PNO pour une SCI ou un immeuble entier
Deux situations où la PNO « standard » ne suffit plus. En SCI, la question est qui doit être l’assuré — et la réponse surprend souvent. Pour un immeuble entier, la question est qui assure les parties communes, puisqu’il n’y a pas de copropriété pour le faire.
L’erreur la plus fréquente en SCI : un contrat souscrit au nom du gérant ou d’un associé, par habitude ou parce que c’est « la même chose ». Ce n’est pas la même chose. Le propriétaire est la société ; un contrat au nom d’un associé assure quelqu’un qui n’est pas propriétaire du bien.
En SCI : la société est l’assurée
La SCI est une personne morale distincte de ses associés. C’est elle qui est propriétaire du bien, elle qui est copropriétaire le cas échéant, et elle dont la responsabilité est engagée en cas de sinistre. Le contrat doit donc être souscrit au nom de la SCI, représentée par son gérant, avec la SCI comme assurée.
- ✓ Souscripteur et assuré : la SCI, avec sa dénomination et son numéro d’immatriculation. Le gérant signe en qualité de représentant, pas en son nom propre.
- ✓ La prime est payée par la société, depuis son compte. C’est une charge de la SCI, déductible selon son régime fiscal.
- ✓ L’obligation en copropriété pèse sur la SCI : c’est elle le copropriétaire au sens de l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965.
- ✕ Un contrat au nom d’un associé laisse le vrai propriétaire sans couverture : l’assureur peut refuser d’indemniser un sinistre survenu dans un bien qui n’appartient pas à son assuré.
Le cas de la SCI familiale occupée par un associé
Une SCI qui met le logement à disposition d’un associé, gratuitement ou contre un loyer, se retrouve dans une situation à deux contrats. La SCI, propriétaire qui n’occupe pas, relève de la PNO ; l’associé qui habite relève d’une assurance habitation à son nom, comme n’importe quel occupant. Un seul contrat au nom de l’associé couvre ses meubles et sa responsabilité d’occupant, mais pas la responsabilité de la société propriétaire.
Résilier un contrat de SCI
La résiliation à tout moment après un an prévue par la loi Hamon est réservée aux personnes physiques agissant en dehors de leur activité professionnelle. Une SCI, personne morale, résilie en principe à l’échéance annuelle, dans les formes et avec le préavis prévus au contrat. Notez cette date d’échéance : c’est la seule fenêtre pour remettre le contrat en concurrence.
L’immeuble entier : vous êtes votre propre copropriété
Quand vous possédez tout l’immeuble — en propre ou en SCI —, il n’y a ni syndicat de copropriétaires, ni syndic, ni assurance de l’immeuble votée en assemblée. Tout ce qu’une copropriété assurerait repose sur vous : la toiture, la façade, la cage d’escalier, les réseaux communs, et la responsabilité qui va avec.
Aucun texte n’impose d’assurance hors copropriété. Mais un immeuble non assuré, c’est un sinistre en toiture ou une chute dans l’escalier commun intégralement à votre charge, avec autant de victimes potentielles que de locataires et de visiteurs. Et la banque qui finance l’achat l’exige presque toujours.
- ✓ Un contrat « immeuble » plutôt qu’une PNO par logement. Les assureurs proposent des multirisques immeuble qui couvrent le bâtiment entier, parties communes comprises, en un seul contrat. C’est plus simple, et le plus souvent moins cher qu’une somme de contrats.
- ✓ La responsabilité civile des parties communes. Escalier, cour, éclairage, ascenseur, chaudière collective : un accident dans ces espaces engage le propriétaire de l’immeuble. Vérifiez le plafond de cette garantie.
- ✓ La vacance partielle. Dans un immeuble de plusieurs logements, il y en a presque toujours un vide. Le contrat doit couvrir les lots inoccupés sans condition de durée trop courte.
- ✓ Les locaux d’une autre nature. Un commerce en rez-de-chaussée change le risque — cuisine d’un restaurant, stock d’un magasin — et doit être déclaré. Un contrat pensé pour du logement peut ne pas le couvrir.
