Fin de la treve hivernale : la procédure étape par étape

L’essentiel

La fin de la trêve hivernale — fixée au 31 mars par l’article L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution — ne déclenche pas automatiquement une expulsion : elle lève uniquement la suspension de l’exécution forcée. Si vous n’avez pas engagé la procédure pendant la trêve, vous partez avec plusieurs mois de retard. L’erreur la plus coûteuse : attendre le 1er avril pour commencer, alors que les premières étapes — relance, commandement de payer, saisine du juge — peuvent être menées tout au long de l’hiver.

—

Ce que dit la loi

Le cadre juridique

Trois textes structurent la situation :

• Article L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution : suspend l’exécution des décisions d’expulsion du 1er novembre au 31 mars. La suspension vise l’exécution, pas la procédure elle-même.
• Article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : organise la clause résolutoire pour impayé — commandement de payer délivré par un commissaire de justice (ancien huissier), délai de six semaines pour payer ou régulariser, puis possibilité de saisir le juge des contentieux de la protection.
• Loi du 27 juillet 2023 (dite loi anti-squat) : a renforcé la répression de l’occupation sans droit ni titre et raccourci certains délais en cas de squat caractérisé (voie de fait), mais n’a pas modifié la trêve hivernale ni la procédure d’impayé de droit commun.

Vos droits et obligations à chaque étape

En tant que bailleur, vous avez le droit d’engager et de poursuivre la procédure pendant la trêve. Vous pouvez faire délivrer un commandement de payer, obtenir un jugement, faire signifier un commandement de quitter les lieux. Ce que vous ne pouvez pas faire entre le 1er novembre et le 31 mars : demander le concours de la force publique pour exécuter une décision d’expulsion, sauf exceptions légales (logement occupé par un squatteur sans aucun titre, violence, danger imminent).

Ce qui est interdit au propriétaire — et ce que ça coûte

Quelle que soit la situation — impayé, squat, fin de bail contestée — la loi interdit au propriétaire de :

• couper l’eau, l’électricité ou le gaz du locataire ;
• changer la serrure ou bloquer l’accès au logement ;
• entrer dans le logement sans autorisation du locataire ;
• procéder lui-même à l’expulsion.

Ces actes constituent une voie de fait. Les sanctions pénales peuvent aller jusqu’à trois ans d’emprisonnement et 30 000 € d’amende. En pratique, ils font aussi perdre du temps : le juge, saisi par le locataire, peut ordonner la remise en possession des lieux et condamner le bailleur à des dommages-intérêts.

—

La chronologie, étape par étape

Voici la procédure type en cas d’impayé de loyer, de la relance jusqu’au concours de la force publique. Les délais sont ceux fixés par la loi ; certains peuvent varier selon le contrat et la décision du juge.

Étape	Qui agit	Délai	Coût indicatif	Document produit
1. Relance amiable	Bailleur	Dès le premier impayé	Nul	Lettre recommandée avec AR ou e-mail tracé
2. Mise en demeure	Bailleur (ou avocat)	Quelques jours à deux semaines après la relance	Faible (frais postaux)	Lettre de mise en demeure
3. Commandement de payer	Commissaire de justice	À tout moment, y compris pendant la trêve	Quelques centaines d’euros (acte d’huissier tarifé)	Acte de commissaire de justice signifié en main propre
4. Délai de six semaines	Locataire (ou CCAPEX)	Six semaines à compter du commandement (art. 24 loi 1989)	—	—
5. Assignation devant le juge	Avocat ou bailleur en personne	Après les six semaines — audience fixée par le tribunal	Frais d’acte + honoraires d’avocat si mandaté	Assignation signifiée par commissaire de justice
6. Jugement	Juge des contentieux de la protection	Quelques semaines à plusieurs mois selon le tribunal	—	Jugement constatant la résiliation du bail et ordonnant l’expulsion
7. Commandement de quitter les lieux	Commissaire de justice	Après jugement passé en force de chose jugée	Acte tarifé	Commandement de quitter les lieux (délai de deux mois)
8. Concours de la force publique	Préfecture (via commissaire de justice)	Après le délai de deux mois — impossible du 1er nov. au 31 mars	Variable selon département	Arrêté préfectoral, intervention des forces de l’ordre

> Pendant la trêve hivernale (1er novembre – 31 mars), les étapes 1 à 7 peuvent se dérouler normalement. Seule l’étape 8 est suspendue. Cela signifie qu’un bailleur qui engage la procédure en novembre peut avoir son jugement en janvier et son commandement de quitter les lieux en février — et être prêt à demander le concours de la force publique dès le 1er avril.

