Commandement de payer : le délai de six semaines et ses règles
Le commandement de payer est l’acte qui fait basculer un impayé dans la procédure. Délivré par un commissaire de justice, il laisse au locataire six semaines pour régler sa dette ; à défaut, la clause résolutoire du bail peut être invoquée devant le juge. Un acte mal rédigé est nul, et tout est à refaire : voici ce qu’il doit contenir et ce qui se passe ensuite.
Bail signé avant le 29 juillet 2023 ? Le délai de six semaines vient de la loi du 27 juillet 2023, qui ne s’applique pas aux baux alors en cours : si leur clause résolutoire prévoit deux mois, c’est ce délai qui s’impose (Cour de cassation, avis du 13 juin 2024). Pour un bail reconduit depuis, faites confirmer le délai à viser par votre commissaire de justice.
À quoi sert le commandement de payer
Une lettre recommandée, même ferme, ne suffit pas à mettre fin au bail. Le commandement de payer est un acte de commissaire de justice, signifié au locataire, qui vise la clause résolutoire du bail : si la dette n’est pas réglée dans le délai, le bail est résilié de plein droit, et le juge n’a plus qu’à le constater. C’est ce mécanisme qui rend la procédure prévisible et relativement rapide.
Depuis la loi du 27 juillet 2023, tout bail d’habitation doit contenir cette clause, pour défaut de paiement du loyer ou des charges et pour non-versement du dépôt de garantie. Le contrat type en vigueur pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er octobre 2026 (décret du 6 juillet 2026) en reprend les termes : la clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Sans clause résolutoire, il faut demander au juge de prononcer la résiliation, ce qu’il apprécie librement : c’est plus long et moins sûr.
Les six mentions obligatoires
L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 impose au commandement de payer six mentions, à peine de nullité. Votre commissaire de justice les connaît ; vérifiez-les tout de même sur l’acte, parce que c’est vous qui perdriez des mois si l’une manquait.
- ✓ Le délai laissé au locataire pour payer sa dette : six semaines, ou deux mois pour un bail antérieur à la loi de 2023 qui le prévoit.
- ✓ Le montant mensuel du loyer et des charges.
- ✓ Le décompte de la dette, échéance par échéance.
- ✓ L’avertissement qu’à défaut de paiement ou de demande de délais, le locataire s’expose à une procédure de résiliation du bail et d’expulsion.
- ✓ La possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement du département, avec son adresse, pour solliciter une aide financière.
- ✓ La possibilité de saisir le juge à tout moment pour demander des délais de paiement.
Le décompte doit être exact et ne comporter que des sommes dues : loyers, charges, éventuellement dépôt de garantie non versé. Pénalités de retard et frais de relance n’y ont pas leur place — ces clauses sont interdites dans un bail d’habitation, et les y faire figurer affaiblit votre dossier devant le juge.
Pendant les six semaines
Le délai court à compter de la signification au locataire. Il se passe beaucoup de choses pendant ce temps, des deux côtés.
Le locataire peut régulariser
S’il règle l’intégralité de la dette visée dans le délai, la clause résolutoire ne joue pas et le bail continue. Il peut aussi saisir le fonds de solidarité pour le logement, ou demander au juge des délais de paiement.
La caution doit être informée
Le commandement doit être signifié à la caution dans les quinze jours de sa signification au locataire. À défaut, elle ne peut être tenue des pénalités et intérêts de retard échus entre-temps — la dette elle-même reste due.
La prévention se met en route
Pour un bailleur particulier ou une SCI familiale, le commissaire de justice signale le commandement à la commission départementale de prévention des expulsions (CCAPEX) lorsque la dette atteint certains seuils de durée ou de montant. Une société bailleresse doit, elle, saisir cette commission deux mois avant toute assignation.
Si vous avez une garantie loyers impayés, c’est souvent à ce stade que l’assureur prend la main : vérifiez qu’il a bien reçu votre déclaration. Les délais à respecter dès le premier retard : loyer impayé, que faire ?
