Loyer impayé : que faire ? Les bons gestes, jour par jour
Un premier retard n’est pas encore un contentieux. C’est souvent une difficulté passagère — une aide au logement suspendue, un changement de banque, une perte d’emploi — et c’est dans les premières semaines que tout se joue : relancer sans braquer, prévenir qui doit l’être, et garder la trace de chaque étape au cas où il faudrait aller plus loin.
À ne jamais faire : changer la serrure, couper l’eau ou l’électricité, entrer dans le logement ou le vider. Forcer un locataire à partir sans décision de justice est un délit puni de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende — et c’est le propriétaire qui se retrouve poursuivi.
Les premiers jours : comprendre avant de relancer
Le loyer est dû à la date fixée par le bail. Le lendemain, il est en retard, et vous pouvez agir. Mais la bonne première réaction n’est pas juridique : c’est de savoir pourquoi il manque, parce que la suite en dépend.
- ✓ Vérifiez que le paiement manque vraiment. Virement parti tard, prélèvement rejeté, aide au logement versée en décalé : une partie des « impayés » se règle en quelques jours, sans rien d’autre qu’un message.
- ✓ Contactez le locataire, simplement. Un appel ou un message sans reproche obtient plus d’informations qu’une lettre. Vous saurez si le retard est ponctuel, s’il annonce une difficulté durable, ou s’il n’y a aucune réponse — ce qui est déjà une information.
- ✓ Relancez par écrit. Un courriel ou une lettre simple qui rappelle le montant, la période et la date d’échéance. Un échange téléphonique ne laisse aucune trace ; la relance écrite est la première pièce de votre dossier, et votre garantie loyers impayés l’exigera.
- ✓ Tenez un décompte à jour. Date de chaque échéance, sommes reçues, sommes restant dues. C’est ce décompte que reprendront la mise en demeure, le commandement de payer et, le cas échéant, le juge.
Le calendrier des bons gestes
Les délais amiables sont des usages : rien ne vous empêche d’aller plus vite. Ceux qui suivent le commandement de payer sont fixés par la loi.
| Quand | Quoi | Pourquoi |
|---|---|---|
| Jours 1 à 7 | Contact, puis relance écrite | Identifier la cause, laisser une trace datée. |
| Vers le 15e jour | Mise en demeure en lettre recommandée avec accusé de réception | Dernière étape amiable ; elle fait courir les intérêts au taux légal. |
| En même temps | Information de la caution | Elle peut régler ou convaincre le locataire, et vous préservez vos droits contre elle. |
| Dans le délai du contrat | Déclaration à la garantie loyers impayés ou à Visale | Un délai dépassé peut vous faire perdre l’indemnisation. |
| Dans les deux mois | Signalement à la CAF ou à la MSA, si l’aide au logement vous est versée | C’est une obligation, dès que l’impayé est constitué au sens de la réglementation. |
| Vers le 30e jour | Commandement de payer par commissaire de justice | Ouvre le délai de six semaines au terme duquel la clause résolutoire peut jouer. |
| Après ce délai | Assignation devant le juge des contentieux de la protection | Pour faire constater la résiliation du bail et obtenir un titre exécutoire. |
Vos dates exactes, à partir du premier loyer manquant, avec le report éventuel de la trêve hivernale : la chronologie de l’impayé.
La mise en demeure : ce qu’elle doit contenir
Aucun modèle n’est imposé, mais une mise en demeure efficace est précise et sans ambiguïté. Elle prouve que vous avez réclamé votre dû et elle fixe le point de départ des intérêts de retard au taux légal. Envoyez-la en recommandé avec accusé de réception, et gardez une copie.
- ✓ Le montant exact et sa décomposition : loyer, provisions sur charges, périodes concernées, sommes déjà reçues.
- ✓ Un délai de paiement clair, généralement huit à quinze jours, avec la date limite en toutes lettres.
- ✓ La suite annoncée : à défaut de paiement, la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.
- ✓ Une ouverture : la possibilité de vous contacter pour convenir d’un échéancier. Elle ne vous engage à rien et elle montrera, devant un juge, que vous avez cherché une solution.
N’y ajoutez ni pénalités forfaitaires ni frais de relance : ces clauses sont interdites dans un bail d’habitation, et les réclamer affaiblirait votre dossier. Seuls les intérêts au taux légal sont dus, à compter de la mise en demeure.
Garantie, caution, aide au logement : qui prévenir
Trois interlocuteurs, trois délais différents. C’est souvent là que les bailleurs perdent des droits sans le savoir.
Votre garantie loyers impayés
Relisez le contrat dès le premier retard : il fixe le délai de déclaration, souvent court, et les démarches à accomplir avant — relance, mise en demeure. L’assureur prend ensuite généralement la procédure en charge. Avec Visale, l’impayé se déclare sur la plateforme du dispositif, qui vous indemnise puis se retourne contre le locataire.
La caution
Prévenez-la dès la mise en demeure. Si elle est solidaire, vous pouvez lui réclamer les sommes sans attendre de poursuivre le locataire. Le commandement de payer doit lui être signifié dans les quinze jours : à défaut, elle ne répond pas des pénalités et intérêts de retard échus entre-temps.
La CAF ou la MSA
Si l’aide au logement vous est versée directement, vous devez signaler l’impayé dans les deux mois qui suivent sa constitution — aujourd’hui une dette égale à deux mois de loyer et charges restant à la charge du locataire. À partir du 1er janvier 2027, l’impayé sera constitué dès que la dette atteint 450 € ou après trois mois de défaut de paiement.
