Le calendrier du propriétaire
Les obligations d’un propriétaire sont datées. Une révision de loyer oubliée est perdue, une taxe foncière payée en retard coûte 10 % de plus, un régime fiscal se choisit avant de déclarer et pas après. Voici l’année entière, mois par mois, avec ce qu’il faut avoir fait avant.
Les dates fiscales bougent chaque année de quelques jours, et varient selon votre département. Nous donnons ici les périodes stables ; la date exacte de l’année en cours est toujours sur notre page Déclarer et sur impots.gouv.fr.
Les quatre oublis qui coûtent le plus cher
Avant le calendrier complet : les échéances dont le dépassement se paie comptant, et le montant que ça représente.
La révision du loyer n’est pas rétroactive
Vous disposez d’un an à compter de la date de révision prévue au bail pour l’appliquer. Passé ce délai, l’augmentation de cette année-là est définitivement perdue — et le loyer repart de l’ancien montant l’année suivante. Sur un loyer de 800 €, un oubli à 2 % coûte près de 200 € sur douze mois, et l’écart ne se rattrape jamais.
La taxe foncière majorée de 10 %
Payée après la date limite de la mi-octobre, la taxe foncière subit une majoration de 10 %, sans rappel préalable. C’est la pénalité la plus facile à éviter du calendrier : la mensualisation ou le prélèvement à l’échéance la rendent impossible. Vérifiez aussi les exonérations, rarement appliquées d’office.
Le régime fiscal se choisit avant, pas après
L’option pour le régime réel en location nue vous engage trois ans, reconduite tacitement ensuite. Elle se décide au moment de déclarer, sur la base de vos travaux à venir — pas au vu du résultat. Choisir le micro-foncier par défaut alors que vos charges dépassent 30 % des loyers, c’est payer de l’impôt sur un revenu que vous n’avez pas encaissé.
Les travaux DPE ne se font pas en trois mois
Un logement classé F devient interdit à la location au 1er janvier 2028 en métropole. Entre l’audit énergétique, les devis, les aides à monter et le planning des artisans, comptez largement plus d’un an. S’y prendre six mois avant l’échéance, c’est se retrouver avec un bien vide ou un locataire qu’on ne peut plus remplacer.
L’année du propriétaire, mois par mois
Les échéances ci-dessous valent pour un propriétaire bailleur en métropole. Celles qui concernent aussi le propriétaire occupant sont signalées. Les dates fiscales exactes sont fixées chaque année par l’administration ; nous indiquons la période.
| Période | Ce qui se passe | À faire |
|---|---|---|
| 1er janvier | La situation à cette date fixe le redevable de la taxe foncière pour toute l’année (CGI art. 1415). La loi de finances entre en vigueur : seuils, abattements, barèmes. L’IRL du 4e trimestre est publié à la mi-janvier. | Qui paie la taxe foncière |
| Janvier – février | Échéance annuelle de nombreux contrats d’assurance. C’est le moment de comparer : après un an de contrat, la résiliation est possible à tout moment et sans frais (loi Hamon). Rassemblez aussi les justificatifs de l’année écoulée : quittances, factures de travaux, tableau d’amortissement du prêt, appels de charges. | Comparer les PNO |
| 31 mars | Fin de la trêve hivernale. Les expulsions locatives redeviennent possibles à partir du 1er avril. Pendant la trêve, la procédure ne s’arrête pas : seule l’exécution de l’expulsion est suspendue. | Trêve hivernale |
| Avril | Ouverture du service de déclaration des revenus. Revenus fonciers en 2044, déficit foncier en 2044 spéciale, meublé en 2042-C-PRO. L’IRL du 1er trimestre est publié à la mi-avril. | La 2044 pas à pas |
| Mai – début juin | Dates limites de déclaration, échelonnées par zone de départements sur trois vagues. La déclaration papier, réservée à ceux qui ne peuvent pas déclarer en ligne, est due plus tôt. Concerne aussi les propriétaires occupants. | Micro-foncier ou réel ? |
| Juin – juillet | Déclaration d’occupation des biens immobiliers, à mettre à jour dans l’espace « Gérer mes biens immobiliers » en cas de changement seulement : nouveau locataire, logement devenu vacant, changement d’usage. L’IRL du 2e trimestre paraît à la mi-juillet. | Déclarer |
