Vendre un logement loué : congé, vente occupée, diagnostics et plus-value

Vendre un bien loué, c’est choisir entre deux ventes très différentes : libre, après un congé donné au locataire au bon moment, ou occupée, le bail passant à l’acquéreur. Viennent ensuite les diagnostics, la plus-value et quelques engagements fiscaux qui peuvent se retourner contre vous si vous vendez trop tôt. Voici l’ordre des décisions.

Estimer ma plus-value Le congé pour vendre
Congé : 6 mois avant la fin du bail Vente occupée : le bail continue Exonération d’impôt à 22 ans

Vendre libre : le congé pour vendre

Le congé ne peut être donné que pour la fin du bail : c’est la date de fin du bail qui fixe votre calendrier de vente.

Point Location nue Location meublée
Préavis Six mois au moins avant la fin du bail Trois mois au moins avant la fin du bail
Contenu Motif, prix et conditions de la vente, notice d’information légale Motif de la vente
Droit de préemption du locataire Oui, pendant les deux premiers mois du préavis, au prix indiqué Non
Locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes Offre de relogement adapté à proximité obligatoire, sauf si le bailleur a lui-même plus de 65 ans ou des ressources modestes Même protection

Le congé se délivre par lettre recommandée avec accusé de réception, par commissaire de justice ou en main propre contre signature. Un congé frauduleux, sans intention réelle de vendre, est puni d’une amende pouvant atteindre 6 000 €, et 30 000 € pour une société. Si vous baissez ensuite le prix, le locataire doit en principe se voir proposer la vente à nouveau.

Vendre occupé : le bail passe à l’acquéreur

Vous pouvez vendre à tout moment un logement loué, sans donner congé : le bail continue aux mêmes conditions avec le nouveau propriétaire, qui récupère aussi le dépôt de garantie à rembourser en fin de bail. Le locataire n’a pas de droit de préemption dans ce cas.

  • ✓ Ce que vous y gagnez : aucun délai, pas de vacance, et une vente possible à des investisseurs qui cherchent précisément un bien loué.
  • ✓ Ce que vous y perdez : une décote, que les notaires estiment le plus souvent entre 10 % et 15 % pour une location nue, moindre pour un petit logement ou un meublé.
  • ✓ Ce qui fait le prix : un loyer au niveau du marché, un locataire à jour, une date de fin de bail proche, et un bon diagnostic de performance énergétique.

Les diagnostics à fournir

Réunis dans le dossier de diagnostic technique, annexé à la promesse puis à l’acte de vente.

Diagnostic Quand Validité
Performance énergétique Toujours 10 ans, s’il date d’après le 1er juillet 2021
Audit énergétique Maison ou immeuble en monopropriété classé E, F ou G 5 ans
Amiante Permis de construire antérieur au 1er juillet 1997 Illimitée en l’absence d’amiante
Plomb Logement construit avant 1949 1 an si du plomb est détecté au-delà du seuil, illimitée sinon
Gaz et électricité Installation de plus de 15 ans 3 ans
Termites Zones délimitées par arrêté 6 mois
État des risques Zones exposées 6 mois
Assainissement non collectif Si le logement n’est pas raccordé au tout-à-l’égout 3 ans
Surface « loi Carrez » Lot de copropriété Illimitée, sauf travaux

Le DPE d’un logement chauffé à l’électricité a peut-être changé de classe avec le nouveau calcul de 2026 : téléchargez l’attestation gratuite avant de mettre en vente. Voir DPE et nouveau calcul et l’audit énergétique.

La plus-value : ce que vous paierez vraiment

Hors résidence principale, la plus-value est imposée à 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, après des abattements qui dépendent de la durée de détention.

Durée de détention Impôt sur le revenu (19 %) Prélèvements sociaux (17,2 %)
Moins de 6 ans Aucun abattement Aucun abattement
De la 6e à la 21e année 6 % par an 1,65 % par an
22e année 4 % : exonération totale 1,60 %
De la 23e à la 30e année — 9 % par an : exonération totale à 30 ans

Le prix d’achat peut être majoré forfaitairement de 7,5 % pour les frais d’acquisition et, après cinq ans, de 15 % pour les travaux, si ces forfaits dépassent les montants réels. Une surtaxe de 2 % à 6 % s’applique au-delà de 50 000 € de plus-value imposable. En location meublée au réel, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value pour les ventes depuis le 15 février 2025.

Les engagements qui coûtent cher si vous vendez trop tôt

  • ✕ Le déficit foncier imputé sur votre revenu global suppose que le logement reste loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit : une vente avant cette date entraîne la reprise de l’économie d’impôt.
  • ✕ MaPrimeRénov’ impose de louer six ans après les travaux : l’aide se rembourse à proportion des années manquantes.
  • ✕ Les dispositifs de défiscalisation assortis d’un engagement de location, en cours de période, obligent à rembourser tout ou partie de l’avantage obtenu.
  • ✓ Et jusqu’à la signature : gardez l’assurance propriétaire non occupant, résiliez-la ensuite, et réglez le prorata de taxe foncière chez le notaire. Voir qui paie la taxe foncière l’année de la vente.

Vendre un bien loué : les questions fréquentes

Les réponses courtes ; les textes cités font foi.

Peut-on vendre un logement loué ?

Oui, à tout moment. Vendu occupé, le bail continue avec l’acquéreur. Pour vendre libre, il faut donner congé pour la fin du bail, six mois avant en location nue et trois mois en meublé.

Le locataire est-il prioritaire pour acheter ?

En location nue, oui, si vous lui donnez congé pour vendre : il dispose des deux premiers mois du préavis pour accepter l’offre. Il n’a pas ce droit si vous vendez le logement occupé, ni en location meublée.

Quelle décote pour un logement vendu occupé ?

Les notaires l’estiment le plus souvent entre 10 % et 15 % pour une location nue, moins pour un petit logement ou un meublé. Tout dépend du loyer, du locataire et de la date de fin du bail.

À partir de quand la plus-value est-elle exonérée ?

Après 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu, et 30 ans pour les prélèvements sociaux. La résidence principale est exonérée quelle que soit la durée.

Peut-on vendre un logement classé G ?

Oui. Pour une maison ou un immeuble en monopropriété, un audit énergétique doit être remis dès la première visite ; le classement pèse sur le prix, puisque l’acheteur ne pourra pas le relouer sans travaux.

Vendre peut-il remettre en cause un avantage fiscal ?

Oui : un déficit foncier imputé sur le revenu global exige de louer jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit, et certaines aides ou dispositifs imposent une durée de location minimale.

Vendre ou garder : chiffrez d’abord ce que le bien vous coûte.

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