Vous n’avez encore aucune garantie ? Voyez ce qui reste possible pour les prochains baux : GLI, Visale, caution ou garant.
Négocier : le plan d’apurement
Quand le locataire est de bonne foi et que sa difficulté est passagère, un échéancier écrit est souvent la solution la plus rapide et la moins chère : aucune procédure ne vous fera récupérer votre argent plus tôt qu’un locataire qui rembourse. Encore faut-il que l’accord soit solide.
- ✓ Un écrit signé des deux parties, qui chiffre la dette à une date donnée et fixe des mensualités réalistes, datées.
- ✓ La reprise du loyer courant, en plus des mensualités : un plan qui laisse filer le loyer du mois ne fait que déplacer le problème.
- ✓ La conséquence d’un incident : à la première échéance manquée, la totalité redevient exigible et la procédure reprend.
- ✓ L’accord de votre assureur, si vous avez une garantie loyers impayés : un échéancier conclu sans lui peut compliquer l’indemnisation.
Orientez aussi le locataire vers les aides qui existent : le fonds de solidarité pour le logement de son département, le centre communal d’action sociale, et, pour les salariés du secteur privé, les dispositifs d’Action Logement. Pour vous comme pour lui, l’ADIL départementale donne des consultations juridiques gratuites.
Ce que vous n’avez pas le droit de faire
La colère est compréhensible. Mais chacun de ces gestes est illégal, retourne la situation contre vous, et peut coûter bien plus que la dette.
- ✕ Changer la serrure, entrer dans le logement ou en retirer les affaires, même en l’absence du locataire : c’est une expulsion illégale et une violation de domicile.
- ✕ Couper l’eau, l’électricité ou le chauffage, ou les faire couper : c’est une voie de fait, sanctionnée pénalement.
- ✕ Facturer des pénalités ou des frais de relance : ces clauses sont réputées non écrites dans un bail d’habitation.
- ✕ Harceler le locataire, ses proches ou son employeur : appels répétés, menaces, messages publics. Tenez-vous-en à des écrits factuels.
Si rien ne bouge : la procédure pour loyer impayé
Sans paiement ni accord après la mise en demeure, la voie judiciaire s’ouvre, dans un ordre imposé. Le commandement de payer, délivré par un commissaire de justice, laisse six semaines au locataire — deux mois si votre bail a été signé avant le 29 juillet 2023 et que sa clause résolutoire le prévoit. Faute de régularisation, vous assignez devant le juge des contentieux de la protection, puis, une fois le jugement obtenu, la procédure d’expulsion suit son cours, suspendue pendant la trêve hivernale.
Si le locataire est déjà parti
Le dépôt de garantie s’impute d’abord sur la dette, dans le décompte de sortie. Pour le solde, sans titre exécutoire, deux voies simples existent : la procédure simplifiée de recouvrement menée par un commissaire de justice pour une créance de moins de 5 000 €, si l’ancien locataire l’accepte, et la requête en injonction de payer, sans audience. Vous avez trois ans pour agir : c’est le délai de prescription des actions nées du bail.
Et côté impôts
Un loyer que vous n’avez pas encaissé n’est pas imposable : les revenus fonciers se déclarent sur les sommes effectivement perçues, et un arriéré récupéré plus tard sera déclaré l’année de son encaissement. Au régime réel, la prime de votre garantie loyers impayés et les frais de procédure engagés pour recouvrer les loyers sont déductibles. Le détail ligne par ligne : la déclaration 2044.
Loyer impayé : les questions fréquentes
Les réponses courtes ; les textes cités font foi.
À partir de quand un loyer est-il impayé ?
Dès le lendemain de la date d’exigibilité fixée par le bail. Aucun délai de tolérance n’est prévu par la loi, et aucun nombre minimum d’impayés n’est exigé pour relancer, mettre en demeure ou faire délivrer un commandement de payer.
Peut-on appliquer des pénalités de retard ?
Non : les pénalités et amendes prévues au bail sont des clauses interdites. Seuls les intérêts au taux légal sont dus, à compter de la mise en demeure, ainsi que les frais de procédure que le juge met à la charge du locataire.
Le locataire peut-il ne pas payer son dernier mois en comptant sur le dépôt de garantie ?
Non. Le dépôt de garantie n’est pas une avance sur loyer : il garantit les sommes dues au départ. Le loyer reste exigible jusqu’à la fin du préavis, et un défaut de paiement peut être poursuivi comme tout impayé.
Faut-il signaler l’impayé à la CAF ?
Oui si l’aide au logement vous est versée directement : dans les deux mois qui suivent la constitution de l’impayé. À partir du 1er janvier 2027, l’impayé est constitué dès que la dette atteint 450 € ou après trois mois de défaut de paiement.
Combien de temps pour réclamer des loyers impayés ?
Trois ans : c’est le délai de prescription des actions dérivant d’un bail d’habitation (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Au-delà, les échéances les plus anciennes ne peuvent plus être réclamées en justice.
Faut-il déclarer un loyer impayé aux impôts ?
Non. Seuls les loyers effectivement encaissés sont imposables. Si vous récupérez l’arriéré plus tard, vous le déclarez l’année où vous le percevez.
Un impayé coûte cher. Les autres postes aussi.
Assurance, loyer, DPE, fiscalité, impayés : deux minutes pour savoir quel poste vous coûte le plus cher aujourd’hui.
Payer moins pour mon bienGratuit, sans inscription, et rien de ce que vous saisissez ne quitte votre navigateur.