Micro-foncier : plafond, abattement de 30 % et déclaration en case 4BE
Si vos loyers de location nue ne dépassent pas 15 000 € par an, vous relevez du micro-foncier : pas de déclaration 2044, un seul montant à reporter sur la 2042, et un abattement forfaitaire de 30 % censé couvrir toutes vos charges. Simple, mais pas toujours avantageux. Qui y a droit, comment déclarer, et quand le régime réel vous ferait payer moins.
Qui relève du micro-foncier
- ✓ Des revenus fonciers bruts de 15 000 € au plus pour l’ensemble du foyer fiscal et de ses locations nues, parts de SCI comprises. Le plafond ne se proratise pas : un bien loué six mois reste apprécié sur ses loyers réellement encaissés dans l’année.
- ✓ Des locations nues : la location meublée relève d’un autre régime, le micro-BIC, déclaré sur la 2042-C-PRO.
- ✓ Des parts de SCI seulement si vous détenez aussi un logement loué nu en direct : un foyer qui ne perçoit que des revenus de parts de sociétés doit remplir la 2044.
- ✓ Automatique : sous le plafond, le micro-foncier s’applique sans démarche, sauf si vous optez pour le réel.
Les biens qui excluent le micro-foncier
Détenir un seul de ces biens, en direct ou par une société, impose le régime réel pour tous vos revenus fonciers.
| Exclut le micro-foncier | Reste compatible |
|---|---|
| Monuments historiques et immeubles assimilés | Réductions d’impôt Pinel, Denormandie, Duflot, Scellier |
| Anciens amortissements Périssol, Besson neuf, Robien, Borloo neuf | Réduction d’impôt Malraux |
| Déductions spécifiques Besson ancien, Borloo ancien, conventionnement Anah et Cosse | — |
| Réduction d’impôt Loc’Avantages | — |
| Parts de sociétés ou de SCPI détenant de tels biens | — |
Comment déclarer le micro-foncier
Pas de formulaire annexe : sur votre déclaration de revenus, cochez la rubrique des revenus fonciers, puis inscrivez en case 4BE le montant brut des loyers encaissés dans l’année, hors charges locatives récupérables. L’abattement de 30 % est appliqué automatiquement, avant le calcul de l’impôt et des prélèvements sociaux.
- ✓ Aucune charge ne se déduit : ni intérêts d’emprunt, ni travaux, ni taxe foncière. L’abattement est réputé tout couvrir.
- ✓ Aucun déficit ne peut naître au micro-foncier. En revanche, les déficits fonciers d’années antérieures au réel, encore reportables, s’imputent toujours sur vos revenus fonciers, en case 4BD.
- ✓ Les loyers impayés ne se déclarent pas : seuls les loyers effectivement encaissés comptent, et un arriéré récupéré plus tard se déclare l’année de son encaissement.
Exemple : 9 600 € de loyers encaissés. Après l’abattement de 30 %, le revenu imposable est de 6 720 €. Dans la tranche à 30 %, cela représente 2 016 € d’impôt et 1 155,84 € de prélèvements sociaux à 17,2 %, soit 3 171,84 €.
Micro-foncier ou réel : le vrai calcul
Le repère est simple : si vos charges réelles — intérêts d’emprunt compris — dépassent 30 % de vos loyers, le régime réel vous fait payer moins. Dans l’exemple ci-dessus, avec 2 000 € d’intérêts, 900 € de taxe foncière, 150 € d’assurance propriétaire non occupant, 430 € d’entretien et le forfait de gestion de 20 €, les charges atteignent 3 500 €, soit 36 % des loyers : au réel, le revenu imposable tombe à 6 100 €, et l’impôt total à 2 879,20 €. L’économie est de 292,64 € par an.
- ✓ L’option pour le réel se fait en déposant une 2044, et vous engage pour trois ans, pour l’ensemble de vos locations nues. Au-delà, elle se renouvelle d’année en année, et vous pouvez revenir au micro-foncier.
- ✓ Le réel devient souvent gagnant l’année de gros travaux : le déficit foncier s’impute alors sur votre revenu global, jusqu’à 10 700 € par an, et jusqu’à 21 400 € pour une rénovation énergétique qui fait sortir le logement des classes E, F ou G.
- ✓ Au-delà de 15 000 € de loyers, le réel est obligatoire : la déclaration 2044 s’impose.
Ce qui se déduit au réel, ligne par ligne : travaux et charges déductibles. Pour remplir le formulaire : la déclaration 2044.
Comparez avec vos propres chiffres
Loyers, charges, intérêts, travaux et tranche d’imposition : l’outil calcule l’impôt et les prélèvements sociaux au micro-foncier et au réel, et désigne le régime le moins cher.
Micro-foncier : les questions fréquentes
Les réponses courtes ; les textes cités font foi.
Quel est le plafond du micro-foncier en 2026 ?
15 000 € de revenus fonciers bruts par an pour l’ensemble du foyer, parts de sociétés comprises. Le plafond ne se calcule pas au prorata d’une année incomplète.
Où déclarer ses revenus au micro-foncier ?
Directement sur la déclaration de revenus, en case 4BE, pour le montant brut des loyers encaissés. Aucune déclaration 2044 n’est à remplir.
Peut-on déduire des travaux au micro-foncier ?
Non. L’abattement de 30 % couvre forfaitairement toutes les charges. Pour déduire des travaux, il faut opter pour le régime réel.
Peut-on revenir au micro-foncier après avoir opté pour le réel ?
Oui, à l’issue de la période de trois ans. L’option se renouvelle ensuite d’année en année, et il suffit de ne plus déposer de 2044.
Un logement Pinel est-il compatible avec le micro-foncier ?
Oui : les réductions d’impôt Pinel, Denormandie, Duflot et Scellier n’excluent pas le micro-foncier. Loc’Avantages, en revanche, l’exclut.
Le micro-foncier s’applique-t-il à la location meublée ?
Non : les loyers meublés relèvent du micro-BIC, déclaré sur la 2042-C-PRO, avec un abattement de 50 % pour la location classique.
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