Rendement locatif et plus-value : le calcul complet
Prix d’achat, frais, travaux, loyer, charges et tranche d’imposition : l’outil calcule le rendement brut, net de charges et net d’impôt, puis la plus-value à la revente après les abattements pour durée de détention, avec l’impôt et les prélèvements sociaux détaillés. Gratuit, sans inscription, et rien ne quitte votre navigateur.
Comment lire le résultat
- ✓ Le rendement brut : loyers annuels divisés par le coût total d’acquisition, frais et travaux compris. C’est le chiffre des annonces, et le moins utile.
- ✓ Le rendement net de charges : après taxe foncière, assurance, copropriété non récupérable et gestion.
- ✓ Le rendement net d’impôt : après impôt sur le revenu et prélèvements sociaux au régime réel, sans emprunt. C’est ce qui vous reste réellement.
- ✓ La plus-value : prix de vente moins prix d’achat majoré des frais et des travaux, ou de leurs forfaits s’ils sont plus avantageux, puis imposée après abattements.
Exemple : un achat à 200 000 € avec 15 000 € de frais, loué 750 € par mois avec 1 800 € de charges annuelles, dans la tranche à 30 %. Rendement brut 4,2 %, net de charges 3,3 %, net d’impôt 1,8 %. Revendu 250 000 € après quinze ans, la plus-value imposable n’est que de 5 000 € grâce au forfait travaux de 15 %, pour environ 1 098 € d’impôt et de prélèvements sociaux.
Les abattements pour durée de détention
Plus-value d’un bien autre que la résidence principale : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux.
| Durée de détention | Abattement pour l’impôt | Abattement pour les prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Jusqu’à 5 ans | 0 % | 0 % |
| 10 ans | 30 % | 8,25 % |
| 15 ans | 60 % | 16,50 % |
| 20 ans | 90 % | 24,75 % |
| 22 ans | 100 % : exonération | 28 % |
| 25 ans | 100 % | 55 % |
| 30 ans | 100 % | 100 % : exonération |
Le prix d’achat peut être majoré forfaitairement de 7,5 % pour les frais d’acquisition et, après cinq ans de détention, de 15 % pour les travaux. Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, une surtaxe de 2 % à 6 % s’ajoute.
Ce que cet outil ne dit pas
Le rendement net d’impôt est calculé au régime réel de la location nue, sans intérêts d’emprunt ni amortissement : un crédit en cours réduit l’impôt, et le statut de loueur en meublé change le calcul. Pour une location meublée au réel, les amortissements déduits sont en outre réintégrés dans la plus-value pour les ventes depuis le 15 février 2025. La surtaxe sur les plus-values élevées est signalée, pas calculée. Et la plus-value de votre résidence principale est exonérée.
Questions fréquentes
Comment calculer le rendement locatif net ?
Loyers annuels moins charges non récupérables, divisés par le coût total d’acquisition, frais et travaux compris. Le net d’impôt retranche en plus l’impôt et les prélèvements sociaux.
Qu’est-ce qu’un bon rendement locatif ?
Il n’y a pas de seuil universel : il dépend de la ville, du risque de vacance et de la perspective de plus-value. Comparez surtout le rendement net d’impôt à ce que rapporterait le même capital ailleurs.
Comment est imposée la plus-value d’un bien locatif ?
À 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, après des abattements qui commencent à la sixième année de détention : exonération d’impôt à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans.
Les travaux réduisent-ils la plus-value ?
Oui : les travaux non déduits des revenus fonciers majorent le prix d’achat, ou un forfait de 15 % après cinq ans de détention si c’est plus avantageux.
La location meublée change-t-elle la plus-value ?
Oui, pour les ventes depuis le 15 février 2025 : les amortissements déduits au réel sont réintégrés dans la plus-value, sauf dans certaines résidences de services.
Mes réponses sont-elles enregistrées ?
Non. Le calcul se fait dans votre navigateur : rien n’est transmis ni conservé.
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