Assurance loyer impayé et locataire : qui paie, quelles conditions, quelles suites
L’assurance loyer impayé est un contrat du propriétaire, pas du locataire. Mais c’est bien le locataire qui doit en remplir les conditions, et c’est lui qui reste redevable si l’assureur indemnise son bailleur. Qui la paie, ce qu’elle exige du dossier, ce qu’elle interdit au bailleur de demander en plus, et ce qu’elle change en cas d’impayé : les réponses, des deux côtés du bail.
Qui souscrit et qui paie l’assurance loyer impayé ?
La garantie loyers impayés, ou GLI, est souscrite par le propriétaire bailleur auprès d’un assureur, directement ou par l’intermédiaire de son agence. Elle lui verse les loyers et charges que le locataire ne paie pas, dans la limite d’un plafond, et prend souvent en charge la procédure de recouvrement.
- ✓ La prime est à la charge du bailleur : en général de 2,5 % à 3,5 % du loyer charges comprises par an, selon les garanties choisies.
- ✕ Elle ne peut pas être refacturée au locataire. La liste des charges récupérables est fixée par le décret du 26 août 1987, et la prime d’assurance loyers impayés n’y figure pas. Une ligne « assurance loyers impayés » dans les charges d’un locataire peut être contestée et remboursée.
- ✓ Pour le bailleur au régime réel, la prime se déduit des revenus fonciers, avec les autres primes d’assurance.
Combien elle coûte et ce qui fait varier le prix : prix et conditions d’une garantie loyers impayés.
Les conditions exigées du locataire
C’est l’assureur qui les fixe, et le bailleur qui doit les vérifier avant de signer : un dossier non conforme peut faire refuser l’indemnisation le jour de l’impayé.
Des revenus suffisants
Le plus souvent 2,85 à 3 fois le loyer charges comprises, en revenus nets du foyer. Ce n’est pas une règle légale mais la grille des assureurs, variable d’un contrat à l’autre.
Une situation stable
CDI hors période d’essai, fonctionnaire titulaire, retraité : acceptés en général. CDD, intérim, indépendants ou période d’essai : examinés au cas par cas, avec des conditions de durée ou d’ancienneté.
Un dossier complet et autorisé
Identité, justificatif de domicile, activité professionnelle, ressources : uniquement les pièces de la liste fixée par le décret du 5 novembre 2015. Relevé de compte ou photo d’identité ne peuvent pas être exigés.
En deux minutes, sur les chiffres du dossier : le locataire est-il éligible à une garantie loyers impayés ?
Assurance loyer impayé et garant : on ne peut pas cumuler
Un bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations du locataire ne peut pas exiger en plus la caution d’une personne physique, sous peine de nullité du cautionnement (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989). Seule exception : le locataire étudiant ou apprenti, pour qui les deux peuvent se cumuler.
Pour le locataire, c’est une protection : si le logement est couvert par une GLI, il n’a pas à trouver de garant. Pour le bailleur, c’est un choix à faire avant la signature — garantie ou caution — en fonction du dossier.
Si le dossier ne passe pas : les alternatives du locataire
Visale
La garantie gratuite d’Action Logement. Elle couvre tous les jeunes de 18 à 30 ans, quelle que soit leur situation, et, au-delà, certains salariés du privé récemment embauchés ou mutés, sous conditions de revenus. Le loyer est plafonné, et le visa doit exister avant la signature du bail.
Le garant payant
Un organisme se porte caution du locataire contre une commission payée par celui-ci. Utile pour un indépendant, un expatrié ou un dossier sans garant familial.
La caution d’un proche
Un parent ou un ami s’engage par un acte de cautionnement en règle. Le bailleur renonce alors à la garantie loyers impayés, sauf locataire étudiant ou apprenti.
Le comparatif complet des quatre solutions : GLI, Visale, caution ou garant.
En cas d’impayé : ce qui change pour le locataire
- ✓ La dette ne disparaît pas. Après avoir indemnisé le bailleur, l’assureur est subrogé dans ses droits : c’est lui qui réclame les sommes au locataire, souvent par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.
- ✓ La procédure reste la même : relance, commandement de payer, puis, sans régularisation, assignation devant le juge et procédure d’expulsion, avec la trêve hivernale.
- ✓ Les solutions amiables restent ouvertes : plan d’apurement, aide du fonds de solidarité pour le logement, délais de paiement accordés par le juge au locataire qui a repris le paiement du loyer courant.
Côté bailleur, les délais à respecter dès le premier retard, y compris pour déclarer le sinistre : loyer impayé, que faire ?
À ne pas confondre avec l’assurance habitation du locataire
La garantie loyers impayés protège le bailleur. L’assurance habitation, elle, est une obligation du locataire : il doit être assuré contre les risques locatifs — incendie, dégât des eaux, explosion — et en justifier à la remise des clés puis chaque année. À défaut, le bailleur peut, après une mise en demeure restée sans effet pendant un mois, souscrire une assurance pour le compte du locataire et lui en récupérer le coût, majoré de 10 %, ou faire jouer la clause résolutoire du bail.
Assurance loyer impayé et locataire : les questions fréquentes
Les réponses courtes ; les textes cités font foi.
Le locataire doit-il payer l’assurance loyer impayé ?
Non. La prime est à la charge du propriétaire : elle ne figure pas parmi les charges récupérables fixées par le décret du 26 août 1987.
Quel salaire faut-il pour une assurance loyer impayé ?
La plupart des assureurs exigent des revenus nets de 2,85 à 3 fois le loyer charges comprises. Pour un loyer de 800 €, cela représente environ 2 280 à 2 400 € par mois.
Le propriétaire peut-il demander un garant en plus de l’assurance ?
Non, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. Un cautionnement exigé en plus d’une garantie loyers impayés est nul.
Si l’assurance paie, le locataire ne doit-il plus rien ?
Si : l’assureur qui a indemnisé le bailleur se retourne contre le locataire pour récupérer les sommes versées. La dette change de créancier, elle ne disparaît pas.
Un locataire peut-il souscrire lui-même une assurance loyer impayé ?
Pas une garantie loyers impayés, qui est un contrat du bailleur. Pour rassurer un propriétaire, le locataire peut en revanche obtenir Visale, gratuite, ou recourir à un garant payant.
Combien coûte une assurance loyer impayé ?
En général de 2,5 % à 3,5 % du loyer charges comprises par an, payés par le bailleur et déductibles de ses revenus fonciers au régime réel.
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