent pour votre situation.
| Garantie | Indispensable | Optionnelle | Point de vigilance |
|---|---|---|---|
| Loyers et charges impayés | ✓ | — | Vérifiez le plafond mensuel et la durée maximale d’indemnisation |
| Frais de procédure (commissaire de justice, avocat) | ✓ | — | Souvent plafonné ; vérifiez si l’assureur mandate lui-même ou vous rembourse |
| Dégradations locatives | — | ✓ | Souvent plafonné à 2 ou 3 mois de loyer ; nécessite un état des lieux contradictoire |
| Vacance locative | — | ✓ | Rarement incluse ; définition variable selon les contrats |
| Protection juridique | — | ✓ | Utile si vous n’en avez pas déjà une via votre PNO ou votre MRH |
L’erreur fréquente : choisir le contrat le moins cher sans lire les exclusions. Un contrat sans couverture des frais de procédure vous laisse avancer des milliers d’euros en cas d’expulsion.
Temps : une à deux heures de comparaison sérieuse.
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Étape 3 — Souscrivez avant la remise des clés
Ce que vous faites : transmettez le dossier locataire à l’assureur, qui valide ou refuse. En cas de validation, la date d’effet du contrat doit être antérieure ou simultanée à la date de remise des clés.
Documents à transmettre à l’assureur : les pièces du locataire collectées à l’étape 1, le bail signé (ou le projet de bail), et parfois l’état des lieux d’entrée.
L’erreur fréquente : remettre les clés le jour de la signature du bail et souscrire la GLI « dans la semaine ». Si un impayé survient entre la remise des clés et la date d’effet du contrat, vous n’êtes pas couvert. La GLI doit être active dès le premier jour du bail.
Temps : vingt-quatre à quarante-huit heures pour la validation par l’assureur, dans la plupart des cas.
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Étape 4 — Déclarez le sinistre dès le premier impayé
Ce que vous faites : dès que le loyer n’est pas réglé à la date d’échéance, envoyez une relance écrite au locataire (recommandée ou par email avec accusé de réception) et déclarez le sinistre à votre assureur dans le délai prévu au contrat — souvent quinze à trente jours après le premier impayé.
L’erreur fréquente : attendre deux ou trois mois en espérant un règlement amiable, puis déclarer hors délai. L’assureur peut alors refuser tout ou partie de l’indemnisation. Déclarez immédiatement, même si vous pensez que le locataire va régulariser.
Ce que l’assureur attend : la preuve de l’impayé (relevé de compte, copie des quittances non réglées), le bail, l’état des lieux d’entrée, et souvent une copie de la mise en demeure envoyée au locataire.
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Étape 5 — Engagez la procédure d’impayé en parallèle
La GLI ne vous dispense pas de suivre la procédure légale — elle l’accompagne et en finance souvent les frais. La chronologie type prévue par la loi du 6 juillet 1989 (art. 24) est la suivante :
| Étape | Qui agit | Délai |
|---|---|---|
| Relance amiable | Vous | Dès le premier impayé |
| Mise en demeure | Vous (ou votre assureur GLI) | Rapidement après la relance |
| Commandement de payer (par commissaire de justice) | Commissaire de justice | Déclenche un délai de six semaines |
| Assignation devant le juge des contentieux de la protection | Avocat ou commissaire de justice | Après les six semaines |
| Jugement et résiliation du bail | Tribunal | Variable selon les juridictions |
| Commandement de quitter les lieux | Commissaire de justice | Deux mois après le jugement |
| Demande de concours de la force publique | Vous | Si le locataire ne part pas |
Attention : la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars, en application de l’article L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution) suspend les expulsions physiques — mais pas la procédure. Continuez les démarches pendant cette période.
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Les points de vigilance
Les clauses que les assureurs ne mettent pas en avant
- Le délai de carence : certains contrats ne vous indemnisent qu’à partir du deuxième ou troisième mois d’impayé. La période antérieure reste à votre charge.
- Le plafond de durée : l’indemnisation s’arrête souvent après dix-huit ou vingt-quatre mois. Si la procédure dure plus longtemps (expulsions complexes, appel), vous n’êtes plus couvert.
- La franchise sur les dégradations : les dégradations sont souvent couvertes à partir d’un montant plancher, et seulement si l’état des lieux d’entrée et de sortie sont comparables et contradictoires.
- La résiliation du contrat : après un sinistre, certains assureurs augmentent la prime ou refusent le renouvellement. Lisez les conditions de résiliation à l’initiative de l’assureur.
Cas particuliers
En SCI (société civile immobilière) : la GLI peut être souscrite au nom de la SCI, mais les conditions de solvabilité du locataire s’appliquent de la même façon. Vérifiez que l’assureur accepte les personnes morales comme souscripteurs et que la prime est bien comptabilisée comme charge déductible dans la comptabilité de la SCI.
En location meublée : la GLI s’applique aussi aux baux meublés, mais le bail étant d’un an (ou neuf mois pour les étudiants), la rotation est plus rapide. Vérifiez que le contrat couvre les baux meublés et relisez les conditions à chaque renouvellement.
En indivision ou bien détenu à plusieurs : tous les co-indivisaires propriétaires doivent en général être mentionnés au contrat. Un seul indivisaire ne peut pas souscrire seul une GLI qui couvre l’ensemble du bien sans l’accord des autres.