Après les six semaines : l’assignation
Si la dette n’a pas été réglée, la clause résolutoire est acquise. Il faut encore la faire constater par le juge des contentieux de la protection du tribunal du lieu du logement, en assignant le locataire. L’avocat n’y est pas obligatoire, mais il est vivement conseillé dès que le dossier se complique.
- ✓ L’assignation est notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité : c’est ce qui déclenche le diagnostic social et financier du ménage, transmis au juge.
- ✓ Le juge peut accorder des délais de paiement, jusqu’à trois ans, mais seulement si le locataire est en mesure de régler sa dette et a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.
- ✓ Si ces délais sont respectés, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuit. À la première échéance manquée, la résiliation reprend ses effets.
- ✓ Sinon, le juge constate la résiliation, condamne le locataire aux sommes dues et à une indemnité d’occupation jusqu’à son départ, et ordonne l’expulsion.
La suite, du jugement au concours de la force publique : la procédure d’expulsion.
Combien coûte un commandement de payer, et qui paie
Le commandement de payer est un acte dont le prix relève du tarif réglementé des commissaires de justice : l’émolument est fixé par arrêté, auquel s’ajoutent des frais de déplacement et des taxes. Demandez un devis écrit, qui distingue ces sommes réglementées des éventuels honoraires libres, par exemple pour un accompagnement dans le recouvrement.
Vous l’avancez. Si la procédure va jusqu’au jugement, le juge met en principe le coût des actes à la charge du locataire, au titre des dépens, et peut y ajouter une somme pour vos autres frais. Une garantie loyers impayés ou une protection juridique prend souvent ces frais en charge. Au régime réel, ce qui reste à votre charge est déductible de vos revenus fonciers.
Les erreurs qui font perdre des mois
- ✕ Viser le mauvais délai : six semaines pour un bail ancien dont la clause prévoit deux mois, ou l’inverse. La mention du délai est obligatoire, et une erreur expose l’acte à la nullité.
- ✕ Oublier la caution, ou la prévenir hors délai : vous perdez les intérêts et pénalités de la période contre elle.
- ✕ Gonfler le décompte avec des pénalités, des frais de relance ou des charges non justifiées : le juge le relèvera, et la discussion portera sur vos chiffres plutôt que sur la dette.
- ✕ Laisser la déclaration à votre assureur hors délai : la garantie loyers impayés a ses propres échéances, indépendantes de la procédure.
Commandement de payer : les questions fréquentes
Les réponses courtes ; les textes cités font foi.
Quel est le délai d’un commandement de payer ?
Six semaines à compter de sa signification au locataire, pour les baux conclus depuis le 29 juillet 2023. Un bail plus ancien dont la clause résolutoire prévoit deux mois conserve ce délai de deux mois.
Qui peut délivrer un commandement de payer ?
Uniquement un commissaire de justice, le nouveau nom de l’huissier de justice. Une lettre recommandée du bailleur, même intitulée « commandement », n’en a pas les effets.
Le locataire peut-il encore payer après les six semaines ?
Oui, et il le doit. Mais la clause résolutoire est acquise : seul le juge peut en suspendre les effets en accordant des délais de paiement, à condition que le locataire ait repris le paiement du loyer courant.
Combien coûte un commandement de payer ?
Son prix suit le tarif réglementé des commissaires de justice, auquel s’ajoutent frais et taxes. Le bailleur l’avance ; le juge le met en principe à la charge du locataire au titre des dépens.
Faut-il envoyer le commandement de payer à la caution ?
Oui : il doit lui être signifié dans les quinze jours qui suivent sa signification au locataire. À défaut, la caution n’est pas tenue des pénalités et intérêts de retard échus dans l’intervalle.
Peut-on délivrer un commandement de payer pendant la trêve hivernale ?
Oui. La trêve ne suspend que l’expulsion elle-même, du 1er novembre au 31 mars. Le commandement, l’assignation et le jugement peuvent intervenir à tout moment de l’année.
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