Huissier et loyer impayé : le rôle du commissaire de justice
Depuis le 1er juillet 2022, l’huissier de justice s’appelle commissaire de justice. Pour un bailleur face à un loyer impayé, il est incontournable : lui seul délivre le commandement de payer, signifie les actes de la procédure et fait exécuter le jugement, jusqu’aux saisies et à l’expulsion. Voici ce qu’il fait à chaque étape, ce qu’il coûte, et qui paie.
Ce que fait le commissaire de justice, étape par étape
Certaines missions peuvent être confiées à n’importe quel moment ; d’autres supposent un titre exécutoire, c’est-à-dire, le plus souvent, un jugement.
| Mission | Ce qu’il fait | Titre exécutoire nécessaire |
|---|---|---|
| Recouvrement amiable | Relance le locataire, négocie un échéancier, encaisse les paiements. | Non |
| Petites créances | Pour une dette de moins de 5 000 €, propose au débiteur un accord qui, s’il l’accepte, vaut titre exécutoire. | Non |
| Commandement de payer | Fait courir le délai de six semaines au terme duquel la clause résolutoire peut jouer. | Non |
| Constats | État des lieux en cas de désaccord, dégradations, abandon apparent du logement. | Non |
| Assignation | Délivre l’assignation devant le juge des contentieux de la protection et la notifie au préfet. | Non |
| Exécution du jugement | Signification, commandement de quitter les lieux, réquisition de la force publique, expulsion. | Oui |
| Saisies | Comptes bancaires, salaire, biens, véhicule, pour recouvrer la dette et les frais. | Oui |
Le déroulé complet et ses délais : la procédure d’expulsion.
Récupérer l’argent : les saisies
Un jugement d’expulsion ne rembourse rien. Avec un titre exécutoire, le commissaire de justice peut aller chercher les sommes là où elles sont.
Les comptes bancaires
Il peut interroger le fichier national des comptes bancaires pour les localiser, puis pratiquer une saisie-attribution : les sommes disponibles sont bloquées et vous sont attribuées. Une somme équivalant au RSA d’une personne seule reste toujours à la disposition du débiteur.
Le salaire
Depuis le 1er juillet 2025, la saisie des rémunérations se fait sans passer par le juge : commandement de payer au débiteur, puis, faute de paiement ou d’accord dans le mois, procès-verbal de saisie signifié à l’employeur, qui prélève chaque mois la part saisissable fixée par un barème légal. Le juge n’intervient qu’en cas de contestation.
Les biens
Saisie-vente de biens mobiliers de valeur, immobilisation et saisie d’un véhicule. Ces mesures sont plus lourdes et réservées aux dettes importantes : le commissaire de justice vous dira ce qui est réaliste au regard de la situation du débiteur.
Le locataire est parti sans laisser d’adresse ? Le commissaire de justice dispose de moyens de recherche pour retrouver son domicile, ses comptes ou son employeur, dans le cadre de l’exécution d’un titre.
Combien coûte un huissier pour un loyer impayé, et qui paie
Les actes de procédure et d’exécution — commandement, assignation, signification, procès-verbaux de saisie — relèvent d’un tarif réglementé, fixé par arrêté, auquel s’ajoutent frais de déplacement et taxes. Les prestations qui ne sont pas tarifées, comme le recouvrement amiable ou le conseil, font l’objet d’honoraires libres, qui doivent être convenus à l’avance. Demandez toujours un devis écrit qui distingue les deux.
- ✓ Le recouvrement amiable, sans titre exécutoire, reste à votre charge, sauf pour les actes que la loi vous impose d’accomplir. Toute clause contraire du bail est réputée non écrite.
- ✓ Les frais d’exécution forcée sont à la charge du débiteur, à l’exception d’une partie des droits proportionnels de recouvrement, qui peut rester au créancier.
- ✓ Les actes de la procédure judiciaire sont en principe mis à la charge du locataire au titre des dépens, mais vous les avancez, et leur remboursement dépend de sa solvabilité.
- ✓ La procédure simplifiée des petites créances coûte au créancier quelques dizaines d’euros de frais fixes, plus un émolument proportionnel si le débiteur paie.
Une garantie loyers impayés ou une protection juridique prend souvent ces frais en charge, parfois avec le commissaire de justice de son choix. Ce qui reste à votre charge est déductible de vos revenus fonciers au régime réel.
Bien choisir son commissaire de justice
- ✓ Proche du logement. Pour signifier les actes et exécuter les décisions, sa compétence est limitée au ressort de la cour d’appel où il est installé.
- ✓ Habitué des baux d’habitation. Les délais propres au bail, les mentions obligatoires du commandement et les exigences de la prévention des expulsions sont un métier en soi.
- ✓ Clair sur ses frais. Un devis écrit, ce qui est tarifé et ce qui ne l’est pas, et ce qui vous sera refacturé si le débiteur ne paie rien.
- ✓ Coordonné avec votre assureur, si vous avez une garantie : certains contrats imposent de passer par leur réseau ou de faire valider les actes.
L’état des lieux par commissaire de justice
Si bailleur et locataire ne parviennent pas à établir ensemble l’état des lieux d’entrée ou de sortie, l’un ou l’autre peut le faire établir par un commissaire de justice. Le coût, fixé par décret, est partagé par moitié, et les parties sont prévenues au moins sept jours à l’avance par lettre recommandée. C’est souvent le meilleur investissement quand un départ s’annonce conflictuel : la preuve des dégradations en dépend. Les règles de l’état des lieux : bail, quittance, état des lieux.
Huissier et loyer impayé : les questions fréquentes
Les réponses courtes ; les textes cités font foi.
Quelle différence entre un huissier et un commissaire de justice ?
Aucune pour le bailleur : depuis le 1er juillet 2022, les huissiers de justice et les commissaires-priseurs judiciaires forment une seule profession, celle de commissaire de justice. Les missions sont les mêmes.
Combien coûte un huissier pour un loyer impayé ?
Les actes de procédure suivent un tarif réglementé ; le recouvrement amiable et le conseil sont à honoraires libres. Demandez un devis écrit : le coût total dépend du nombre d’actes et de la durée de la procédure.
Qui paie les frais d’huissier en cas de loyer impayé ?
Le recouvrement amiable sans titre reste à la charge du bailleur. Les frais d’exécution forcée et les dépens sont en principe à la charge du locataire, mais le bailleur les avance.
Un huissier peut-il saisir le salaire du locataire ?
Oui, avec un titre exécutoire. Depuis le 1er juillet 2025, le commissaire de justice conduit la saisie des rémunérations lui-même, sans autorisation préalable du juge, qui n’intervient qu’en cas de contestation.
L’huissier peut-il expulser le locataire ?
Oui, mais seulement en vertu d’un jugement, après le commandement de quitter les lieux et son délai de deux mois, hors trêve hivernale, et avec le concours de la force publique si l’occupant refuse de partir.
Peut-on se passer d’un commissaire de justice ?
Pour les relances et la mise en demeure, oui. Pour le commandement de payer, la signification des actes et l’exécution du jugement, non : ce sont des monopoles de la profession.
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