Chaque locataire reste tenu d’assurer ses risques locatifs dans son logement. Votre contrat d’immeuble ne les en dispense pas : il couvre ce qui relève de vous, pas ce qui relève d’eux.
Quel contrat, au nom de qui ?
Les cinq configurations les plus courantes.
| Situation | Contrat | Au nom de | Point de vigilance |
|---|---|---|---|
| SCI propriétaire d’un lot loué en copropriété | PNO | La SCI | Obligatoire au titre de l’article 9-1 ; vérifier ce que couvre déjà l’assurance de l’immeuble |
| SCI familiale, logement occupé par un associé | PNO + habitation | La SCI pour la PNO, l’associé pour l’habitation | Deux contrats, deux assurés : aucun des deux ne remplace l’autre |
| Immeuble entier détenu en propre | Multirisque immeuble | Le propriétaire | Parties communes et responsabilité civile des espaces communs |
| Immeuble entier détenu en SCI | Multirisque immeuble | La SCI | Résiliation à l’échéance annuelle seulement |
| Plusieurs lots dans des immeubles différents | Une PNO par lot, ou un contrat multi-lots | Le propriétaire de chaque lot | Un contrat multi-lots simplifie la gestion ; comparez-le à la somme des contrats séparés |
Pour ces configurations, il n’existe pas de fourchette de prix utile : la prime d’un immeuble dépend de sa surface, de son nombre de lots, de son âge, de ses équipements et de ses locaux commerciaux. Comptez sur un devis, et demandez-en plusieurs : les écarts entre assureurs sont au moins aussi importants que pour une PNO simple.
La prime, côté fiscalité
La prime d’assurance est une charge déductible, mais le mécanisme dépend du régime de la société.
- SCI à l’impôt sur le revenu : la prime est déduite du résultat foncier de la société, que chaque associé reporte ensuite sur sa propre déclaration pour sa quote-part.
- SCI à l’impôt sur les sociétés : la prime est une charge d’exploitation, déduite du résultat imposable de la société.
- Immeuble détenu en propre, au régime réel : la prime se déduit des revenus fonciers sur la déclaration 2044.
Le détail : déclarer les revenus d’une SCI · la déclaration 2044 pas à pas.
Questions fréquentes
Les réponses courtes ; les statuts de la SCI et le contrat font foi.
Une SCI doit-elle souscrire une PNO ?
Oui, dans les mêmes conditions qu’un particulier : obligatoirement en responsabilité civile si le bien est en copropriété, et fortement recommandée dans les autres cas. Le contrat doit être souscrit au nom de la SCI, propriétaire du bien.
Le gérant peut-il assurer le bien à son nom ?
Il ne le doit pas. Le gérant signe au nom de la société ; s’il souscrit en son nom propre, il assure une personne qui n’est pas propriétaire, et l’assureur pourra contester la garantie au premier sinistre.
Mon associé habite le logement de la SCI : un seul contrat suffit-il ?
Non. L’associé occupant doit s’assurer en habitation pour ses biens et sa responsabilité d’occupant ; la SCI, propriétaire non occupant, doit s’assurer pour sa propre responsabilité. Les deux contrats ne se recouvrent pas.
Une SCI peut-elle résilier sa PNO à tout moment ?
En principe non. La résiliation à tout moment après un an est réservée aux personnes physiques hors activité professionnelle. Une SCI résilie à l’échéance annuelle, avec le préavis prévu au contrat.
L’assurance d’un immeuble entier est-elle obligatoire ?
Aucun texte ne l’impose hors copropriété. Elle est en pratique indispensable : vous répondez seul de la toiture, de la façade et des parties communes, et la banque qui finance l’acquisition l’exige presque toujours.
Faut-il une PNO par logement dans un immeuble entier ?
Non, un contrat multirisque immeuble couvre généralement le bâtiment entier et ses parties communes en une seule police. Chaque locataire reste tenu d’assurer ses propres risques locatifs.
Pour aller plus loin
Ce qu’elle couvre, et qui paie quoi entre votre PNO, votre locataire et la copropriété.
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