—

Les options qui accélèrent ou sécurisent

La garantie loyers impayés (GLI)

La garantie loyers impayés (GLI) est un contrat d’assurance souscrit par le bailleur qui couvre, selon les contrats : les loyers et charges impayés, les frais de procédure (honoraires de commissaire de justice, frais d’avocat), les dégradations locatives. Déclarez le sinistre dès le premier impayé — la plupart des contrats prévoient un délai maximal, souvent de un à trois mois après le premier loyer non payé. Le dépasser peut entraîner une forclusion, c’est-à-dire la perte du droit à indemnisation.

Rappel de règle : la GLI n’est en général pas cumulable avec la caution d’une personne physique, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989).

Visale

Visale est la garantie gratuite proposée par Action Logement, réservée à certains locataires (jeunes, salariés en mobilité, etc.). Si votre locataire en bénéficiait à l’entrée dans les lieux, Action Logement peut rembourser les loyers impayés sous conditions et dans les délais du dispositif. Vérifiez votre contrat Visale et signalez l’impayé sans attendre.

La protection juridique

Votre contrat PNO (propriétaire non occupant) ou votre assurance multirisque habitation (MRH) inclut souvent une garantie protection juridique. Elle peut prendre en charge les honoraires d’avocat et les frais de procédure. Vérifiez le plafond et les exclusions avant d’engager des frais.

Le plan d’apurement

Avant ou pendant la procédure, un plan d’apurement (accord écrit sur le remboursement de la dette en plusieurs versements) peut être négocié avec le locataire. Le juge peut aussi l’imposer. C’est souvent la solution la plus rapide pour un bailleur qui veut recouvrer sa dette sans attendre la libération du logement — à condition que le locataire soit de bonne foi et solvable. Si le plan est respecté, la clause résolutoire peut être suspendue.

Les acteurs clés

• Commissaire de justice : obligatoire pour délivrer le commandement de payer et signifier l’assignation. Consultez-le dès le premier impayé pour calibrer le calendrier.
• Avocat : non obligatoire devant le juge des contentieux de la protection, mais recommandé dès que la situation est complexe (locataire assisté, dette ancienne, procédure sociale).
• CCAPEX (commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives) : réunit les acteurs sociaux pour trouver une solution avant l’expulsion. Elle peut être saisie par le locataire, le bailleur ou le commissaire de justice. Elle ne bloque pas la procédure mais peut accélérer une solution amiable ou une aide au relogement.
• ADIL (agence départementale d’information sur le logement) : conseil gratuit et neutre pour comprendre vos droits, disponible dans chaque département.

—

Les erreurs qui font perdre des mois

1. Le bail ne contient pas de clause résolutoire.
Sans cette clause, la résiliation du bail n’est pas acquise de plein droit après le commandement de payer : le juge doit prononcer la résiliation, ce qui allonge la procédure. Vérifiez votre bail avant de commencer — un bail conforme à la loi de 1989 inclut systématiquement cette clause.

2. Le commandement de payer est mal rédigé.
Un acte qui ne vise pas correctement la clause résolutoire, qui omet des mentions obligatoires ou qui ne détaille pas le montant de la dette poste par poste peut être annulé par le juge. Faites rédiger et signifier l’acte par un commissaire de justice — ce n’est pas une formalité que l’on peut s’épargner.

3. Le sinistre GLI est déclaré trop tard.
Certains propriétaires attendent plusieurs mois avant d’alerter leur assureur GLI, pensant régler la situation à l’amiable. Si le délai contractuel est dépassé, l’assureur peut refuser la prise en charge. Déclarez dès le premier impayé, même si vous pensez trouver un accord.

