Expulsion d’un locataire : la procédure complète, et ce que change la nouvelle loi
Un locataire ne peut être expulsé qu’au terme d’une procédure judiciaire, par un commissaire de justice, avec le concours de l’État si nécessaire. Chaque étape a son délai légal, et chacune peut être contestée. Voici la procédure d’expulsion telle qu’elle s’applique en 2026, de l’assignation au jour de l’expulsion, avec les changements de la loi du 27 juillet 2023 et des textes parus depuis.
Même avec un jugement, vous ne pouvez pas expulser vous-même. Seul un commissaire de justice procède à l’expulsion, avec la force publique si l’occupant refuse de partir. Changer la serrure ou sortir les affaires est un délit puni de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende.
La procédure d’expulsion en six étapes
Pour un impayé, la procédure commence après l’échec du commandement de payer. Les délais indiqués sont ceux des textes ; les délais d’audience varient fortement d’un tribunal à l’autre.
L’assignation
Le commissaire de justice assigne le locataire devant le juge des contentieux de la protection. L’assignation est notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience, pour qu’un diagnostic social et financier du ménage soit transmis au juge.
L’audience et le jugement
Le juge constate ou prononce la résiliation du bail, condamne au paiement de la dette et d’une indemnité d’occupation, et ordonne l’expulsion. Il peut aussi accorder des délais de paiement, jusqu’à trois ans, sous conditions strictes.
La signification du jugement
Le jugement est signifié au locataire par commissaire de justice, ce qui ouvre le délai d’appel d’un mois. Sauf décision contraire du juge, il est exécutoire à titre provisoire : un appel ne suspend pas l’expulsion.
Le commandement de quitter les lieux
Il laisse deux mois à l’occupant pour partir, délai que le juge peut réduire ou supprimer, notamment en cas de mauvaise foi. L’occupant peut demander au juge de l’exécution un délai de grâce, d’un mois à un an depuis la loi de 2023. Le préfet est informé, pour que le relogement du ménage soit examiné.
La réquisition de la force publique
Si l’occupant reste, le commissaire de justice demande le concours de la force publique au préfet. Celui-ci dispose de deux mois pour répondre ; son silence vaut refus, et un refus engage la responsabilité de l’État.
L’expulsion
Hors trêve hivernale, le commissaire de justice procède à l’expulsion et dresse un procès-verbal. Les meubles laissés sur place sont inventoriés ; l’occupant est sommé de les récupérer dans un délai déterminé, faute de quoi ils peuvent être vendus ou déclarés abandonnés.
Vos dates, du premier impayé à l’expulsion
Saisissez la date du premier loyer manquant : chaque étape s’affiche, avec le report automatique si l’expulsion tombe pendant la trêve hivernale.
Expulsion du locataire après le jugement : ce qu’il faut savoir
Le jugement n’est pas la fin de la procédure : c’est le début de son exécution, et c’est souvent la phase la plus longue. Trois points concentrent l’essentiel des difficultés.
- ✓ Le jugement ne s’exécute pas tout seul. Il faut le faire signifier, puis délivrer le commandement de quitter les lieux. Tant que ces actes ne sont pas faits, aucun délai ne court.
- ✓ La force publique n’est pas automatique. Le préfet peut refuser son concours, notamment pour des motifs d’ordre public ou compte tenu de la situation de l’occupant. Vous êtes alors indemnisé par l’État : loyers et charges perdus, frais engagés, sur demande préalable adressée au préfet puis, en cas de refus, devant le tribunal administratif. Cette responsabilité ne court pas pendant la trêve hivernale.
- ✓ Le maintien dans les lieux est désormais sanctionné. Depuis 2023, l’occupant qui se maintient dans les lieux en violation d’une décision de justice définitive, plus de deux mois après un commandement régulier de quitter les lieux, encourt une amende de 7 500 €, sauf exceptions prévues par le texte, notamment pendant la trêve hivernale ou lorsqu’un délai lui a été accordé.
Pendant toute cette période, l’indemnité d’occupation fixée par le jugement reste due, mois après mois. Si vous avez une garantie loyers impayés, elle continue généralement de l’indemniser, dans la limite de son plafond. Le commissaire de justice peut, en parallèle, engager des saisies pour recouvrer la dette.