En copropriété : la GLI ne remplace pas l’assurance propriétaire non occupant (PNO), qui est obligatoire pour tout copropriétaire non occupant en vertu de l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965. Ces deux contrats sont complémentaires, pas substituables.
Quand consulter un professionnel
- Un avocat spécialisé en droit immobilier : si le locataire conteste la procédure, dépose un recours ou si la situation devient conflictuelle.
- L’ADIL (Agence départementale d’information sur le logement) ou l’ANIL : pour une première lecture gratuite de votre contrat GLI et de la procédure applicable dans votre département.
- Un expert-comptable : pour vérifier que la prime GLI est bien traitée comme charge déductible dans votre déclaration (revenus fonciers au régime réel, ou charges de la SCI).
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Checklist récapitulative
Avant la mise en location
- [ ] Vérifiez les critères de solvabilité de l’assureur GLI avant de sélectionner le locataire
- [ ] Collectez le dossier complet du locataire (identité, revenus, contrat de travail, avis d’imposition)
- [ ] Comparez les contrats sur les garanties (plafonds, délai de carence, dégradations, frais de procédure)
- [ ] Confirmez que la GLI est incompatible avec une caution d’une personne physique (sauf étudiant ou apprenti — art. 22-1 de la loi du 6 juillet 1989)
- [ ] Souscrivez la GLI avant la remise des clés
- [ ] Réalisez un état des lieux d’entrée contradictoire et détaillé (photos, descriptions précises) — c’est la pièce maîtresse en cas de dégradations
En cours de bail
- [ ] Conservez les quittances de loyer et les relevés de paiement
- [ ] Vérifiez chaque mois que le loyer est bien encaissé à la date d’échéance
- [ ] En cas d’impayé : relancez par écrit et déclarez le sinistre à la GLI dans le délai contractuel
Documents à conserver
- Bail signé et ses avenants : toute la durée du bail + cinq ans minimum
- État des lieux d’entrée et de sortie : toute la durée du bail + cinq ans
- Quittances et preuves de paiement : cinq ans
- Contrat GLI et correspondances avec l’assureur : toute la durée du contrat + le délai de prescription applicable
- Commandements de payer et pièces de procédure : dix ans
Les dates à retenir
- Trêve hivernale : du 1er novembre au 31 mars (les expulsions physiques sont suspendues)
- Délai de six semaines après le commandement de payer avant de pouvoir saisir le juge (art. 24 de la loi du 6 juillet 1989)
- Délai de déclaration de sinistre à votre GLI : consultez votre contrat — souvent quinze à trente jours
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FAQ
La GLI couvre-t-elle les dégradations laissées par le locataire ?
Certains contrats incluent une garantie dégradations locatives, généralement plafonnée à deux ou trois mois de loyer. Elle n’est déclenchée que si l’état des lieux d’entrée et de sortie sont contradictoires et comparables : sans état des lieux d’entrée signé, vous n’avez aucun recours, ni contre le locataire ni contre l’assureur.
Puis-je souscrire une GLI si mon locataire est en CDD ou intermittent du spectacle ?
Oui, mais les conditions varient fortement selon les assureurs. Certains acceptent les CDD de plus de huit mois, d’autres exigent un CDI. Les intermittents et les indépendants peuvent être acceptés sur présentation de justificatifs de revenus solides. Vérifiez les critères du contrat avant de sélectionner le locataire, pas après.
Que se passe-t-il si mon locataire régularise sa dette après que j’ai déclaré le sinistre ?
La GLI cesse de couvrir les impayés futurs si le locataire régularise sa situation. Certains contrats prévoient une remise en état de la garantie après régularisation, d’autres non. Informez immédiatement votre assureur de tout paiement reçu — l’absence de signalement peut être considérée comme une fausse déclaration.
La prime GLI est-elle déductible de mes revenus locatifs ?
Oui, au régime réel des revenus fonciers (déclaration 2044), la prime GLI est déductible comme charge de gestion. Au micro-foncier, l’abattement forfaitaire de 30 % est censé couvrir toutes les charges, donc rien n’est déductible séparément. Si vous êtes en location meublée (LMNP), la prime est déductible au régime réel BIC. Consultez un expert-comptable ou l’ADIL pour valider le traitement dans votre situation.
Puis-je résilier ma GLI en cours d’année ?
La loi Hamon (art. L.113-15-2 du Code des assurances) permet de résilier un contrat d’assurance à tout moment après un an d’ancienneté, sans frais ni justification. Avant ce délai, la résiliation n’est possible qu’à la date anniversaire avec un préavis contractuel, ou dans les cas prévus par la loi (changement de situation). Prenez soin de ne pas laisser de période sans couverture entre deux contrats.
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Conclusion
L’assurance garantie loyer impayé n’est efficace que si elle est souscrite au bon moment, sur le bon dossier locataire, avec les bonnes garanties — et activée dès le premier impayé. La procédure d’impayé peut s’étirer sur plus d’un an : une GLI bien choisie transforme cette période de risque en charge maîtrisée plutôt qu’en hémorragie financière.
Proprietaires.com est le guide d’action indépendant des propriétaires bailleurs et occupants en France. Le site ne vend aucun produit maison. Lorsqu’un lecteur demande un devis ou souscrit via un partenaire, le site peut percevoir une commission — ce qui ne change ni les prix affichés ni l’ordre des résultats, et les liens partenaires sont signalés.
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