4. On attend la fin de la trêve pour agir.
C’est l’erreur la plus répandue. La trêve hivernale suspend l’exécution forcée, pas la procédure. Un bailleur qui attend le 1er avril pour envoyer son premier courrier de relance ajoute entre six et douze mois à sa chronologie.

5. On tente d’expulser soi-même.
Couper les fluides, changer la serrure, déposer les affaires du locataire sur le palier : ces actes sont pénalement sanctionnés et font systématiquement basculer le juge en faveur du locataire. Ne prenez aucune mesure de pression directe. Confiez la procédure à un commissaire de justice et, si nécessaire, à un avocat.

—

FAQ

La trêve hivernale s’applique-t-elle aussi aux squatteurs ?

La trêve hivernale s’applique en principe à toute expulsion d’un local affecté à l’habitation, y compris en cas d’occupation sans droit ni titre. Toutefois, la loi du 27 juillet 2023 a créé une procédure accélérée pour l’expulsion des squatteurs caractérisés (voie de fait, entrée par effraction dans une résidence principale ou secondaire), qui peut échapper à la trêve dans certaines conditions strictes. Pour une situation de squat, consultez sans délai un avocat ou votre ADIL.

Puis-je lancer la procédure pendant la trêve hivernale ?

Oui, sans restriction. Vous pouvez faire délivrer un commandement de payer, saisir le juge, obtenir un jugement et faire signifier un commandement de quitter les lieux entre le 1er novembre et le 31 mars. Seule la demande de concours de la force publique pour exécuter l’expulsion est suspendue jusqu’au 31 mars.

Mon locataire a payé une partie de sa dette après le commandement de payer. La procédure s’arrête-t-elle ?

Non automatiquement. Si le locataire règle l’intégralité de la dette dans le délai de six semaines, la clause résolutoire est en principe neutralisée. S’il ne règle qu’une partie, la procédure peut se poursuivre. Le juge a toutefois le pouvoir d’accorder des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire si la situation du locataire le justifie.

Ma GLI peut-elle refuser de prendre en charge le dossier si la procédure a trop traîné ?

Oui. La plupart des contrats GLI prévoient un délai maximal entre le premier impayé et la déclaration de sinistre, ainsi qu’une obligation de suivre la procédure recommandée par l’assureur. Si vous avez tardé à déclarer ou si vous n’avez pas respecté les étapes requises, l’assureur peut réduire ou refuser l’indemnisation. Lisez attentivement les conditions générales de votre contrat et déclarez le sinistre sans attendre.

Combien de temps dure une procédure d’expulsion de bout en bout ?

La durée varie fortement selon le tribunal, le comportement du locataire et les délais de la préfecture pour le concours de la force publique. En pratique, une procédure sans complication peut durer entre six et dix-huit mois à partir du premier impayé. La trêve hivernale peut allonger ce délai de plusieurs mois si l’exécution tombe en novembre. C’est précisément pourquoi il faut engager les premières étapes sans attendre.

—

Conclusion

La fin de la trêve hivernale est une date utile à connaître, mais ce n’est pas le point de départ de la procédure : c’est le point de départ de l’exécution forcée, pour ceux qui ont eu la lucidité d’agir pendant l’hiver. Si vous êtes en situation d’impayé, de litige ou de congé contesté, l’urgence est de vérifier votre bail, de contacter un commissaire de justice et de déclarer votre sinistre GLI sans délai.

Pour ne manquer aucune étape et visualiser le calendrier exact de votre situation, l’outil Chronologie de l’impayé sur Proprietaires.com vous guide pas à pas — gratuit, sans inscription, en deux minutes. Proprietaires.com est un guide d’action indépendant : les guides citent leurs sources (ANIL, Légifrance, service-public.fr), les comparateurs affichent les prix réels, et aucun produit maison n’est à vendre. Si le site perçoit une commission via un partenaire, c’est indiqué, et cela ne change ni les prix ni les résultats.

Pour le cas concret — clause résolutoire, rédaction du commandement, délai contractuel GLI —, l’ADIL de votre département vous conseille gratuitement, et un commissaire de justice ou un avocat spécialisé reste le meilleur allié quand les sommes en jeu le justifient.