La nouvelle loi sur l’expulsion : ce qui a changé
La dernière grande réforme est la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite. Elle a raccourci presque tous les délais.
| Mesure | Avant la loi de 2023 | Depuis |
|---|---|---|
| Délai du commandement de payer | Deux mois | Six semaines, pour les baux conclus depuis le 29 juillet 2023 |
| Clause résolutoire | Facultative | Obligatoire dans tout bail d’habitation |
| Notification de l’assignation au préfet | Deux mois avant l’audience | Six semaines avant l’audience |
| Délais de paiement accordés par le juge | Si le locataire est en mesure de régler sa dette | À condition, en plus, qu’il ait repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience |
| Délais de grâce avant expulsion | Trois mois à trois ans | Un mois à un an |
| Maintien après une décision définitive | Sans sanction pénale | Amende de 7 500 €, sauf exceptions |
Et depuis : les textes de 2026
- ✓ Deux décrets du 12 février 2026 réorganisent les commissions départementales de prévention des expulsions (CCAPEX). À partir du 1er janvier 2027, ce sont elles qui décideront du maintien ou de la suspension de l’aide au logement d’un locataire en impayé, et l’impayé sera constitué dès 450 € de dette ou après trois mois de défaut de paiement.
- ✓ Un nouveau contrat type de location, obligatoire pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er octobre 2026, intègre la clause résolutoire et son délai de six semaines.
- ✓ La loi du 18 août 2026, dite RIPOST, étend la procédure administrative d’évacuation aux meublés de tourisme et aux locaux commerciaux, agricoles ou professionnels occupés illicitement. Elle ne change rien pour un locataire titulaire d’un bail d’habitation : son expulsion passe toujours par le juge.
Le cas particulier des occupants sans titre : squat, la procédure accélérée.
Combien de temps, et combien ça coûte
Entre le premier impayé et une expulsion effective, il faut compter souvent plus d’un an, parfois bien davantage : l’encombrement du tribunal, les délais accordés à l’occupant, la réponse du préfet et la trêve hivernale s’additionnent. C’est pourquoi chaque semaine gagnée au début compte.
Les actes du commissaire de justice suivent un tarif réglementé ; l’avocat, facultatif devant le juge des contentieux de la protection, fixe librement ses honoraires. Le jour de l’expulsion s’ajoutent serrurier, déménageur et garde-meubles. Le juge met en principe les dépens à la charge du locataire, mais leur recouvrement dépend de sa solvabilité. Une garantie loyers impayés ou une protection juridique couvre tout ou partie de ces frais.
Expulsion d’un locataire : les questions fréquentes
Les réponses courtes ; les textes cités font foi.
Combien de temps faut-il pour expulser un locataire ?
Souvent plus d’un an entre le premier impayé et l’expulsion effective. Le délai dépend surtout du tribunal, des délais accordés au locataire, de la réponse du préfet et de la trêve hivernale.
Peut-on expulser un locataire sans jugement ?
Non. Un locataire, même en impayé, ne peut être expulsé qu’en vertu d’une décision de justice, par un commissaire de justice. La procédure administrative rapide est réservée aux occupants sans droit ni titre, comme les squatteurs.
Que faire si le préfet refuse le concours de la force publique ?
Demander réparation à l’État : le refus, ou le silence gardé deux mois, engage sa responsabilité. Adressez une demande d’indemnisation au préfet, puis saisissez le tribunal administratif si elle est rejetée.
L’appel du locataire suspend-il l’expulsion ?
En principe non : les jugements de première instance sont exécutoires à titre provisoire, sauf si le juge en a décidé autrement. L’occupant peut en revanche demander des délais au juge de l’exécution.
La procédure est-elle différente en logement social ?
Les étapes judiciaires sont les mêmes. Un bailleur social, comme toute société bailleresse autre qu’une SCI familiale, doit en plus saisir la CCAPEX deux mois avant d’assigner le locataire.
Un locataire qui reste après un congé pour vendre peut-il être expulsé ?
Oui, mais seulement après un jugement qui valide le congé et ordonne l’expulsion. La suite est identique : commandement de quitter les lieux, délais éventuels, force publique, trêve hivernale.
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