Loyers impayés : récupérer son dû, étape par étape
Un loyer impayé se traite dans un ordre précis, avec des délais fixés par la loi du 6 juillet 1989 et le code des procédures civiles d’exécution. Chaque étape sautée ou tardive coûte des semaines. Voici la procédure complète, de la première relance à l’expulsion, telle qu’elle s’applique depuis la loi du 27 juillet 2023.
La règle d’or : agir dès le premier retard. Les garanties loyers impayés imposent des délais de relance et de déclaration, la caution doit être informée à temps, et chaque semaine perdue avant le commandement de payer se retrouve à la fin, parfois repoussée de cinq mois par la trêve hivernale.
La procédure en sept étapes
Les délais en jours sont ceux fixés par les textes ; les durées d’audience et de jugement sont des ordres de grandeur, très variables selon le tribunal.
| Étape | Quand | Ce qu’il faut savoir |
|---|---|---|
| 1. Relance amiable | Dès les premiers jours de retard | Par écrit, en gardant la trace. Indispensable si vous avez une GLI. |
| 2. Mise en demeure | Sous deux à trois semaines | Lettre recommandée qui fixe un délai de paiement. Informez la caution et votre assureur. |
| 3. Commandement de payer | Vers un mois d’impayé | Délivré par un commissaire de justice. Le locataire a six semaines pour régler — deux mois pour un bail antérieur au 29 juillet 2023 dont la clause le prévoit ; la caution doit en être informée dans les quinze jours. |
| 4. Assignation | Après les six semaines | Devant le juge des contentieux de la protection, notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience. |
| 5. Jugement | Quelques mois plus tard | Résiliation du bail et condamnation au paiement ; le juge peut accorder des délais de paiement dans des conditions strictes. |
| 6. Commandement de quitter les lieux | Après signification du jugement | Délai de deux mois avant l’expulsion, sauf exceptions ; le juge de l’exécution peut accorder un délai de grâce d’un mois à un an. |
| 7. Expulsion | Hors trêve hivernale | Avec le concours de la force publique, demandé au préfet. Un refus ouvre droit à indemnisation par l’État. |
Vos dates, calculées à partir du premier impayé
Saisissez la date du premier loyer manquant : chaque étape s’affiche, avec le report automatique si une date tombe pendant la trêve hivernale.
Chaque étape en détail
Les premiers jours : relance, mise en demeure, caution, CAF, garantie.
Le délai de six semaines, son contenu obligatoire et ses suites.
Le rôle du commissaire de justice, ses coûts et les saisies.
De l’assignation au concours de la force publique.
Les dates, ce qui est suspendu, et les exceptions.
L’assurance qui finance avocat et procédure.
La procédure administrative accélérée et les sanctions.
GLI, Visale ou caution : la garantie à choisir avant le bail.
Ce que la loi du 27 juillet 2023 a changé pour les bailleurs
- ✓ Un délai de commandement ramené à six semaines, au lieu de deux mois, avant que la clause résolutoire ne produise effet. Il vaut pour les baux conclus depuis le 29 juillet 2023 : les baux alors en cours gardent le délai de deux mois prévu par leur clause (Cour de cassation, avis du 13 juin 2024).
- ✓ La clause résolutoire obligatoire dans tout bail d’habitation, pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie.
- ✓ Des délais de paiement encadrés : le juge ne peut les accorder, jusqu’à trois ans, que si le locataire peut régler sa dette et a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.
- ✓ Des délais de grâce raccourcis : d’un mois à un an, contre trois mois à trois ans auparavant.
- ✓ Une amende de 7 500 € pour le locataire qui se maintient dans les lieux après une décision d’expulsion définitive, sauf exceptions prévues par le texte.
Le détail, étape par étape, et les textes parus en 2026 — nouveau contrat type de location, décrets sur la prévention des expulsions : la procédure d’expulsion.
Questions fréquentes sur les loyers impayés
Les réponses courtes ; les textes cités font foi.
À partir de combien d’impayés peut-on agir ?
Dès le premier. Aucun seuil n’est exigé pour relancer, mettre en demeure ou faire délivrer un commandement de payer. Attendre ne fait qu’allonger la procédure et alourdir la dette.
Combien de temps dure une procédure pour loyers impayés ?
Il faut compter souvent un an ou plus entre le premier impayé et une expulsion effective, selon l’encombrement du tribunal, les délais accordés au locataire et la trêve hivernale.
Puis-je changer les serrures ou couper l’eau ?
Non. Forcer un locataire à partir sans décision de justice et sans le concours de l’État est un délit, puni de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende.
La trêve hivernale bloque-t-elle la procédure ?
Non : relances, commandement, assignation et jugement se poursuivent. Seule l’expulsion elle-même est suspendue du 1er novembre au 31 mars.
Que faire si j’ai une garantie loyers impayés ?
Déclarer l’impayé dans le délai prévu au contrat, avec les preuves de relance. L’assureur prend souvent la procédure en charge et vous indemnise selon ses plafonds.
La caution peut-elle être poursuivie ?
Oui, dans les limites de son engagement. Le commandement de payer doit lui être signifié dans les quinze jours ; à défaut, elle n’est pas tenue des pénalités et intérêts de retard échus entre-temps.
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