| Août – septembre | Rentrée locative : c’est le pic des mises en location de l’année. Bail, état des lieux, dossier du locataire, garantie des loyers, et vérification de la couverture d’assurance avant l’entrée dans les lieux. Les avis de taxe foncière deviennent consultables en ligne. | Tester le dossier du locataire |
| Mi-octobre | Date limite de paiement de la taxe foncière, quelques jours plus tard pour le paiement en ligne. Majoration de 10 % en cas de retard. L’IRL du 3e trimestre est publié à la mi-octobre. Concerne aussi les propriétaires occupants. | Taxe foncière |
| 1er novembre | Début de la trêve hivernale, jusqu’au 31 mars. Si un impayé commence maintenant, la procédure peut être engagée immédiatement mais l’expulsion ne sera exécutable qu’au printemps : d’où l’intérêt de ne pas laisser filer les premières semaines. | Chronologie de l’impayé |
| Novembre – décembre | Avis de taxe d’habitation sur les résidences secondaires et de taxe sur les logements vacants, pour les biens concernés. Concerne aussi les propriétaires occupants. | Résidence secondaire et logement vacant |
| Décembre | Dernière fenêtre pour payer des travaux déductibles sur l’exercice : c’est la date de paiement qui compte, pas celle de la facture ni de la fin du chantier. Moment de l’arbitrage fiscal : engager un gros chantier maintenant ou en janvier change l’année d’imputation du déficit foncier. | Travaux et charges déductibles |
Les échéances qui ne suivent pas le calendrier
Les quatre suivantes ne tombent pas à date fixe : elles dépendent de votre bail, de votre contrat ou de votre bien. Ce sont aussi celles qu’on oublie le plus, faute de rappel.
- ✓ La date anniversaire du bail. C’est elle qui ouvre la révision annuelle du loyer, dans la limite d’un an, et qui rythme la régularisation des charges. Notez-la ailleurs que dans le bail : c’est la date la plus rentable de votre année. Calculer la révision
- ✓ La régularisation annuelle des charges. Elle se fait une fois par an, après l’arrêté des comptes de la copropriété. Un rappel de charges ne peut plus être réclamé au-delà de trois ans : au-delà, ce qui n’a pas été régularisé est perdu pour vous. Bail, quittance et état des lieux
- ✓ L’échéance de vos contrats d’assurance. Après un an de contrat, vous résiliez quand vous voulez et le nouvel assureur s’occupe des formalités. Avant un an, il faut respecter le préavis. L’écart entre deux assureurs à garanties équivalentes dépasse souvent 30 % : c’est le poste le plus vite optimisé de votre bien. Comparer les PNO
- ✓ Le premier loyer manquant. Ce n’est pas une date du calendrier, c’est un déclencheur. Chaque semaine de retard dans la relance repousse d’autant l’issue de la procédure, et neuf mois sont un ordre de grandeur courant entre le premier impayé et une expulsion exécutable. Loyer impayé : que faire
Le calendrier pluriannuel : ce qui arrive après cette année
Ces échéances-là ne se rattrapent pas en urgence. Elles supposent des devis, des aides à monter et des artisans à trouver, donc une décision prise plusieurs années à l’avance.
| Échéance | Métropole | Outre-mer |
|---|---|---|
| Logements classés G interdits à la location |
Depuis le 1er janvier 2025 | 1er janvier 2028 |
| Logements classés F interdits à la location |
1er janvier 2028 | 1er janvier 2031 |
| Logements classés E interdits à la location |
1er janvier 2034 | Pas d’interdiction prévue |
| Gel du loyer classes F et G |
Déjà en vigueur : ni révision annuelle, ni réévaluation au renouvellement, ni augmentation entre deux locataires | |
Une interdiction de louer ne met pas fin aux baux en cours : elle vise la mise en location, c’est-à-dire le nouveau bail, le renouvellement et la reconduction tacite. Autrement dit, l’échéance qui vous concerne n’est pas celle du calendrier, c’est celle de votre prochain changement de locataire — souvent bien plus tôt.
Questions fréquentes sur les échéances
Les réponses courtes ; le détail et les sources dans chaque guide.
J’ai oublié de réviser le loyer l’an dernier, puis-je rattraper ?
Non, pas rétroactivement. La révision doit être appliquée dans l’année qui suit la date prévue au bail ; au-delà, l’augmentation de cette année-là est perdue. Vous pouvez en revanche réviser normalement cette année, à partir du dernier indice publié — mais le calcul repart du loyer en cours, pas de celui que vous auriez eu si vous aviez révisé.
Je vends en cours d’année : qui paie la taxe foncière ?
Légalement, celui qui était propriétaire au 1er janvier, c’est-à-dire le vendeur, pour l’année entière. Dans les faits, l’acte de vente prévoit presque toujours une répartition au prorata des jours de détention, que le notaire calcule et fait figurer au compte. Cette répartition est contractuelle : elle n’engage pas l’administration, qui réclamera au vendeur.
La trêve hivernale suspend-elle toute la procédure ?
Non, seulement l’exécution de l’expulsion. Le commandement de payer, l’assignation, l’audience et le jugement continuent normalement du 1er novembre au 31 mars. Une procédure engagée en novembre aboutit donc à un jugement pendant la trêve, exécutable dès le 1er avril — d’où l’intérêt de ne pas attendre le printemps pour commencer.
Mon bien est classé F : dois-je faire les travaux avant 2028 ?
Avant 2028 seulement si vous devez relouer. Un bail en cours se poursuit après l’échéance ; c’est le nouveau bail, le renouvellement et la reconduction tacite qui sont visés. La vraie question est donc celle de votre prochain changement de locataire. En attendant, le loyer d’un logement classé F ou G est déjà gelé : ni révision annuelle, ni réévaluation.
Dois-je déclarer mes biens chaque année sur impots.gouv.fr ?
Non. La déclaration d’occupation, dans l’espace « Gérer mes biens immobiliers », n’est à mettre à jour qu’en cas de changement : nouveau locataire, départ, logement devenu vacant, changement d’usage. Sans changement, rien à faire. Elle est distincte de la déclaration de revenus et ne la remplace pas.
Quand faut-il comparer son assurance ?
Après un an de contrat, à n’importe quel moment : la résiliation est alors libre, sans frais ni motif, et le nouvel assureur se charge des formalités. En pratique, le début d’année est commode parce que beaucoup de contrats ont leur échéance au 1er janvier — mais rien n’oblige à attendre cette date.
Pourquoi ce calendrier ne donne pas de dates exactes
Les dates limites de déclaration et de paiement sont fixées chaque année par arrêté, varient selon le département et changent de quelques jours d’une année sur l’autre. Une page qui les afficherait en dur serait fausse douze mois plus tard, et personne ne s’en apercevrait.
Nous indiquons donc les périodes stables et les dates réellement inscrites dans la loi — le 1er janvier de la taxe foncière, les bornes de la trêve hivernale, le calendrier DPE. Pour la date exacte de l’année en cours, la source est toujours impots.gouv.fr, et nous y renvoyons plutôt que de la recopier.
Comment nous travaillons et ce que nous vérifions : Méthodologie et sources.
Vous ne savez pas par quelle échéance commencer ?
Six questions, deux minutes, et vous saurez laquelle vous concerne en premier — et où votre bien vous coûte plus cher qu’il ne devrait.
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